Жилищное право
Не секрет, что немалая доля московских квартир сдается без оформления официального договора аренды и соответственно уплаты налогов. Не желая обременять себя лишними хлопотами, собственники вряд ли осознают, что подобное легкомыслие может обернуться крупными неприятностями. И не только потому, что власти развернули активную борьбу с нелегальным наймом жилья.
Отвечать придется
Осенью этого года сотрудники полиции совместно с налоговиками начали проводить рейды по выявлению незаконно сдаваемых квартир. Подобные мероприятия обещают стать массовыми, а к выявлению нарушителей власти планируют подключить ТСЖ, управляющие организации, консьержек, старших по подъездам и жильцов.
Любопытно, что многие хозяева квартир и наниматели, договорившиеся о найме на словах, не считают себя нарушителями. А что: соглашение есть, пусть и устное, его условия сторонами выполняются, так в чем же дело? Кое-кто из пойманных за руку оправдывается тем, что договор потерян, а об обязанности платить налоги они и слыхом не слыхивали.
Но, как известно, незнание закона не освобождает от ответственности. Хозяин сдаваемой квартиры получает доход, который подлежит налогообложению по ставке 13% – таково требование Налогового кодекса. И за его невыполнение придется ответить: заплатить штрафы за непредставление налоговой декларации и неуплату налогов. За уклонение от уплаты налогов, совершенное в крупном размере, предусмотрена уголовная ответственность.
Собственники квартир нередко допускают еще одно нарушение, предоставляя жилье лицам без регистрации. А между тем, закон требует регистрировать по месту пребывания нанимателя, проживающего в квартире более 90 дней. Хозяину жилища, не выполнившему это предписание, придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей.
Увы, статус нарушителя закона пугает далеко не всех. Собственники квартир нередко просят нанимателей не открывать никому дверь или просто врать: мол, мы – не жильцы, а родственники, приехавшие погостить. Соседи наверняка «стучать» не будут – если, разумеется, не нарушать порядок, не шуметь и не устраивать «вселенских потопов» и прочих катаклизмов.
Жильцы-невидимки
Такое поведение может обернуться против самих же хозяев жилья. Недобросовестные наниматели, связанные лишь словом, которое не всегда бывает честным, могут сняться с квартиры, не заплатив за проживание, оставить после себя гору счетов, прихватить что-то из опрометчиво оставленных собственниками ценных вещей. А также стать причиной всевозможных несчастий – от погрома в недавно отремонтированном жилище до пожара.
Отвечать за все эти «художества» придется собственникам. А вот взыскать компенсацию за ущерб с «невидимок» не получится: договора найма нет, налоговая декларация подана не была – как же в таком случае доказать, что квартира вообще сдавалась? Не говоря уже о том, что сведения, представленные жильцами о себе, могут оказаться недостоверными.
Не могут чувствовать себя спокойно и те, кто сдает жилье знакомым или друзьям. Наличие договора с четко прописанными условиями дисциплинирует: наниматель точно знает, когда и в каком размере платит за проживание. Жильцам из «своих» свойственно просить отсрочку платежей или вообще забывать об оплате. Напомнить знакомому о необходимости заплатить за очередной месяц или возместить нанесенный квартире ущерб зачастую неловко, да и где гарантия, что «свой» согласится отдать деньги?
Помимо прочих неприятностей, собственник квартиры может столкнуться и с откровенным криминалом. Известны случаи, когда мошенники снимали квартиру, а потом, заполучив или подделав документы на нее, продавали – обычно подобные схемы проворачивались в период длительного отсутствия хозяина.
Еще один мрачный сценарий связан с распространившимся в последние годы так называемым бытовым рейдерством. Наниматель въезжает в квартиру, вскоре перестает платить за проживание, а потом и вовсе отказывается покидать чужую территорию. В итоге даже по истечении оговоренного срока проживания наниматель занимает чужую квартиру и чувствует себя вполне вольготно, даже меняет замки.
Страшные истории
Казалось бы, подобные истории вполне могут приключиться и с добросовестными наймодателями – мало ли наглецов на свете? И все же те, кто сдают жилье незаконно, нередко не торопятся обращаться за защитой в правоохранительные органы или суд, опасаясь ответственности за незаконную сдачу квартир в наем.
Отсутствие договора найма не позволяет подтвердить условия соглашения, доказать, что стороны договорились о конкретных сроках проживания, порядке внесения платежей и их размере. А «рейдер» продолжает преспокойно проживать в квартире, зачастую не съезжая годами. Наймодатель тратит нервы, время и, разумеется, деньги, которые мог бы получать на протяжении всего этого времени с честных жильцов.
Выходит, хозяевам квартир лучше все-таки прекратить свой «теневой бизнес» и оформлять наем по закону, не дожидаясь разбирательств с дерзкими жильцами или налоговыми органами. Залогом спокойствия для собственника станет заключенный по всем правилам договор найма, фиксирующий состояние квартиры в момент вселения жильца акт приема-передачи, подробная опись остающихся в квартире вещей и вовремя поданная налоговая декларация.
Кстати, с 1 января 2013 года в Москве начнет действовать патентная система налогообложения. Это означает, что собственник квартиры, зарегистрировавшийся в качестве индивидуального предпринимателя, может перейти на упрощенную систему налогообложения: купить патент за 60 тысяч рублей и на год забыть об уплате налогов. Правда, стоимость патента рассчитана исходя из годового дохода наймодателя, равного 1 миллиону рублей (от этой суммы берется 6 %). Получающие более скромные доходы смогут по-прежнему платить налог в размере 13 % от получаемой суммы.
