В современном городе торговый центр размером от 30 000 кв. м стал признанным местом не только для совершения покупок, но и для проведения досуга. Однако именно эта функция превратила магазин в весьма уязвимый объект. При любой нештатной ситуации в ТЦ подвергается опасности большое количество людей одновременно.
Евгений Каштанов, директор по безопасности компании “Регионы-Менеджмент”, рассказывает, что девелопер в ТЦ “Июнь” в Санкт-Петербурге предпочел полную компьютеризацию систем здания старым дедовским методам. Все “интеллектуальные” устройства “Июня” подключены к общему диспетчерскому пульту и управляются централизованно. Интегрированная система работает как целостный организм, каждой частью которого управляет электронный мозг.
Но многие девелоперы предпочитают, по словам Каштанова, те самые дедовские методы: несколько автоматизированных систем, каждая из которых не связана с другой и с общим диспетчерским пультом. Например, датчики системы пожаротушения выводятся на пожарный пост, охранная сигнализация подключена к своим охранным блокам, видеонаблюдение производится независимыми от двух предыдущих систем аппаратами и т. д.
В таком подходе к охране не видно гибкости. Но зато старый метод считается более надежным. Интегрированные системы, наоборот, пока только опробуются на практике. Часто, закупив их и установив, техники начинают что-то дорабатывать и переделывать. Такие “умные” системы на местные рынки поставляют в основном российские предприятия.
По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), пока не существует систем, на 100% обеспечивающих безопасность ТЦ. Однако потенциальные арендаторы все чаще спрашивают на переговорах о таких опциях, как сохранность их имущества в будущем магазине, а также о том, по каким принципам охрана на входе в здание проводит фейс-контроль. Все больше арендаторов считает, что современный торгцентр немыслим без систем видеонаблюдения, контроля и управления доступом, средств инженерной защиты (металлоискатели, шлагбаумы, турникеты).
Хотя безопасность в ТЦ для них пока не стала основной заботой. На переговорах с арендодателем компании в первую очередь интересуются ставками аренды, прогнозами прибыли от продаж в данном комплексе и т. д. Их первые вопросы — о характеристиках района, где построен ТЦ, планировке помещений, режиме работы комплекса, в частности времени завоза товаров, подтверждает Евгений Каштанов. В питерском “Июне” на переговорах из 117 арендаторов вопрос о безопасности не задал никто. Более того, въехав в помещения, некоторые компании, обустраивая свои магазины, зашивали потолком спринклерные системы пожаротушения. Чуть большую заинтересованность в вопросах охраны проявляют банки и ювелирные магазины.
Самые частые ЧП в торговых центрах во всем мире — пожары. В 2002 г. во вьетнамском Хошимине в момент возгорания в 6-этажном здании ТЦ находилось не менее 500 человек, 50 из них погибли в гигантском пожаре, 100 были госпитализированы. Помимо торговых площадей в комплексе располагались офисы, в которых работало около 700 сотрудников. Спасатели несколько часов не могли проникнуть в здание из-за отсутствия необходимого оборудования и высокой температуры внутри. Под действием огня расплавились несущие конструкции объекта, и он частично разрушился.
В России пожаров такого масштаба в торговых центрах, к счастью, не было. Но был случай, когда в “Меге” в Нижнем Новгороде в 2006 г. органы надзора приостановили работу комплекса в самый разгар сезона продаж из-за того, что там были нарушены правила противопожарной безопасности.
По словам директора по развитию компании Prime City Properties Романа Чепцова, прогрессивной практикой считается периодическое проведение учебных тревог для персонала и арендаторов во время работы торгового центра. Хотя это не в обычаях российских компаний. Принятые в России стандарты пожарной безопасности не так строги по сравнению с европейскими. Но даже имеющиеся нормы местными компаниям соблюдаются не всегда, иногда проще “наладить отношения” с инспектором из службы надзора. Больше это относится к непрофессиональным торговым центрам.
“Иностранные компании, наоборот, много времени уделяют тренингам, — рассказывает Эдуард Апсит, генеральный директор управляющей компании Facilicom. — В момент возгорания по громкой связи транслируется какой-либо условный сигнал — кодовое слово, не вызывающее паники у посетителей, что-то вроде “объявлен код 1000”, “по всем отделам производится сверка времени” или “в отделе 15 время 17.30”. Все эти фразы обговариваются с персоналом во время тренингов“.
По словам Ирины Малоземовой, руководителя проектного бюро компании Leon Group, на стадии проектирования ТЦ решения по пожаробезопасности на 70% определяют планировку и размеры помещений. К примеру, существует общепринятая норма для проектировщиков: из каждой точки торгового пространства человек должен пройти не более 80-100 м до эвакуационного выхода. И чем больше площадь одного магазина, тем больше вокруг него пожарных выходов и тем шире коридоры, по которым проходят покупатели.
“В наших проектах основным путем эвакуации является торговый молл, который в торгцентрах объединяет магазины и гипермаркет, — рассказывает Малоземова. — По обеим сторонам от молла на любом этаже есть двери, ведущие на запасные лестницы”. Подземную парковку тоже можно использовать в качестве эвакуационного выхода. Если же она расположена на верхнем этаже, как, например, в новом ТЦ “Европейский” в Москве, то при ЧП доступ к ней скорее всего будет перекрыт.
Что касается различных установок по тушению огня, то для них тоже разработаны свои правила проектирования. Как правило, антипожарные устройства отбирают у ТЦ полезную площадь. Например, если надо построить 12 000 кв. м, то по нормам придется устроить четыре помещения, разделенные стенами. Но есть альтернатива — водяная завеса вместо капитальных стен. Дренчерная система условно делит пространство на четыре отсека — водой, которая подается в случае пожара. В “Мосмарте” на Ярославском шоссе дренчеры расположены там, где находятся кассы, а в “Атриуме” весь центральный коридор — молл — разделен на отсеки дренчерными завесами. Спринклеры тоже орошают весь пол водой, они устанавливаются на потолке и также позволяют сэкономить полезную торговую площадь. Кроме пожнадзора такие системы надо согласовывать с представителями водонадзора. А для самих установок требуются большие водяные емкости — резервуары на 200000 литров.
Игроки рынка вспоминают несколько ЧП, случившихся за последние три года в торговых центрах Москвы. Зимой 2005 г. в магазине “Техносила” на ул. Ярцевской, 30, загорелся переход, соединяющий торговый комплекс с 9-этажным административным зданием, после чего огонь перешел на сам ТЦ. Пожар тушили час. В 2004 г. столько же времени ушло на тушение помещений “Стройдвора” рядом со ст. м. “Войковская”, он примыкал к зданию, в котором располагались в то время магазины “Снежная королева”, “М.Видео”, развлекательный центр “Чемпион”. Причины ЧП и в том и в другом случае остались невыясненными.
В 2004 г. тоже зимой по непонятным причинам воспламенились пиротехнические изделия в одном из помещений “Мосмарта” на Ярославском шоссе. В это время в ТЦ находились посетители, но всех удалось эвакуировать без потерь. Сотрудники “Мосмарта” тогда говорили, что оперативно спасти людей удалось в том числе благодаря кровельным клапанам дымоудаления, которыми был оборудован торговый зал. Клапаны открылись сразу, не дав людям задохнуться.
Как говорит Эдуард Апсит, любая нештатная ситуация для объекта связана с колоссальными финансовыми потерями. Хотя бы уже этот факт может служить стимулом для владельцев торговых комплексов обезопасить здание всеми возможными способами. По словам Каштанова, 50% российских ТЦ используют “интеллектуальное” оборудование российских компаний. Пользуются популярностью интегрированные системы “Болид”. Но среди систем видеонаблюдения лучшими считаются японская Panasonic и корейская Samsung. Одна видеокамера может стоить от $100 до $1500.
По данным Facilicom, в России широко представлено “интеллектуальное” оборудование компаний Johnson Controls, Schneider Electric. Johnson Controls известна как крупный производитель систем управления зданием, включая программное обеспечение, датчики давления и температуры и т. д. Schneider Electric поставляет на российский рынок трансформаторы, силовые шкафы, распределительные щитки, магистральные шинопроводы, а также “интеллектуальные” системы, включая различные контроллеры, автоматику для управления зданием.
По словам Ирины Малоземовой, на данной стадии развития рынка инвесторы и девелоперы стремятся как можно быстрее построить и сдать в эксплуатацию свои ТЦ. Потому они предпочитают использовать строительные материалы, позволяющие сократить сроки разработки проекта и самого строительства. Например, среди российских ТЦ сооружения из кирпича встречаются реже, гораздо чаще здания строятся из быстровозводимых конструкций за 8-9 месяцев.
Но даже в такой спешке архитекторы все же рекомендуют строить ТЦ, используя негорючие материалы: искусственный камень, бетоны, металл, прошедший соответствующую обработку, армированные перекрытия. Наружные стены здания — из качественной сэндвич-панели. В последние годы в проектах стали применять много конструкций из стекла, из-за чего стиль современных российских ТЦ стал напоминать французские торговые комплексы 1960-х гг. Чтобы стеклянные атриумы — они есть почти в каждом ТЦ — не страдали от снежной нагрузки зимой, широко применяется их подогрев специальными системами. Используются инфракрасные обогреватели, которые стоят от $150 до $300. Для безопасности всей конструкции здания архитекторы советуют соблюдать ширину шага колонн 8, 12 и 16 м.
Как рассказал Сергей Дымшиц, глава представительства финской компании — производителя материалов Thyssen Krupp Hoesch Bausysteme в России, важно понимать, где именно в проекте будет использоваться тот или иной материал. К фасадам, например, предъявляются минимальные требования, здесь вполне могут подойти сэндвич-панели с наполнением из пенополиуретана и специальными добавками, которые повышают противопожарные свойства наполнителя. Проектировщики могут использовать панели с наполнителем из минеральной ваты — они выдерживают 30, 60, 120 минут огня. Металл в сочетании с утеплителем из минеральной ваты — тоже надежный материал для строительства ТЦ.
По данным Leon Group, себестоимость торгового-развлекательного центра, возведенного из монолитных конструкций с перекрытиями из цельной монолитной плиты, со стенами из кирпича или газосиликатных блоков с оштукатуриванием составляет около $1200 на 1 кв. м. ТЦ из металлических конструкций с перекрытиями из цельной монолитной плиты с ограждающими конструкциями из сэндвич-панелей стоит около $1070 на 1 кв. м.
Однажды российский телеканал транслировал передачу о том, как работают торговые центры на Филиппинах. Оказалось, что в государстве созданы специализированные школы, где проходят обучение охранники, прежде чем работать в ТЦ. Дисциплина и учебная программа в таких школах напоминают армейские. Охранник филиппинского торгового центра должен быть в отличной физической форме и обладать быстротой реакции. Возможно, институт охраны в этой стране стал так активно развиваться после серии терактов в торговых комплексах. Например, в 2002 г., по сообщению телеканала НТВ, пять человек погибли и более 150 были ранены в ТЦ в центре г. Замбоанга. В нескольких магазинах комплекса друг за другом прогремели взрывы.
Эдуард Апсит считает, что в торговом центре сложнее организовать эвакуацию, чем в бизнес-центрах, так как в помещениях магазинов всегда находится большое количество людей, с которыми невозможно заранее провести тренинг. Поэтому в ТЦ именно охранники, а не “умные” системы больше всего нужны в чрезвычайной ситуации. Полностью возлагать вопросы безопасности на электронные системы неправильно — любой отказ этой системы без контроля над ней человека может привести к катастрофе.
По мнению Евгения Каштанова, необходимость в человеческом факторе будет сохраняться в России еще очень долго. И не столько из-за несовершенства электроники в ТЦ, сколько из-за эффективного психологического влияния на потребителей “человека в форме”. Его присутствие дисциплинирует, а с другой стороны, обещает моральную поддержку — всегда есть к кому обратиться за информацией. Однако и дальше институт охраны в стране, на взгляд Каштанова, развиваться не будет. И вряд ли русским потребителям доведется увидеть такую же школу безопасности, какая создана на Филиппинах.
“Вспомните 1990-е гг.: тогда быть охранником считалось престижно, и этот период продолжался несколько лет, — рассказывает Каштанов. — Теперь уровень зарплаты у охраны упал. Стоимость услуг охраны на питерском рынке в конце 2006 г. составляла 95-120 руб. за «человеко-час», включая НДС. На пост охранник заступает на срок от 12 до 24 часов, и количество постов на комплексе более 30 000 кв. м — около 15”. В охрану принято брать не менее 30% женщин, так как считается, что они замечают то, что не заметят охранники-мужчины.
Ирина Малоземова уверена, что надо развивать техническую службу и школу кадров охраны одновременно. “Важно посмотреть в глаза человеку, — говорит Малоземова. — Например, в Японии гостеприимство очень развито. В ТЦ там можно буквально в каждом помещении встретить сотрудников, принимающих посетителей. Это не обязательно охранники, а так называемые хостесы. В российском торгцентре охранник в форме пока выполняет все функции одновременно: и телохранителя, и хостеса, и службы информации (не во всех ТЦ есть бюро информации).
Марина Ховратович
