Прибыль собственника складского или логистического центра напрямую зависит от того, насколько грамотно выстроены рабочие процессы и эксплуатация на его территории. Простои, технические сбои в работе оборудования, неоперативная замена поврежденных элементов в погрузочно-разгрузочной зоне – все это наносит убытки арендаторам, а значит, рано или поздно скажется на доходах собственника. Андрей Кротков на примере возглавляемой им компании Zeppelin рассказывает об эффективном управлении складскими и логистическими комплексами.
Современные складские комплексы представляют собой сложные инженерно-технические сооружения с множеством индивидуальных особенностей. Оптимизировать жизнедеятельность такого объекта без опыта эксплуатации инженерных систем, понимания тенденций рынка инженерии очень непросто. Эксперименты тут обходятся дорого и для бюджета собственника, и для репутации самого комплекса.
Андрей Кротков, Генеральный директор и партнер Zeppelin
Аутсорсинг или инхаус
Конечно же, организовать эксплуатацию можно и своими силами: подобрать штат, проконтролировать формирование регламентов задач и обходов, систематизировать работу с заявками арендаторов. И все же большинство таких объектов собственники предпочитают передавать на аутсорсинг квалифицированной управляющей компании. Причина в том, что самостоятельный контроль за качественным обслуживанием отнимает немало времени, которое могло бы расходоваться на прямую цель собственника – развитие объекта и увеличение прибыли. Что касается УК, то здесь процессы уже отлажены как часы, максимально оптимизированы все возможные издержки. При этом УК лично несет ответственность за сохранение сервиса на определенном качественном уровне, и потому максимально заинтересована в том, чтобы не «резать по живому» – не сокращать бюджеты там, где это предполагает риски для качества.
Особенностью аутсорсинга в сфере эксплуатации, или facility management является максимально широкий круг функций, которые УК готова взять на себя. При этом отчетность происходит по принципу «одного окна»: управляющий на объекте отвечает на все вопросы собственника по работе УК.
Чему уделить особое внимание
Техническая эксплуатация складского комплекса имеет множество нюансов. Особое внимание всегда требуется климатическому оборудованию, т.к. любая неполадка может повлечь порчу хранимых товаров. Причем речь идет не только об оперативной реакции на аварийные ситуации, но об особо внимательном подходе к планово-предупредительным работам, регламентированному и промежуточному обслуживанию. Также необходимо постоянное наличие на складе расходных материалов, так как продукты и товары, подлежащие, например, хранению в помещениях с низкой температурой, не могут ждать доставку неделями.
Ежедневного контроля требует оборудование зоны погрузочно-разгрузочных работ. Постоянные поломки бортов, шлагбаумов, ворот, подъемных механизмов – это норма для складов и логистических комплексов. Тем не менее, замена поврежденных элементов требуется быстрая и качественная, не создающая помех для работы помещения.
Особого внимания в крупных складских комплексах требует логистика погрузочно-разгрузочной техники на территории самого комплекса. Автомобильная техника здесь, как правило, очень габаритная и маломобильная. И потому малейшие неточности в навигации по территории, отсутствие указателей в нужных местах могут привести к серьезному затору, а значит, проблемам с соблюдением сроков погрузки и выгрузки.
Сложности вызывает работа сотрудников, оборудования, техники внутри комплекса. Начиная от спецодежды, разрешений на определенные работы, допусков и управления безопасностью в зонах, где работают погрузчики, расположены высокие конструкции или есть иные возможные угрозы. И заканчивая особенностями графиков уборки (уборочная техника не должна мешать работам, а средства для уборки не должны оставлять липкого или скользкого слоя), оснащением эксплуатационных сотрудников особым оборудованием (без поломоечных машин охватить такие площади за короткий срок невозможно, а высоко расположенные окна требуют и вовсе работы промышленных альпинистов). Кроме того, особую сложность представляет процесс обслуживания масштабных вентиляционных систем и электросетей.
Контроль функционирования систем пожарной безопасности – еще одна задача для УК. Исправность всех датчиков, контроль их реакции на возможную опасность, проведение тестирований системы и тренировочных эвакуаций – все это залог безопасности жизни и здоровья всех, кто находится на территории комплекса.
Без IT не подойти
Информационные технологии сегодня не только пронизывают большинство инженерных систем объектов, но и позволяют упростить, заметно ускорить процесс работы с кризисными и иными нештатными ситуациями в управлении недвижимостью. Сегодня мобильное приложение стало наиболее востребованным конкурентным преимуществом любой управляющей компании. Оно позволяет сотрудникам подавать заявки на устранение каких-либо неполадок за считанные секунды: работник с помощью смартфона считывает штрих-код места, где находится, фотографирует и кратко описывает проблему, и уже через секунду задача поступает на пункт диспетчера.
Безусловно, мобильное приложение лишь дополняет системы связи диспетчерской службы, управляющих сотрудников на объектах, исполнителей заявок, кураторов работ и весь прочий персонал. А также фиксирует проектные документы, сметы, договоренности и сроки по всем видам и форматам работ. Все это, как правило, «зашито» в единую информационную систему управляющей компании. Почему УК используют такой IT-ресурс чаще, чем сами собственники? Потому что его внедрение требует немалых средств и финансово оправдано для компаний, чей основной профиль они помогают реализовать. Если же эксплуатация инженерных систем и объекта – задача, для собственника вторичная, ему нет необходимости такие технологии интегрировать. В то же время УК привлекается на аутсорсинг в рамках контракта, предоставляет все пользовательские возможности системы клиенту. Ведь качество работы и высокая оценка заказчиком – и есть то, ради чего специалисты сотен профилей ежедневно трудятся на объектах самых различных классов и назначения.
Как же сэкономить на эксплуатации, но при этом поддерживать и даже наращивать классность объекта недвижимости, привлекая или удерживая тем самым наиболее важных арендаторов? Ответ прост: создавать для них максимально удобные и комфортные условия, заботиться о качестве и уровне сервиса при решении их насущных ежедневных проблем. Справиться с такой задачей способны только профессионалы. А вот содержать их задорого в собственном штате со всеми вытекающими рисками и головной болью или за те же деньги использовать более существенный ресурс и инновационные бизнес-процессы управляющей компании – здесь выбор всегда остается за собственником.
Андрей Кротков, Генеральный директор и партнер Zeppelin
