Лизинговые сделки с недвижимостью всегда интересовали предпринимателей, не имеющих собственных помещений и вынужденных тратить значительные средства на аренду. Кредит в банке — дело не только долгое и сложное, но и дорогое (платить проценты многим просто не по силам). А ипотека для пока практически не работает. Что делать? Один из выходов — приобретение площади в лизинг (финансовую аренду). О преимуществах данного способа и пойдет речь далее.
Определимся с понятиями
Для начала обратимся к Закону № 164-ФЗ от 29.10.1998 «О лизинге» (далее — Федеральный закон или Закон) и определимся с основными понятиями.
Статья 1. Сферой применения настоящего Федерального закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам, передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.
Статья 2. В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:
лизинг — совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе c приобретением предмета лизинга;
договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.
Статья 3.
1. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
Статья 4.
1. Субъектами лизинга являются:
лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли—продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли—продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.
Итак, согласно Закону предметом сделки может служить любой объект, удовлетворяющий необходимым требованиям (в том числе и незавершенное строительство). Продавец должен предоставить свидетельство, подтверждающее его право собственности на недвижимость, которая станет предметом лизинга. Лизингодатель приобретает объект недвижимости на основании договора купли—продажи. После его подписания выдается новое свидетельство о собственности.
Лизингодатель и лизингополучатель заключают договор, подлежащий обязательной государственной регистрации. При этом в свидетельстве о праве собственности на недвижимость указывают два обременения — со стороны банка и со стороны лизингополучателя.
Лизинговые платежи обычно делят на равные доли, на которые начисляют проценты. Но при подписании договора можно предусмотреть и иной порядок уплаты. Например, если покупается здание старой постройки, которому нужна реконструкция или косметический ремонт, или если для эксплуатации объекта необходимо приобрести какое то оборудование, в процессе переговоров можно обговорить существенное уменьшение первоначальных платежей. Подобные вопросы, рассматриваемые на стадии предварительного обсуждения, часто представляют собой существенный фактор при принятии окончательного решения.
Однако не стоит забывать, что одно из условий лизинговой сделки — обязательство своевременного внесения очередного платежа. Согласно ст. 13 Закона «в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке…». При этом лизингодатель подает в суд.
Кто может оформить лизинг недвижимости и на какие объекты
Как следует из положений Закона, лизингополучатель — это физическое (обязательно ПБОЮЛ) или юридическое лицо, соответствующее определенным требованиям (например, срок его существования и коммерческой деятельности должен быть не менее года). Данное требование необходимо для изучения баланса предприятия и определения его платежеспособности. Договор можно оформить и на новую фирму, если она создана специально для данной сделки и поручителем за нее выступает другая компания. Также необходимо учитывать, что лизингополучатель должен тратить на лизинговые платежи не более 30% от своего дохода и владеть собственными средствами в размере не менее 10–15% от стоимости приобретаемого объекта. Лизингополучателю придется предоставить краткий бизнес-план, который позволит наглядно оценить его будущую деятельность и покажет, из каких средств он намерен гасить лизинговые платежи.
Например, организация-лизингополучатель собирается купить здание для последующей сдачи его в аренду как офисного центра. То есть доход будет складываться из арендных платежей. Зная существующие ставки, а также расходы на обслуживание сооружения, нетрудно подсчитать будущую прибыль, а соответственно, и устойчивость платежей. Особенно если помещения в данном строении сдают много лет и наниматели не собираются выезжать. Составить бизнес-план может как сам лизингополучатель, так и специалисты, например, из агентства недвижимости, через которое оформляют лизинг.
Какими же характеристиками должен обладать объект, чтобы быть привлекательным для лизинга? Это должно быть отдельно стоящее здание, обязательно со свидетельством о регистрации (для недостроенного сооружения — со свидетельством, в котором указано, что это объект незавершенного строительства). Как правило, такое сооружение стоит от одного до четырех миллионов долларов и расположено в Москве или Московской области.
Преимущества приобретения недвижимости в лизинг
Данная схема дает лизингополучателю следующие возможности: приобрести недвижимость при отсутствии достаточных собственных финансов и на выгодных условиях (процент по лизинговым сделкам ниже, чем по кредиту), избежать изъятия крупных сумм из оборотных средств и, следовательно, свободнее осуществлять финансово хозяйственную деятельность.
Также следует отметить возможность отнесения лизинговых платежей (основной суммы и процентов по ней) в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость продукции (услуг) лизингополучателя, что ведет к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Еще один плюс — существенное уменьшение в будущем налога на имущество, поскольку будет применен коэффициент ускоренной амортизации — 3. Обычно срок действия договора лизинга рассчитывают таким образом, чтобы он был соизмерим со сроком амортизации недвижимого имущества или превышал его. В течение срока действия договора налог на имущество (в части, относящейся к объекту лизинга) платит лизингодатель. Кроме того, при покупке недвижимости по рассматриваемой схеме есть возможность включить затраты, связанные с эксплуатацией, ремонтом и реконструкцией, в состав платежей по договору лизинга.
Итак, преимуществ у данного финансового продукта масса. Так почему же он до сих пор не нашел широкого применения?
Наверное, дело даже не в его новизне, а в боязни предпринимателя остаться у разбитого корыта. Ведь собственником здания он станет только после того, как выплатит всю сумму с процентами, а до тех пор, по сути, будет лишь арендатором.
Почему лизинг выгоднее ипотеки и кредитной схемы
по ипотечной схеме, клиент неминуемо столкнется с целым рядом трудностей. В частности, в качестве залогодателя в этом случае может выступать только собственник (получается, предприниматель должен сначала найти необходимые ресурсы, купить нужный объект и лишь потом получить заем под залог этого имущества). Кроме того, банков, готовых выдавать долгосрочные кредиты , в России очень мало.
Если удается получить кредит, то проценты по нему настолько велики (в среднем 18%), что сделка становится фактически невыгодной. Банки неохотно рассматривают такие заявки, потому что, как и в случае с ипотекой, есть опасность невозврата кредита или иных финансовых рисков. Страховые компании не решаются страховать подобные сделки. А в случае с лизингом риск для банка и страховой компании минимален.
Ориентировочный расчет
Попробуем рассмотреть выгоды приобретения недвижимости в лизинг на примере. Допустим, некая фирма работает по упрощенной схеме налогообложения. Налог начисляют в размере 15% от суммы доходов, уменьшенной на сумму расходов. Компания хочет приобрести автосервис с автомойкой стоимостью 1 млн долл. (на практике расчеты по лизинговым схемам осуществляют в рублях, но для наглядности расчета мы приведем цены в долларах). Сегодняшние ставки по рублевым кредитам составляют в среднем 18% годовых. При использовании лизинговой схемы проценты в рублях ниже — от 14%. Если же автосервис не покупать, а арендовать, это встанет примерно в 15 тыс. долл. в месяц.
При получении банковского кредита на пять лет, который вместе с процентами будет выплачиваться равными долями, компания отдаст 1540 тыс. долл. Сюда необходимо прибавить налог на имущество: 2,2% х 5 лет х 1 млн долл. = 110 тыс. долл. Налогооблагаемая база при этом уменьшится только на величину нормируемых процентов по кредиту (то есть на сумму, меньшую той, что компания фактически выплатит банку). Основная сумма кредита, которую вносят аннуитетными платежами, в налогооблагаемую базу не войдет.
При получении недвижимости в лизинг на пять лет с уплатой равными долями фирма внесет 1220 тыс. долл. При этом налог на имущество станет платить лизингодатель, поскольку объект будет находиться на его балансе. Важно отметить, что лизингополучатель уменьшает налогооблагаемую базу на весь размер лизингового платежа, то есть на всю сумму процентов по лизинговому договору и на стоимость самого недвижимого имущества.
Когда право собственности на недвижимость перейдет к лизингополучателю, цена объекта уже значительно уменьшится за счет амортизации, поэтому налог на имущество будет минимальным.
Несмотря на условность расчетов, можно с уверенностью сказать, что при в лизинг организация тратит на 20–22% меньше из за более низких процентов за пользование заемными средствами. Кроме того, она выгадывает 9–10% на уменьшении налогооблагаемой базы и 6–7% на отсутствии налога на имущество в отношении полученного по лизинговой схеме сооружения. При этом окупаемость объекта можно условно принять равной пяти годам, поскольку на пятый год суммы лизинговых платежей сравняются со стоимостью аренды.
Заключение
Несмотря на кажущуюся сложность лизинговой схемы, выгоды от ее использования несомненны. В настоящий момент это, пожалуй, самый действенный способ получения средств на развитие компании, особенно для малого и среднего бизнеса. Кроме того, это еще и неплохой вариант инвестирования, дающий возможность не только сберечь деньги от инфляции, но и получить большую прибыль, чем при обычной покупке жилой недвижимости.
