Главная » Статьи » Фонды недвижимости

Фонды недвижимости

Заработать на паях рентных фондов недвижимости можно. Особенно в том случае, если рассматривать их покупку как долгосрочные инвестиции.

Рентные ЗПИФы недвижимости давно стали любимым инструментом крупных инвесторов, готовых инвестировать в фонд $250-500 тыс. и больше. Однако в последние два года на рынке стали появляться и демократичные предложения с входным порогом от $1 тыс. до $10 тыс. В частности, рентные продукты для мелких инвесторов есть у управляющих компаний (УК) «Тройка Диалог», «Финам Менеджмент», «Свиньин и Партнеры» и других.

При этом многие рентные ЗПИФы даже котируются на бирже, хотя активно торгуется из них всего несколько фондов.

 

Согласно данным международных и российских исследований, российская коммерческая недвижимость в 2007 году признана самой рентабельной в мире.

Так, по данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по ставкам доходности. Рентабельность московских отелей в первом полугодии 2007 года достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. В первом полугодии прошлого года каждый гостиничный номер в Москве принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне (€113), занявшем второе место, и на €63 больше, чем в Париже (€86) , — третье место. Доходность в данном случае — это средняя стоимость номера, умноженная на загрузку гостиницы в рассматриваемый период.

 

Что касается других видов коммерческой недвижимости, согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности и во всех остальных нишах недвижимости для бизнеса. Доходность столичной офисной недвижимости составила 8,5-10,5% годовых, складской — 10-12%, торговой — 10-12%. Второе место заняли Будапешт (6%, 7% и 6% соответственно) и Лиссабон (6%, 6,5% и 7,5%).

 

В прошлом году мы наблюдали снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%, но, тем не менее, и этот показатель выше среднеевропейского (от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене).

 

Сегодня доходность девелопмента бизнес-центров в Москве составляет до 30% годовых. Причем рост доходности офисной недвижимости коррелируется с ростом арендных плат. Если раньше средняя годовая ставка аренды в $500 за кв. м считалась обычной, то сейчас она выросла до $1-1,5 тыс. Поэтому, даже с учетом увеличения себестоимости строительства, за последние пару лет доходность бизнес-центров выросла вдвое — на 50-60%.

 

Речь идет о доходности девелоперских компаний, которые строят офисную недвижимость с нуля и затем управляют объектами. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости во многом зависит от макроэкономических показателей — насколько уверенно себя будут чувствовать российские корпорации. И пока сырьевая экономика чувствует себя неплохо, можно предполагать, что доходность в сегменте коммерческой недвижимости будет высокой.

 

 

По мнению заместителя директора по инвестициям департамента недвижимости УК «Финам Менеджмент» Данила Зарубина, популярность рентных фондов у инвесторов в ближайшие годы если и не вырастет, то как минимум не упадет. «Негативные прогнозы развития ситуации на рынке акций могут вызвать всплеск интереса к рентным ЗПИФам со стороны инвесторов. Это, в свою очередь, может подстегнуть многие управляющие компании к созданию новых фондов», говорит господин Зарубин.

 

Впрочем, рентных ЗПИФов в России пока немного, а ЗПИФов, ориентированных на розничных клиентов, еще меньше. В прошлом году на рынке было зарегистрировано только 13 новых фондов. Это больше чем в 2005 и 2004 году, но меньше чем в 2006-м, когда количество новых рентных ЗПИФов недвижимости достигло 20. Причем из 13 новых фондов меньше половины ориентированы на розничных клиентов «с улицы».

 

«Дело в том, что создать рентный ЗПИФ недвижимости для розничного клиента может позволить себе только крупный инвестиционный холдинг с наработанной клиентурой и большим опытом продвижения своих продуктов на рынке. Поскольку многие инвесткомпании уже включили в свою линейку такие фонды, новых рентных ЗПИФов появляется на рынке немного», объясняет Данил Зарубин.

 

В отличие от других закрытых ПИФов недвижимости, рентные ЗПИФы имеют ряд специфических особенностей. В частности, они предполагают два источника заработка. Фонды инвестируют в недвижимость, которую затем сдают в аренду. Увеличение стоимости чистых активов фонда происходит не только за счет арендных платежей, но и за счет удорожания самих объектов недвижимости.

 

В итоге средняя доходность рентных фондов по итогам 2007 года, по словам управляющего директора Группы управляющих компаний УРАЛСИБ Салавата Халилова, составляла от 12 до 15% годовых. «Рентные фонды интересны в первую очередь консервативным инвесторам. Хотя они малодоходны, зато и риски здесь не такие высокие, как в строительных или земельных фондах, отмечает Салават Халилов. С другой стороны, рентные фонды — пока единственные из закрытых ПИФов недвижимости, где инвесторы могут получать промежуточный доход, не продавая свои паи».

 

Безусловно, во многом именно возможность получить промежуточный доход и привлекает многих инвесторов. Как правило, промежуточная выплата доходов происходит ежеквартально или ежемесячно. Так, в прошлом году доходы по итогам 2006 года выплачивали 12 фондов. Самой щедрой оказалась УК «Серебряный век», выплатившая пайщикам фонда «Новый Нижний» доход в размере 25,5% по отношению к стоимости пая на конец 2006 года. Правда, указанный фонд на розничных клиентов не рассчитан.

Чуть меньше выплатила компания «Регионгазфинанс»: 23,9% и 23,3% по своим фондам «Регионгазфинанс — пятый фонд недвижимости» и «Регионгазфинанс — третий фонд недвижимости» соответственно. Неплохие результаты были у «Тройки Диалог» и «Солид Менеджмент». Пайщики «Коммерческой недвижимости» заработали 12,7%, а пайщики «Солид Менеджмент» — 12,9% стоимости пая конца 2006 года. Доходы по 2007 году управляющие компании выплачивают уже в 2008 году.

 

Около половины рентных фондов сегодня инвестируют в региональную коммерческую недвижимость, что вполне объяснимо. «Рынок коммерческой недвижимости Москвы по степени насыщения близок к рынкам ведущих европейских столиц, считает директор управления фондами недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин. В настоящее время основной запас роста сосредоточен именно в регионах с высоким экономическим потенциалом и населением, приближающимся к миллиону человек, особенно в сегменте офисной недвижимости класса В».

 

«В Москве арендные ставки выше, чем в регионах, но при этом цена столичных объектов в несколько раз превышает стоимость региональной недвижимости. Поэтому вложив в Москве $1000, мы получим, допустим, $90-100, а в регионах это будет $150-250 в зависимости от объектов, рассказывает инвестиционный аналитик УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Ланцов.— В то же время, несмотря на более высокую доходность региональной недвижимости, риски в таких проектах выше, чем в Москве, где более или менее сформирован рынок коммерческой недвижимости». Поэтому некоторые крупные игроки этого рынка, желая диверсифицировать свои риски, инвестируют как в московскую, так и в региональную недвижимость.

 

Если же говорить о коммерческой недвижимости, то, по мнению Дмитрия Ланцова, наиболее доходной является торговая недвижимость, далее идут офисная, затем складская и производственная, и, наконец, гостиничная недвижимость.

А глава департамента инвестиций в недвижимость УК «Ренессанс Капитал» Екатерина Константинова полагает, что наиболее инвестиционно привлекательными сегментами коммерческой недвижимости являются торговая и индустриальная недвижимость. «Мы предпочитаем инвестировать в региональную торговую недвижимость. Во многих городах с населением от 250 тыс. человек еще ощущается нехватка качественных торговых и торгово-развлекательных центров. На рынке региональной индустриальной недвижимости ощущается еще больший дефицит качественных объектов, но поскольку барьеры входа на этот рынок значительно ниже, чем на рынок торговой недвижимости, то в ближайшей перспективе объемы предложения будут расти более высокими темпами, и мы можем ожидать более жесткой конкуренции, чем в сегменте торговой недвижимости. Хотя все зависит от региона. Во многих городах, особенно в миллионниках, рынок торговой недвижимости уже близок к насыщению», отмечает Екатерина Константинова.

 

Впрочем, сколько компаний, столько и мнений. Если проанализировать вложения новых фондов, созданных в 2007 году, то картина получается следующей. Самый крупный из образованных в прошлом году рентных фондов — фонд «Ренессанс-Бизнес-недвижимость» с СЧА 1613,4 млн. руб. под управлением УК «Ренессанс Капитал» — объектом для инвестирования избрал торговую недвижимость.

 

Второй по размеру фонд — «Вектра-Актив недвижимость» со стоимостью чистых активов (СЧА) 1079 млн. руб. — вкладывал в офисную недвижимость в Иркутской области. А фонд под названием «Океан» УК «Панорама» (1041,5 млн. руб.) инвестировал в столичную производственную недвижимость. При этом наибольшую сумму арендных платежей получил фонд «Океан» — 196,8 млн. руб. Второй фонд этой же управляющей компании, «Рост-фонд», также неплохо заработал по сравнению с остальными ПИФами — 46,1 млн. руб. (третий результат).

 

«Ренессанс-Капитал» на аренде торговой недвижимости заработал в прошлом году 46,6 млн руб. (второй результат). Правда, фонд УК «Ренессанс Капитал» был зарегистрирован не в начале года, а 20 апреля. Арендные доходы остальных фондов-новичков значительно ниже. Впрочем, фонды создаются на довольно длительное время — как правило, на срок от 5 до 15 лет, поэтому выводы пока делать рано. В правилах любого фонда сказано, что «стоимость инвестиционных паев фонда может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, и государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФы».

 

Впрочем, эксперты на вопрос о ближайших перспективах рынка отвечают примерно одинаково. В частности, Екатерина Константинова ожидает, что доходность рентных фондов в 2008 году составит 12-18%.

«По оценкам наших специалистов, доходность рентных фондов может составить в 2008 году примерно 14-15% годовых, в зависимости от качества объектов и возможных рисков по каждому из приобретенных рентным фондом объектов коммерческой недвижимости», говорит Салават Халилов.

 

Елена Ковалева