Компания JLL представила результаты ежегодного исследования мирового рынка премиальных офисов (Premium Office Rent Tracker, PORT). В 2018 году тройка лидеров в мировом рейтинге самых дорогих офисных рынков осталась неизменной: в него вошли Центральный район Гонконга, Мидтаун Нью-Йорка и Вест-Энд Лондона. В свою очередь, Москва заняла 26-е место в общем рейтинге и поднялась на 3-ю позицию среди европейских рынков по величине арендной платы в премиальных бизнес-центрах.
В 4-м издании PORT аналитики JLL сравнивают затраты арендаторов на премиальные площади на 72 крупнейших рынках в 61 городе мира. В 2018 году исследование было дополнено 18 рынками и 15 городами. В качестве объектов для изучения выбраны премиальные офисные здания в ключевом деловом районе каждого города; в качестве ставок аренды в составе затрат на премиальные офисы приняты максимально достижимые ставки для блоков площадью 10 000 кв.футов, или около 1000 кв.метров. В исследовании не учтены ставки на малые или наиболее престижные помещения, которые предполагают значительную премию. Помимо базовой ставки аренды, учитываются дополнительные затраты, такие как операционные расходы и налоги.
Центральный район Гонконга с ценой аренды 3640 долларов за кв.м в год (здесь и далее используется величина арендных платежей, включая базовую ставку аренды и дополнительные расходы, такие как операционные расходы и налоги) продолжает оставаться самым дорогим офисным рынком мира, а стоимость аренды в нем примерно на 60% выше, чем в занимающих 2-е и 3-е места Мидтауне Нью-Йорка (2280 долларов за кв.м в год) и Вест-Энде Лондона (2090 долларов за кв.м в год) соответственно. Устойчивый спрос со стороны компаний из континентального Китая в совокупности с сокращением нового предложения стимулируют рост ставок в премиальных зданиях. При этом такой высокий уровень арендных расходов способствует децентрализации спроса в более бюджетные локации Восточного Гонконга и Восточного Коулуна.
На территории континентального Китая расположились четыре из десяти самых дорогих офисных рынков мира. Помимо Гонконга, сюда попали Финансовая улица в Пекине (2030 долларов за кв.м в год), район Футянь Шэньчжэня (1670 долларов за кв.м в год) и Центральный деловой район Пекина (1640 долларов за кв.м в год). Учитывая Дели и Маруноучи в Токио, в Азиатско-Тихоокеанском регионе расположены шесть из десяти самых дорогих офисных рынков мира.
Топ-10 премиальных офисных рынков мира по величине затрат на аренду
Из числа европейских рынков в глобальный топ-10 вошел только Вест-Энд Лондона (2100 долларов за кв.м в год), сохранивший за собой 3-е место в мировом списке и лидер европейского списка. Лондонский Сити (1130 долларов кв.м в год) является вторым самым дорогим офисным рынком Европы, тогда как Москва поднялась на одну ступень и заняла 3-е место европейских рынков, опередив Стокгольм (982 долларов за кв.м в год).
По словам Александра Баженова, аналитика офисной недвижимости компании JLL, в центре Москвы новые офисы не появляются, а свободных площадей на рынке осталось мало: вакантность в Центральном деловом районе столицы достигла десятилетнего минимума – 7,7%. Это привело к росту максимальных запрашиваемых арендных ставок на рынке премиальных офисов Москвы, в результате чего совокупная стоимость аренды увеличилась с 955 до 1011 долларов за кв.м в год.
Топ-10 премиальных офисных рынков Европы по величине затрат на аренду
По всему миру банки и финансовые организации формируют основной спрос на офисы в премиальных зданиях. При этом, по данным JLL, наибольшая концентрация таких компаний наблюдается именно в наиболее дорогом сегменте премиальных офисов (стоимость аренды свыше 1076 долларов за кв.м в год). В свою очередь, на более доступных рынках (стоимость аренды менее 646 долларов за кв.м в год) структура спроса сбалансирована: офисы в таких районах в равной степени арендуют технологические, юридические компании и представители сектора бизнес-услуг.
Структура спроса на премиальные офисы
Стоимость аренды премиальных офисов в разных районах одного и того же города может значительно различаться. Так, в Восточном Гонконге аренда обойдется на 64% дешевле по сравнению с Центральным районом Гонконга, в Восточном Коулуне – на 76%. Практически во всех городах, где присутствует более одного премиального рынка, возможен существенный дисконт при аренде не на основном рынке. В Нью-Йорке и Лондоне разница между финансовыми центрами (юг Манхэттена и Сити соответственно) и центральными офисными рынками (Даунтаун и Вест-Энд) может составлять 45-50%.
Стоимость аренды премиальных офисов в разных городах мира
