Одним из наиболее классических примеров комплексного освоения территорий является индустриальный парк.
В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.
Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находились под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения – это фактически те же промышленные объекты.
В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность этого процесса по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей – электроэнергии, газа и т. д. По идее, данные проблемы должны решать современные индустриальные парки.
Разберемся теперь немного в терминологии. Индустриальный парк – это управляемый специализированной управляющей компанией комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный инженерной и транспортной инфраструктурой, необходимой для создания нового промышленного производства, а также необходимым правовым режимом для осуществления производственной деятельности.
Основные типы индустриальных парков:
- индустриальный парк, развиваемый на незастроенной территории (greenfield);
- индустриальный парк, развиваемый на застроенной территории (brownfield).
Индустриальный парк на незастроенной территории – это индустриальный парк, созданный на ранее не застроенном земельном участке, как правило, не обеспеченном инженерной и транспортной инфраструктурой на момент начала реализации проекта.
Индустриальный парк на застроенной территории – индустриальный парк, созданный на основе ранее существующих предприятий или производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, в отношении которых, как правило, проводилась реконструкция и (или) капитальный ремонт.
Структура индустриальных парков в зависимости от типа
Индустриальный парк на застроенной территории
Как уже отмечалось ранее, изначально выбор сводился преимущественно к площадкам с уже имеющимися на них объектами производственно-складских предприятий. В данном сценарии самым удобным вариантом, как правило, является межевание незастроенной части предприятий.
К несомненным преимуществам подобного сценария является готовая инфраструктура, коммуникации, дороги к участку, возможность размещений вредных производств и т. д.
В то же время среди минусов застроенных площадок обычно отмечаются подземные и наземные сети, сервитуты, чужие коммуникации по высоким ценам, ограниченные лимиты по коммуникациям и т. д. Индустриальный парк на застроенной территории организуется на ранее существовавших производственных площадках (очень часто это бывшие заводы и фабрики, цеха или даже портовые доки). Как правило, в таких местах уже есть строения, которые в дальнейшем реконструируют, некоторые достраивают. У такого парка обычно имеется подходящая инфраструктура и готовые складские помещения. Обычно индустриальные парки такого типа состоят из зданий, в которых проведена реконструкция или ремонт.
Преимущества такого парка в уже оформленных землях промышленного назначения, наличии коммуникаций, а порой и самих зданий.
Земли brownfield далеко не всегда подготовлены для размещения индустриальных парков, так как часто имеют сильно изношенные коммуникации и не отвечают современным требованиям обеспеченности инфраструктурой. Это самые главные их проблемы.
Важно и то, что индустриальные парки, возведенные на застроенных территориях, имеют гораздо более низкий потенциал развития – он ограничен прежде всего территориально, коммуникациями и по инфраструктурному потенциалу.
Также следует отметить еще два проблемных вопроса, возникающих перед управляющей компанией при создании индустриальных парков на застроенных территориях:
- земельные отношения;
- вопрос организации санитарно-защитной зоны промышленных предприятий.
Промышленные площадки, на территории которых уже имеются различные постройки производственного характера, как правило, представляют собой «мелкую нарезку» – владельцами земельных участков могут являться различные лица.
Часть из таких участков может использоваться не по назначению. Обычно такие участки приобретали для спекулятивных целей либо под некие бизнес-проекты, которые так и не состоялись. Судьба данных участков часто может быть не известна управляющей компании: участки перепродаются, сдаются в аренду новым лицам без уведомления управляющей компании индустриального парка. Подобные случаи усложняют комплексный подход к развитию территории.
При развитии индустриального парка на застроенной территории его мастер-план должен включать в себя:
- варианты инфраструктурного обеспечения территории индустриального парка и оценку объемов капитальных затрат на создание объектов инфраструктуры в зависимости от специализации резидентов индустриального парка;
- схему застройки индустриального парка объектами промышленного назначения в соответствии с его специализацией;
- оценку объемов затрат на создание объектов инфраструктуры индустриального парка; прогноз показателей потребления энергетических и других видов ресурсов.
Таким образом, brownfield может дать более быстрый результат при строительстве индустриального парка, но с последующими инфраструктурными и транспортными проблемами. Современный индустриальный парк удобнее строить с нуля, на свободной территории.
Индустриальный парк на незастроенной территории
По своей сути, это парк, создаваемый на абсолютно новом, ранее не застроенном земельном участке. В данном варианте, как правило, происходит смена категории и ВРИ. Чаще всего подобный парк не имеет готовой инженерной инфраструктуры и постепенно ее отстраивает.
Пожалуй, одним из основных минусов данного сценария является то, что все инженерные сети прокладываются первый раз, очень часто подходящей инфраструктуры, которая нужна для предприятий, в таких местах нет, либо стоимость подключения дорогая.
Но при этом в индустриальном парке на незастроенной территории имеется возможность построить современные помещения, отвечающие отечественным и международным стандартам.
«При выборе площадки под развитие нужно учитывать, какое планируется производство, какое нужно дополнительное оборудование, сравнить расходы на строительство с нулевого цикла и расходы на реконструкцию/реновацию и капитальный ремонт помещений в индустриальном парке на застроенной территории. В дальнейшем, как правило, расходы резидента в индустриальном парке на незастроенной территории меньше, чем в старой промышленной зоне с изношенными сетями и отсутствием необходимых мощностных показателей», – комментирует Сергей Соболев, эксперт по подбору участков и подготовке к строительству, Skladman USG.
В связи с этим в рамках производства возникают следующие основные требования:
- наличие проведенной инженерной подготовки участка;
- удобное местоположение, отличная транспортная доступность;
- наличие доступных трудовых ресурсов в регионе – квалифицированной рабочей силы;
- логистические услуги – в случае необходимости специализированная управляющая компания должна их оказывать или содействовать их оказанию;
- наличие лояльности и расположения областной администрации.
«В целом специализированная управляющая компания и индустриальный парк должны удовлетворять двум основным потребностям инвесторов при реализации их проектов:
уменьшению рисков на всех этапах реализации проекта;
кономии времени на реализацию и запуск проекта.
То есть индустриальный парк должен быть объективно удобнее и выгоднее для размещения производства, чем если бы инвестор просто реализовывал свой проект самостоятельно», – отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга, Skladman USG.
За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций проектов.
Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента во всех регионах России.
Статья подготовлена специалистами компании Skladman USG
