От мошенничества при сделках с недвижимостью не застрахован никто. Опасность быть обманутым может подстерегать неискушенного покупателя на любом этапе совершения операции с недвижимым имуществом. «РБК Недвижимость» систематизировала наиболее опасные ситуации, на которые следует обращать внимание покупателям недвижимости.
1. Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке
Есть опасность двойных продаж по предварительным договорам, поскольку зафиксировать количество проданного жилья по предварительным договорам невозможно. Кроме того, часто реализуются новостройки строительными или инвестиционными компаниями, которые вообще не имеют полномочий на продажу в них недвижимости.
2. Договор пожизненного содержания с иждивением
Это специфический вид договора, в котором не разбираются не только покупатели — рентодатели, но зачастую и нотариусы, оформляющие указанный вид договоров. Что стоит знать о данных видах договоров? Если в договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты не прописано право рентополучателя на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, иное, то такой договор в судебном порядке может быть легко расторгнут, так как с доказательством оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило, возникают сложности. При расторжении договора покупатель остается без квартиры и без денег, затраченных на продавца — рентополучателя.
3. Договор дарения
Договор дарения – это безвозмездная сделка, в результате которой получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно. Суды чаще всего расторгают такого рода договоры или признают их недействительными, если дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо.
Как показывает практика, каждый 20-й договор дарения прикрывает собой договор купли-продажи. Если это так, то при расторжении или признании договора недействительным через суд покупатель может не вернуть заплаченные за недвижимость деньги.
4. Договор купли-продажи доли в квартире
Если жилое или нежилое помещение имеет несколько собственников, то, как показывает практика, в каждом третьем случае между ними возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи кем-то из сособственников своей доли недвижимого имущества.
Статья 250 ГК РФ устанавливает как преимущественное право покупки иными собственниками недвижимого имущества при реализации ее одним или несколькими дольщиками. Иначе говоря, закон дает возможность одному/нескольким сособственникам выкупить недвижимость в свою пользу целиком.
Нередки ситуации, когда иные собственники жилья препятствуют продаже доли третьим лицам. Исход данного рода конфликтов выражается в оформлении притворного договора дарения с целью прикрыть договор купли-продажи, что очень часто оспаривается в суде.
Обращения в суд иными собственниками о признании сделки дарения притворной или переводе права собственности в силу преимущественного права покупки на другого собственника недвижимости часто приводят к удовлетворению исковых требований.
Как судебная практика, у покупателей долей в жилых помещениях возникают проблемы, связанные с ограничением титула собственности до получения денег от претендента на недвижимость, а получение такого возмещения можно либо ждать годами, либо не дождаться вовсе.
5. Договор купли — продажи недвижимости
При совершении сделки, направленной на приобретение квартиры по договору купли — продажи, необходимо тщательно проверять историю данного объекта недвижимости и самого продавца.
На практике часто встречаются прецеденты, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано по решению суда. Стоит знать, что перед покупкой судебное дело, по которому возникло право собственности, может быть отменено. Кроме того, мошенники могут и подделать решение суда.
Если квартира продается после получения ее по наследованию, необходимо выяснять, когда скончался предыдущий собственник и на каком основании жилье перешло к наследнику. В этом случае не исключены при мошеннической схеме поддельные завещания и мнимые претенденты со стороны иных наследников.
Очень распространенной практикой служат споры, когда продавец или его наследники оспаривают сделку на основании совершения таковой продавцом в состоянии, когда лицо не могло отдавать отчет своим действиям, например, в определенный период до сделки продавец злоупотреблял спиртными напитками или наркотическими веществами в силу возраста или болезни, например психического характера.
www.realty.rbc.ru
Пять опасных ситуаций при сделках с недвижимостью
|
Вид сделки |
Опасность |
Меры предосторожности |
|
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке |
1. Двойные продажи 2. Серые схемы продажи недвижимости 3. Отсутствие прав на продаваемые квартиры у инвестиционных компаний |
1. Проверка застройщика и его финансового положения 2. Проверка всех правоустанавливающих документов на строительство и цепочки договоров от одной инвестиционной компании к другой 3. Тщательная юридическая проработка заключаемого договора |
|
Договор пожизненного содержания |
1. Неправильно прописанные в договоре обязанности рентодателя 2. Отсутствие у рентодателя доказательств, подтверждающих исполнение договора 3. Отсутствие документов, свидетельствующих о полной вменяемости рентополучателя при заключении договора |
1. Обязательная проработка всех условий договора с компетентным юристом 2. Проверка у компетентного юриста предложений нотариусов, оформляющих такие договоры 3. Медицинское заключение врача (психиатра, психоневролога) о полной вменяемости рентополучателя на момент заключения договора 4. Пакет документов, доказывающих исполнение договора рентодателем (расписки, чеки, иное) |
|
Договор дарения |
Признание судом дарителя на момент совершения сделки обманутым или не отдающим отчета в своих действиях при заключении договора дарения, что приводит к признанию договора дарения недействительной сделкой |
1. Медицинское освидетельствование дарителя врачом (психиатром, психоневрологом) на момент совершения сделки в части подтверждения его полной право- и дееспособности 2. Нотариально оформленный договор с удостоверением нотариуса вменяемости дарителя |
|
Договор купли-продажи доли в квартире |
1. Ненадлежащее соблюдение собственниками долей преимущественного права покупки иными собственниками недвижимости, что приводит к передаче им недвижимости через суд 2. Споры между долевыми собственниками при использовании приобретенного имущества |
1. Тщательная проверка истории квартиры 2. Тщательная проверка иных собственников квартиры 3. Отражение полной стоимости доли в договоре купли-продажи 4. Предварительное определение порядка пользования долями, свидетельствующее о наличии комнаты (комнат), соответствующей приобретаемой доли жилого помещения |
|
Договор купли-продажи недвижимости |
1. Расторжение договора купли-продажи по иску третьих лиц 2. Признание договора купли-продажи недействительной сделкой по иску продавца и третьих лиц 3. Изъятие жилого помещения по иску третьих лиц 4. Отсутствие у продавца законом установленных правомочий на продажу недвижимости |
1. Тщательная проверка истории квартиры 2. Тщательная проверка продавца квартиры с медицинским освидетельствованием (при объективной необходимости) о полной право- , дееспособности на момент заключения договора 3. Тщательная проверка правоустанавливающих документов на квартиру 4. Отражение в договоре полной стоимости квартиры или подписание двух расписок, свидетельствующих о реальной полной стоимости денежных средств, передаваемых от покупателя продавцу |
