Управляющая компания City&Malls PFM провела исследование «жизненного цикла» объектов коммерческой недвижимости в Москве и сформулировала перечень мер и ряд приемов, позволяющих замедлить процесс физического износа и морального устаревания офисного здания.
Каждый третий бизнес-центр Москвы морально устарел – в течение 8-10 лет любой объект коммерческой недвижимости, если собственник не предпринимает никаких действий, теряет один уровень классности: переходит из «А» класса в «В+», из «В+» в «В» или даже «С». По оценкам аналитиков, к 2020 году в столице устаревших бизнес- и торговых центров будет более 40%. А это значит, что даже при восстановлении экономики повышать арендные ставки в данных объектах не получится.
Модернизация инженерных и телекоммуникационных систем
Модернизация инженерных систем и внедрение энергоэффективных технологий позволяет если не повысить, то сохранить на прежнем уровне класс объекта, а также снизить потребление энергии в среднем на 20-30%, а в отдельных случаях на 50%. Это ведет к уменьшению OPEX.
Только замена некачественных труб на объекте свыше 20 000 кв.м экономит в год более 1 млн рублей на коммунальных платежах. Использование энергоэффективных систем освещения оптимизирует потребление электричества на 25-30%. Одно из наименее капиталоемких и быстроокупаемых мероприятий при проведении модернизации инженерии – установка светодиодного освещения. Приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, датчики движения, использование экологичных решений, таких как раздельный сбор мусора, – все это работает на имидж бизнес-центра любой классности.
Уровень бизнес-центра определяют стандарты используемых информационно-телекоммуникационных технологий. Высокоскоростные услуги связи, доступ к облачным технологиям, наличие как минимум двух провайдеров, работающих на объекте, – стандартные требования к современным бизнес-центрам.
Реконструкция офисного центра
Реконструкция офисного центра с изменением планировки и функционального назначения помещений проводится преимущественно в объектах класса «В», (объекты класса «А» нуждаются со временем в реконструкции интерьеров и фасадов, но не перепланировках, а в объекты класса «С» собственники, как правило, не стремятся инвестировать существенные средства). На время реконструкции бизнес-центр не закрывается, работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком.
Наиболее типичные примеры реконструкции офисных объектов с изменением функционального назначения площадей – это открытие в БЦ на первых этажах бутиков, а на верхних – видовых ресторанов. В БЦ открываются коворкинги, конференц-залы и даже спортзалы, создаются agile-офисы. По этому примеру пошли многие БЦ класса «В+» и «В». Изменение планировки, появление новых функциональных зон может повысить классность объекта. Средняя стоимость реконструкции объекта – 20-30 тысяч рублей на 1 кв.м. В Москве за последние пять лет реконструкция проводилась в 60% объектов класса «В» и «В+».
Улучшение имеющейся инфраструктуры
Чтобы бизнес-центр всегда был интересен арендаторам и оставался конкурентоспособным, необходимо не только проводить реконструкцию, но и улучшать инфраструктуру объекта: облагораживать территорию, увеличивать количество парковочных мест, в соответствии с пожеланиями арендаторов открывать велопарковки или спортцентр и т.д. Важную роль в создании атмосферы офисного центра играют инфраструктурные арендаторы.
Когда офисный рынок Москвы только зарождался, в бизнес-центрах к инфраструктурным арендаторам можно было отнести только продуктовые магазины, которые арендовали площади на первых этажах учреждений и производственных помещений, переделанных в офисные центры. К 2005-2007 году было построено несколько миллионов квадратных метров новых деловых площадей. В новых БЦ открывались столовые, кафе, рестораны, арендаторы, оказывающие бизнес-услуги: нотариальные конторы, отделения банков, копировальные центры, курьерские службы и т.д. Следующий этап появления новых инфраструктурных арендаторов приходится на 2008-2013 годы. В это время на территории БЦ стали появляться салоны красоты, спортивные центры, химчистки и т.д. Параллельно в ряде случаев происходила ротация несетевых арендаторов на сетевые и более качественные концепции.
На данный момент офисные объекты постепенно становятся lifestyle-центрами. Поколение миллениалов и поколение Z, которых к 2025 году будет более 70%, ценят баланс между работой и отдыхом – соответственно, необходимо создавать условия, при которых сотрудники БЦ имели бы возможность на территории офисного центра не просто комфортно работать, но и с пользой проводить время, отдыхать. Улучшение инфраструктуры значительно менее затратное по сравнению с реконструкцией и модернизацией бизнес-центра и окупается, как правило, в течение года. Изменение инфраструктуры проводится в БЦ всех классов, за последние 5 лет те или иные изменения происходили в 90% всех БЦ Москвы.
Организация мероприятий на территории БЦ
Положительные результаты даёт и проведение фестивалей, ярмарок, выставок картин современных художников, организация лекториев, просмотров модных кинофильмов, то есть создание коммуникационных площадок, лаундж-зон. Как правило, мероприятия на территории БЦ проводятся либо в объектах класса «А», либо в лофтах, позиционирующих себя как кластерные зоны, ориентированные на арендаторов творческой направленности. Каждый фестиваль, выставка, бизнес-конференция может привести к заключению до 1-5 новых договоров аренды. Мероприятия на территории БЦ проводят не более 10% управляющих компаний московских БЦ.
Редевелопмент
Одна из наиболее затратных мер – редевелопмент объекта. Это подразумевает не просто изменение планировки, но и новое строительство дополнительных площадей, новых корпусов офисного центра. В этом случае новые корпуса БЦ можно спроектировать таким образом, чтобы класс строящегося объекта изначально был выше, чем первая очередь БЦ. В течение последних пяти лет редевелопмент устаревших бизнес-центров заключался в том, что офисные площади просто перестраивались в апартаменты. В Москве было перепрофилировано в апартаменты более 20 бизнес-центров.
Деловой квартал «Симоновский» в Москве
По словам Генерального директора УК City&Malls PFM Алексея Емельянова, у любого здания и офисного центра в том числе есть жизненный цикл, после которого собственнику выгоднее снести объект и на его месте построить новый современный комплекс. Однако при проведении своевременной реконструкции здания, модернизации инженерных и телекоммуникационных систем, взвешенной арендной и маркетинговой политике, БЦ может быть востребован в течение многих десятков лет. ДК «Симоновский» – яркий пример того, как редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь не только в устаревшие здания, но и стать центром притяжения всего района. Сегодня на месте производственных площадок завода «Динамо» работает деловой квартал, который аккумулирует большой поток людей, придавая импульс дальнейшему развитию городского пространства.
City&Malls Property&Facility Management – один из ведущих игроков рынка Москвы по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости. На сегодняшний день общая площадь объектов, находящихся в управлении компании, превышает 500 000 кв.м, а количество арендаторов около 3 000.