Елена Косырева, главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на нежилые помещения и взаимодействия с крупными правообладателями УФРС по Саратовской области: судебный акт как основание государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции (судебные акты) являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения (пункт 1 статьи 5 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» от 24.07.2002 г. № 102-ФЗ). В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.
Требования к содержанию решений судов и порядку их вступления в законную силу установлены статьями 198, 209, 329, 335, 367, 375, 391 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 170, 180, 195, 271, 307 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ являются судебные акты, в регулятивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременений или ограничений права), подлежащем регистрации.
К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации.
Учитывая, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан судебный акт.
Вместе с тем государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебного акта осуществляется при наличии ряда условий:
– вступления судебного акта в законную силу (по общему правилу судебное решение вступает в силу по истечении срока, отведенного законом на кассационное или апелляционное обжалование, при этом, если представленная заявителем копия решения суда не содержит отметки о дате вступления решения в законную силу, считается, что вступление этого судебного акта в законную силу документально не подтверждено, что свидетельствует об отсутствии надлежащим образом подтвержденных сведений о вступлении судебного решения в законную силу, а следовательно, и о непредставлении документа, необходимого для государственной регистрации прав, что является самостоятельным основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации прав);
– наличия в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права;
–указания в мотивировочной или резолютивной части судебного акта предписания о государственной регистрации прекращения права лица (если запись о регистрации его права существует в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), а решение принято в пользу иного лица.
На практике встречаются ситуации, когда в регистрирующий орган поступают документы, содержание которых не соответствует решению суда. Наиболее часто такие расхождения возникают именно в характеристиках объекта недвижимости. При этом может быть две причины расхождений в характеристиках объектов: 1) представление в суд документов, не отражающих действительное состояние объекта; 2) изменение объекта после вынесения решения суда, вызванное, например, проведенной после решения суда перепланировкой с сохранением внешних границ объекта либо реконструкцией объекта, повлекшей изменение его границ.
И в том и в другом случае представленный в регистрирующий орган судебный акт не может служить основанием для государственной регистрации прав, поскольку изменение характеристик объекта является свидетельством того, что на регистрацию представлены документы в отношении иного объекта (не того, который был указан в судебном решении).
В случаях же, когда судебный акт содержит какие-либо ошибки либо неточности (например, в наименовании правообладателя, либо в описании объекта недвижимости, либо его адресе (месте нахождения), государственная регистрация права по представленному решению суда также не может быть осуществлена ввиду имеющихся разночтений в представленных в регистрирующий орган документах.
Причем, если ранее в рассматриваемом случае государственная регистрация права приостанавливалась по инициативе государственного регистратора сроком на один месяц и ему же предоставлялось право запросить суд, вынесший решение, о порядке исполнения данного решения, то на сегодняшний момент, в связи с вступлением в силу Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.10.2007 г. № 225-ФЗ, а также Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.10.2007 г. № 225-ФЗ, государственный регистратор лишен такой возможности.
В данном случае государственная регистрация может быть приостановлена по инициативе заявителя и ему же закон предоставляет право обратиться в судебный орган, вынесший соответствующее решение за разъяснением данного решения.
Перечень оснований, по которым государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 1 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:
– документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего закодотельства;
– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
– лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
– правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
– не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (к их числу относятся следующие документы: заявление о государственной регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины);
– имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
– осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 указанного Федерального закона.
В любом случае действующее законодательство предоставляет заявителю право обжаловать отказ в государственной регистрации в суд либо арбитражный суд.
При этом, если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованными и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании поступившего в регистрирующий орган соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, действующее законодательство призвано обеспечивать создание дополнительных гарантий безопасности для участников рынка недвижимости, а также защиту конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимого имущества.
© Опубликовано в журнале «Стройка. Саратовский выпуск. №22 (15 июня) 2010
