По данным консалтинговой компании Welhome, на рынок street-retail помещений Москвы в последние несколько лет оказывают существенное влияние не только экономические факторы, но и законодательные инициативы властей столицы. Некоторые из них способствуют развитию стрит-ритейла, как, например, создание пешеходных зон в центре города, другие, напротив, вносят свои ограничения в развитие сегмента.
Существенное влияние на рынок помещений стрит-ритейл в Москве оказали инициативы городских властей, касающиеся расширения в 2015 году списка улиц с платной парковкой. Данный фактор снижает трафик потенциальных покупателей магазинов, расположенных на центральных проспектах и ориентированных на автомобильный поток, а также на небольших улочках города в центральных районах.
Также властями города Москвы был введен торговый сбор для уличных объектов торговли, который может отличаться в зависимости от рода деятельности предпринимателя и района расположения магазина.
В течение года освободилось большое количество помещений на основных торговых коридорах в результате массового отзыва лицензий у коммерческих банков, а также снижения спроса на услуги туристических операторов, связанного с падением курса рубля и ухудшением экономической ситуации в стране.
В 2015 году Правительство Москвы существенно сократило количество капитальных и некапитальных торговых павильонов и палаток. В список сносимых объектов попали газетные ларьки, киоски с мороженным, «пристенная» торговля во многих пешеходных подземных переходах, отдельно стоящие павильоны сотовых операторов и объектов фастфуда. Массовый ремонт подземных переходов, прилегающих к станциям метро, также сократил возможности бизнеса по аренде торговых помещений на этих участках с высоким людским потоком. В настоящий момент времени разработан единый концепт внешнего вида таких павильонов по программе Правительства Москвы, но большая часть освобожденных от ларьков и павильонов площадей будет интегрирована в пешеходную зону города. Площади в сохранившихся ларьках и павильонах будут реализованы через электронный аукцион Правительства Москвы.
К позитивным новостям рынка стрит-ритейла можно отнести расширение списка пешеходных улиц Москвы. Город проводит реконструкцию тротуаров, уличного освещения, фасадов зданий, установку скамеек и урн, демонтаж незаконной рекламы. Кроме того, создается удобная городская навигация (указатели, номера домов), улучшается пешеходная проходимость таких улиц, внешний вид. Реновация пешеходных пространств города позволяет привлечь большее количество туристов и отдыхающих, что позитивно сказывается на арендаторах уличных торговых помещений. Новую пешеходную зону организовали на улицах Кузнецкий Мост, Рождественка и Пушечная. Существенно расширили пешеходную зону и отремонтировали такие улицы, как Мясницкая, Маросейка, Большая Ордынка и другие.
В первом полугодии 2015 года наибольшую активность в сегменте уличных торговых помещений проявляли предприятия общественного питания, однако к концу года число запросов от таких компаний снизилось. Кафе и рестораны традиционно проявляют спрос на помещения на центральных улицах города, в то время как в спальных районах спросом пользуются помещения под отделения банков и супермаркеты.
По данным консалтинговой компании Welhome, на конец 2015 года наибольший уровень вакантных помещений зафиксирован на Садовом кольце – порядка 18%. В среднем по центральным коридорам уровень вакантных площадей составляет порядка 12%. Минимальное количество помещений на конец года экспонируется на улицах Мясницкая, Маросейка, Новый Арбат, по ним уровень вакантных помещений составляет порядка 5-7%.
Одной из тенденций 2015 года в сегменте стрит-ритейла стал увеличившийся разрыв между запрашиваемыми собственниками помещений ставками аренды торговых площадей и ставками реальных сделок. При заключении сделок дисконт мог достигать 35-45%, а в отдельных случаях и половины от первоначально заявленной ставки аренды или цены продажи. На рынке практически не осталось помещений, экспонируемых в иностранной валюте, рынок полностью перешел на рубли.
Снижение реальных ставок аренды на основных торговых коридорах за год оценивается на уровне 25-30% в зависимости от расположения улицы и процента пустующих помещений на ней.
Диапазон запрашиваемых ставок аренды в квартале 2015 г. (руб. за кв. м в год)
| Торговый коридор | Минимальная ставка аренды | Максимальная ставка аренды |
| Петровка ул. | 40000 | 170000 |
| Кузнецкий Мост ул. | 55000 | 160000 |
| Арбат ул. | 42000 | 114000 |
| Тверская ул. | 49000 | 110000 |
| Новый Арбат ул. | 35000 | 97000 |
| Бол. Полянка ул. | 42000 | 87000 |
| Мясницкая ул. | 30000 | 77000 |
| Садовое кольцо | 30000 | 87000 |
| Пятницкая ул. | 36000 | 48000 |
| Покровка ул., Маросейка ул. | 30000 | 57000 |
Что касается прогноза относительно спроса на уличные торговые помещения, то по оценкам экспертов, продолжат развиваться супермаркеты и магазины «у дома», которым требуются такие помещения: «Пятерочка», «Дикси», «Магнит». В условиях кризиса именно этот сегмент лучше других себя чувствует и продолжает активное развитие в соответствии с предпочтениями потребителей. Эти компании, в первую очередь, интересуют помещения на периферии, в спальных районах, новостройках. На центральных торговых коридорах будет происходить дальнейшая ротация арендаторов, на месте одних кафе и ресторанов будут открываться другие. Некоторые предприятия питания ориентированы на поиск помещений именно на месте закрывающихся заведений того же профиля.
Аналитики компании Welhome не ожидают серьезного снижения ставок аренды помещений street-retail в целом по рынку, однако с расширением зон платной парковки некоторые улицы Москвы будут терять свою популярность у арендаторов, а уровень вакантных площадей на них увеличится.
Статья подготовлена экспертами компании Welhome
