Правоотношения по созданию долевой собственности на коммерческую недвижимость (здания, нежилые помещения как части здания) могут возникать на основании договоров гражданско-правового характера, в частности, на основании многостороннего договора купли- (продавец и несколько покупателей), договора о совместной деятельности (простого товарищества).
Как правило, договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает покупку уже созданного объекта недвижимости (здания, помещения), в отношении которого выполнены все необходимые действия по техническому учету и технической инвентаризации (оформлены технический паспорт, экспликации, поэтажные планы, присвоен инвентарный и кадастровый номера), право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке, оформлены земельно-правовые отношения.
Договор о совместной деятельности (простого товарищества), как одно из правовых оснований создания долевой собственности на недвижимое имущество, предполагает объединение денежных и других средств для строительства объекта недвижимости (нежилого здания). Обязательства сторон по такому договору предполагают следующие действия: один из участников обеспечивает землеотвод участка для строительства (строительную площадку), получение исходно-разрешительной документации, выполняет функции генерального заказчика-застройщика, заключение договоров с генеральным подрядчиком, приемку здания государственной приемочной комиссией, ввод здания в эксплуатацию. Второй участник обеспечивает финансирование строительства здания за счет собственных и привлеченных (заемных) средств.
Итогом и той, и другой формы правоотношений является созданная и зарегистрированная долевая собственность сторон (участников). Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности. Здесь следует отметить, что здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т.е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом. Здание, часть здания может быть предметом купли-продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.
Суммируя вышеизложенное, следует предположить, что создание долевой собственности на недвижимое имущество вместе с положительными обстоятельствами (объединение денежных и иных средств) сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями: в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе (здании, помещении) указывается только размер доли (например, 1/2, 1/3 и т.д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли. Для того, чтобы доля в праве общей собственности приобрела вид конкретного имущества (части, помещения) участники долевой собственности должны заключить между собой Соглашение о выделении долей в натуре. Для его заключения необходимо провести с разрешения органа управления (префектуры) необходимые перепланировки и, при необходимости, переоборудование, техническую инвентаризацию (обследование), оформить соответствующую произошедшим изменениям техническую документацию, что также является достаточно проблематичным, так как привести в соответствие с долями и разделить здание, часть здания (помещения) не всегда технически возможно. Заключенное Соглашение о выделении долей в натуре является основанием для государственной регистрации права собственности каждого участника долевой собственности. Со дня государственной регистрации права собственности каждого участника на конкретный объект недвижимости (часть здания, помещения), общая долевая собственность считается прекращенной.
Еще одной сложностью является право распоряжения (продажи) доли третьему лицу. По правилам ГК РФ общая долевая собственность предполагает преимущественное право покупки доли другим участником по цене предложения ее третьему лицу. Предусмотрен письменный уведомительный порядок (месячный срок для принятия другим участником решения о покупке). Вместе с тем нормы ГК РФ о порядке распоряжения долями в праве общей долевой собственности могут быть конкретизированы участниками соответствующими соглашениями. Например, после государственной регистрации права каждого участника общей долевой собственности, желательно заключить между ними соглашение о порядке распоряжения долями. В частности, нелишним будет урегулирование порядка реализации преимущественного права покупки доли. В Соглашении можно определить, что в случае возникновения у другого участника сомнений в объективности определения цены продажи доли, этот участник вправе привлечь к оценке продаваемой доли профессионального оценщика, обратиться в суд с иском о понуждении участника продать долю по цене, определенной профессиональным оценщиком на стороне участника, имеющего преимущественное право покупки доли.
Следует отметить, что создание долевой собственности как итог консолидации инвестиционных возможностей, применяется в гражданско-правовой практике довольно часто. Например, в г.Москве долевая собственность чаще создается посредством нового строительства с участием г.Москвы, как субъекта гражданско-правовых правоотношений в лице Правительства или Мэра на основании инвестиционных контрактов
Совместная деятельность по созданию долевой собственности большей частью относится к новому строительству зданий, что предполагает довольно длительный период реализации совместных обязательств (в среднем 2-3 года).
Более предпочтительной формой правоотношений по созданию долевой собственности является совместная покупка зданий (частей зданий, помещений). Может быть рассмотрен и вариант покупки долей в уставном капитале коммерческой организации, имеющей в собственности недвижимое имущество. В этом случае долевой собственности в отношении недвижимого имущества непосредственно не создается, однако владение долями в уставном капитале дает право распоряжения имуществом посредством принятия соответствующих решений общим собранием участников. Учитывая, что устав организации может содержать право участника в случае выхода получить эквивалент своей доли недвижимым имуществом, если конструктивные свойства объекта позволяют выделить его в самостоятельную часть, данный вариант может быть рассмотрен как предпосылка к созданию долевой собственности совместно с организацией, у которой осталась в собственности часть объекта недвижимого имущества после выхода участника.
Следует подчеркнуть, что в рамках правоотношений долевой собственности на недвижимое имущество правомочия владения, пользования долями не могут быть индивидуально реализованы участниками в силу вышеназванных причин, а решаются участниками по соглашению между ними. Следовательно, целевое назначение недвижимого имущества в рамках долевой собственности может быть определено участниками только для одного вида деятельности. В этой связи выбор партнера по созданию долевой собственности на недвижимое имуществопредполагает прежде всего общность интересов, одинаковые или сходные виды деятельности, длительные и устойчивые партнерские отношения, а также другие обстоятельства, способствующие эффективному владению, пользованию и распоряжению долевой собственностью на недвижимое имущество.
