Аналитики Knight Frank провели исследование рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2018 года и на его основе представили рейтинг компаний-девелоперов офисной недвижимости Москвы по объёму площадей, доле вакантных офисов, средневзвешенной запрашиваемой ставке аренды.
Аналитики подсчитали, что общий портфель качественной офисной недвижимости десяти крупнейших офисных девелоперов столицы составляет 21% от всего объема предложения на московском офисном рынке – почти 3,5 млн кв.м. Крупнейшим владельцем качественных бизнес центров (класса «А» и «В») является компания O1 Properties, доля которой составляет 17% (609 000 кв.м) от всего объема офисных площадей 10-ки ведущих девелоперов.
В тройку лидеров по объему офисных площадей также входят Plaza Development и ENKA, чьи доли которых соответственно составляют 13% (464 000 кв.м) и 11% (396 000 кв.м).
Самые высокие ставки аренды на московские офисы отмечены в бизнес центрах компании ENKA – 34 800 рублей за кв.м в год (triple net), а самые быстрые темпы снижения вакансии – Plaza Development.
Компания AND продемонстрировала наибольший рост в динамике офисных портфелей за три прошедших года. Объем офисов вырос на 19% (с 301 400 кв.м до 358 900 кв.м) за счет ввода двух новых бизнес центров «Оазис» и «Новион».
У MR Group также вырос объем офисного портфеля на 10% в связи со строительством бизнес-центра «Фили Град II» (22 000 кв.м). Портфель Capital Group увеличился на 5% – строительство офисной части МФК «Лица» (13 000 кв.м).
Рейтинг крупнейших офисных девелоперов по объему предложения (тысяч кв.м)
Наименьшая доля вакантных площадей по итогам III квартала 2018 года отмечена у девелопера City and Molls – 1% (2800 кв.м). А наибольшая доля вакантных офисов отмечена экспертами Knight Frank у девелопера Capital Group – в совокупности в БЦ компании свободно около 26% (69 000 кв.м). Однако в абсолютных цифрах наибольшее количество свободных метров у Plaza Development – 98 000 кв.м, что составляет 21% от их портфеля.
Динамика доли вакантных офисных площадей у крупнейших девелоперов
За прошедший год наибольшее изменение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды офисов отмечено в БЦ компании Enka. На фоне высокого спроса со стороны арендаторов, и, как следствие, снижения доли вакантных площадей, девелопер увеличил ставки аренды почти на 40% – с 25 000 рублей за кв.м в год до 35 000 рублей за кв.м в год (triple net). Это объясняется тем, что наиболее крупные офисные объекты, представленные в портфеле девелопера, относятся к классу «А» (БЦ «Башня на набережной», БЦ «Павелецкая Плаза», комплекс «Красные Холмы» и др.) и располагаются в наиболее востребованных деловых районах города, таких как Москва-Сити, Павелецкий деловой район.
Однако в динамике за три года наибольший рост средневзвешенной ставки аренды офисных площадей отмечается у девелопера Capital Group – ставка аренды выросла на 38% и составляет 30 000 рублей за кв.м в год (triple net).
Наименьшая средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисные площади зафиксирована аналитиками у девелопера «Большой город» – 9900 рублей за кв.м в год (triple net). Но в портфеле данного девелопера представлены только объекты класса «В» и располагаются они не в самых популярных деловых районах столицы.
Динамика средневзвешенной ставки аренды в портфеле крупнейших девелоперов
(тысяч руб/кв.м/год, triple net)
В годовой динамике снижение доли вакантных площадей у крупнейших офисных девелоперов в целом соответствовало среднерыночным показателям и составляло 3-5%.
Наибольшее снижение доли вакантных площадей отмечено у MR Group – 13 процентных пунктов, с 23% до 10%. Причина этого – продажа 12 800 кв.м офисов в БЦ «Лотос» банку «Зенит», а также достаточно высокие темпы продажи офисов в БЦ «Фили Град II».
В абсолютных значениях наибольшее снижение объема вакантных офисов отмечено у MR Group – в течение года компания сдала в аренду почти 30 000 кв.м. Девелопер O1 Properties реализовал за год 29 000 кв.м, а Plaza Development – 28 000 кв.м.
За последние три года наибольшее снижение совокупного объема вакантных офисных площадей отмечается у компании Capital Group, в основном за счет сдачи в аренду бизнес-центра «Око» (с 105 000 кв.м в третьем квартале 2015 года до 45 000 кв.м в третьем квартале 2018). Основной объем сделок в БЦ «Око» пришелся на 2016-2017 годы, а за 9 месяцев 2018 года сделок в данном бизнес центре не зафиксировано. БЦ «Око» на данное время остается самым незаполненным арендаторами офисов объектом в портфеле Capital Group, и его долю приходится 65% всех свободных площадей в портфеле компании. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в данном БЦ составляет 35 000 рублей за кв.м в год (triple net).
Доля вакантных офисных площадей снизилась за прошедшие 3 года практически у всех крупнейших девелоперов. Но у компании «ПСН» за этот период она увеличилась на 5 п.п. и по итогам III квартала 2018 года составила 15%. Это связано как с ростом доли свободных площадей в БЦ «Новоспасский двор», так и с тем, что в портфеле компании в 2017 году появился БЦ «Новый Арбат, 1», в котором вакансия составляет почти 30%.
В абсолютных значениях наибольшее изменение свободных площадей за прошедшие три года отмечается у Plaza Development – количество свободных офисных площадей в бизнес центрах компании сократилось более чем на 100 000 кв.м. В БЦ «Верейская Плаза III» вакансия снизилась более чем на 20 000 кв.м, а в БЦ «Порт Плаза» – более чем на 40 000 кв.м.
По словам Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, серьезных изменений в структуре лидеров на офисном рынке Москвы не предвидится. Новые проекты конечно будут выходить, но не в таких объемах, чтобы сравняться с лидерами рынка офисной недвижимости. В любом случае, как лидирующие компании, так и новые игроки этого рынка будут чувствовать себя комфортно, учитывая, что спрос на качественные офисы почти в три раза превышает объем сегодняшнего нового предложения на офисном рынке.
