Строительная активность в сегменте торговой недвижимости России возвращается в Москву и города-миллионники. По данным ежеквартального отчета #MARKETBEAT от Cushman & Wakefield, в настоящий момент в Московском регионе сосредоточено более 40% всех торговых объектов на стадии строительства. В ближайшие 2-3 года фокус девелоперской активности останется в столице и на крупных региональных рынках, появление новых торговых объектов в небольших городах будет редкостью, уверены аналитики компании.
За прошедшие пять лет строительная активность на рынке торговой недвижимости перераспределилась практически в равных долях между городами разного размера. Если до 2010 года торговые объекты вводились в основном в городах с населением более 1 млн человек, то за прошедшую пятилетку объем введенных площадей в Москве, городах-миллионниках, а также городах среднего и меньшего размера выровнялся.
«Впрочем, сохранить этот тренд в ближайшие годы, скорее всего, не удастся, – считает Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. – В текущих условиях, когда потребительский рынок сжимается и потребительская модель меняется в сторону экономии, девелопмент в небольших городах становится более рискованным, поэтому внимание девелоперов снова возвращается к крупным городам».
Проекты в разных городах могут быть похожи концептуально, но вот посещаемость объектов заметно отличается. Например, суперрегиональные торговые центры (более 80 000 кв.м арендуемой площади) в Москве и Санкт-Петербурге привлекают в среднем на 20% больше посетителей (порядка 19-20 млн человек в год), чем в городах-миллионниках.
Города меньшего размера могут предложить аналогичным проектам ежегодный трафик на 35% меньше (9-10 млн человек). Поэтому логично, что крупные проекты сконцентрированы именно в крупных городах, а основную долю ТЦ в городах меньшего размера составляют проекты с площадью менее 70 000 кв.м.
Посещаемость напрямую влияет на обороты ритейлеров, а соответственно и предопределяет интерес со стороны ритейлеров. Чем меньше по размеру город, тем более локальным будет состав операторов торгового объекта.
Международные ритейлеры за редким исключением рассматривают только крупные города. Здесь в качестве ключевых арендаторов можно нередко встретить Ашан, Леруа Мерлен, бренды группы Inditex, H&M или Uniqlo.
В городах среднего размера преобладают федеральные сети. В качестве «якорей» чаще выступают Лента, Магнит, Окей или Перекресток, а в галерее основной состав операторов представлен российскими сетями Sela, Tvoe, Zola, Ostin и т.д.
Малые же города в значительной степени заполняются региональными и локальными игроками: от «якорей» и операторов кинотеатра до операторов торговой галереи ТЦ.
Емкость небольших городов значительно меньше миллионников, насыщение происходит значительно быстрее. Того объема новых площадей, которые были введены в предыдущие годы, оказалось достаточно для покрытия первичного спроса в регионах. Сейчас на рынке вновь наблюдается «перевес» в сторону городов-миллионников. Из строящихся объектов торговой недвижимости на них приходится почти 60%.
Что касается доли вакантных площадей, которая является индикатором отрасли, то в Москве она снижается: на конец 2018 года она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров вакантность не превышает 3-4% (среди них есть как новые, так и давно открытые ТЦ, которые постоянно адаптируются к новым реалиям рынка). Таким образом, новые проекты все активнее привлекают внимание торговых операторов, в то время как менее успешные объекты испытывают ротацию арендаторов.
