Защита частной собственности в России – дело хлопотное. В особенности это касается прав на дорогостоящую даже во время экономического кризиса недвижимость: коммерческую, жилую, производственную, а также земельные участки.
Причиной этого являются особенности государства, охраняющего право частной собственности в соответствии с законом и своими возможностями по заявлению собственника.
При этом, установленный действующими нормами главы 20 Гражданского Кодекса РФ набор юридических мер по защите права собственности не предусматривает права собственника на самостоятельную и непосредственную защиту своего имущества. Как следствие, судебная защита от кредиторов осуществляется государством с учетом “принципа разумной сдержанности”, “исходя из общеправового принципа справедливости”, т.е. “на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, кредиторов, должников”.
Российские рейдеры, зачастую прикрываясь юридическим институтом “добросовестного приобретателя”, давно научились “сравнительно честно” производить отъем недвижимой собственности. Для этого они используют, в том числе, и такие легальные меры, как предъявление судебных исков о недействительности состоявшейся сделки с недвижимостью, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация), о признании права собственности на недвижимое имущество или на долю в нем, об установлении сервитута, об обращении взыскания на имущество по долгам собственника, о порядке пользования общим имуществом и т.д. Такие же приемы в борьбе за собственность зачастую используют рассорившиеся партнеры по бизнесу, недовольные друг другом соседи по коттеджному поселку, обманутые кредиторы и т.д.
При таких обстоятельствах на фоне непрекращающейся в России борьбы за собственность “страхование титула” может оказаться единственным способом обеспечения имущественных интересов граждан и организаций в тех случаях, когда обещанная государством судебная и иная защита их права собственности оказалась не эффективной.
В настоящее время ведущие российские страховые компании предлагают выплату страхового возмещения в размере рыночной стоимости недвижимого имущества в случае его утраты собственником по причине как прекращения права собственности, так и обременения правами третьих лиц.
“Страхование титула” производится на следующих существенных условиях:
– недвижимое имущество – это земельные участки, участки недр и все объекты, которые прочно связаны с землей, в том числе: здания и сооружения; жилые и нежилые помещения; предприятия как имущественные комплексы; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; объекты незавершенного строительства, на которые оформлено право собственности и т.д.;
– прекращение права собственности – это страховой случай, заключающийся в утрате собственником недвижимого имущества вследствие признания судом недействительной соответствующей сделки и/или предшествующих сделок, а также ввиду истребования недвижимого имущества (виндикация);
– ограничение (обременение) права собственности – это страховой случай, заключающийся в ограничениях или запретах при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест и т.д.);
– страховая стоимость – стоимость недвижимого имущества для цели ее возмещения при наступлении страхового случая, определяемая: независимым оценщиком по рыночной стоимости, либо по стоимости согласно правоустанавливающему документу, либо по залоговой стоимости согласно ипотечному договору, либо по заявленной стоимости (в этом случае стоимость может быть определена страховой компанией путем проведения независимой экспертизы на этапе урегулирования убытка);
– лимит ответственности по расходам на ведение дел в судах – сумма расходов на судебную защиту прав на недвижимое имущество, которую выплачивает страховщик согласно представленным подтверждающим документам (договоры на оказание консультационных, юридических, адвокатских и других услуг, платежные документы и т.д.), определяется в процентах от страховой суммы.
Остальные условия “страхования титула” индивидуально согласуются страхователем со страховщиком на основании соответствующих правил страхования и указываются в договоре страхования (полисе). Такое согласование имеет важное значение, поскольку правилами могут быть установлены значимые для страхования обстоятельства, например: отказ в страховой выплате, поскольку страхователю (выгодоприобретателю) на момент заключения договора страхования было или должно было быть известно о возможности предъявления к нему исковых требований, повлекших “утрату титула”.
Стоимость “страхования титула” (размер страховой премии) зависит от условий владения, особенностей объекта недвижимого имущества, наличия франшиз и других условий договора страхования (полиса). В настоящее время тариф по данному виду страхования начинается с 0,2% от страховой стоимости.
Конечно, заключив договор “страхования титула”, не стоит полагать, что бремя собственности теперь полностью переложено на страховую компанию: при возникновении события, имеющего признаки страхового случая, потребуется незамедлительно информировать об этом страховщика, представить ему необходимые документы и, возможно, даже исполнить некоторые его указания по защите права собственности в суде.
Тем не менее, в случае появления в государственном реестре записи о прекращении (обременении) права собственности на объект недвижимого имущества, страхователь (выгодоприобретатель) в течение месяца со дня представления документов получит страховое возмещение в размере страховой стоимости этого объекта.
С целью защиты права собственности (иного вещного права) граждан и организаций на объекты недвижимого имущества СТОЛИЧНОЕ АГЕНТСТВО ДЕЛОВЫХ КОНСУЛЬТАЦИЙ предлагает воспользоваться нашими услугами:
– составление заключения о юридических условиях (рисках) приобретения и/или владения объектом недвижимости;
– составление заявления о “страховании титула” в страховую компанию и согласование индивидуальных условий договора “страхования титула”, включая определение (оценку) страховой суммы;
– юридическое сопровождение в течение срока действия договора “страхования титула”, включая: взаимодействие со страховой компанией, защиту прав и представительство интересов страхователя (выгодоприобретателя) в судах, правоохранительных и иных государственных органах.
