Пандемия коронавируса существенно замедлила развитие торговой недвижимости – ставки падают, ритейлеры сворачивают развитие, волна банкротств ожидается экспертами уже зимой. Но так ли уж безнадежен рынок? О перспективных форматах торговой недвижимости рассуждает Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.
Денис Зыков, руководитель отдела стратегического
консалтинга компании IDEM
Районные и микрорайонные торговые центры в тренде. Для девелоперов это наиболее понятные и устойчивые инвестиционные проекты. Популярность малых проектов также продиктована изменением покупательского поведения – покупатели стремятся экономить свое время и совершают покупки в шаговой доступности от дома или места работы. Но речь идет о качественных концептуальных объектах, а не «рынках под крышей». Планируя строительство даже небольшого торгового центра в современных реалиях, когда в следствии коронавируса закрываются торговые центры, ритейлеры ищут помещения с отдельным выходом на улицу, когда рынок сжимается (снижаются реальные доходы населения, планы развития торговых сетей сокращаются), необходимо очень точно рассчитать емкость рынка, определить эффективную площадь объекта, проработать его наполнение, основываясь на целевой аудитории в границах зоны обслуживания. В противном случае, резко возрастают риски низкой ликвидности площадей и снижения доходности проекта.
Но несмотря на то, что времена изменились, и средний срок окупаемости уже давно увеличился и составляет для подобных проектов в регионах России 9-12 лет, многие инвесторы на входе озвучивают свои ожидания в районе 6-8 лет. Конечно, если торговый центр построить в крупном жилом массиве с большой плотностью населения, а также другими положительными характеристиками локации и в условиях низкой конкурентной среды, то такие цифры могут быть достижимы. Но в действительности таких локаций остается совсем немного, конкуренция неуклонно растет, а инвестиции хотелось бы окупить быстрее, причем максимально снизив риски.
Существуют различные концепции и форматы торговых центров, многофункциональных объектов, гибридных форматов. И в зависимости от множества внешних факторов тот или иной формат будет более эффективен. Одним из форматов, у которого есть большие шансы в ближайшие годы стать весьма популярным, является «стрип-молл».
История возникновения стрип-моллов неоднозначна. С одной стороны, в современном понимании они появились в еще в прошлом веке с США, Канаде и Западной Европе, а активно данный формат стал распространяться в начале 2000-х годов. С другой стороны, родоначальниками Strip mall была средневековая Европа, а также Россия 17-18 веков. Гостиные дворы в России и их западные прототипы – это своего рода стрип-моллы тех времен.
Strip mall – это, по сути, формат районного/микрорайонного торгового центра, или торговой улицы. Это линия одноэтажных магазинов, объединенных одной парковкой, с единой торговой и архитектурной концепцией с отдельными входами с улицы. В зависимости от конфигурации земельного участка формат стрип-молла чаще может быть «Г» или «П»-образным. Рядом с магазинами находится единая для всех парковка. Данный формат выгодно отличается от классических районных ТЦ и может быть крайне привлекательным для инвестора из-за отсутствия общих зон, площадей коридоров, а также с учетом строительства из недорогих быстровозводимых конструкций.
К плюсам данного формата следует отнести существенно меньший объем инвестиций и быстрый срок окупаемости, простота управления, возможность этапной реализации. К минусам же можно отнести сравнительно малый объем объекта, небольшую вариативность в концепции и позиционировании, ориентацию только на четкие потребности аудитории. Такой формат в одном месте может работать в два раза лучше классического ТЦ, а в другом остаться невостребованным. Необходимо верно оценить емкость рынка и определить целевую аудиторию. Чаще всего, концепция стрип-молла опирается не только на жителей шаговой доступности, но и транзитный автомобильный или пешеходный трафик. Хотя вполне успешно, если проработать концептуальное наполнение, подобный формат может работать и в глубине жилого массива, причем являясь, своего рода, «центром активности».
Также к преимуществам формата можно отнести гипотетическую возможность продажи помещений, что недопустимо для обычного торгового центра в силу рисков потери контроля над концепцией. Здесь же продажа помещений может обеспечить высокую прибыль, но все же продажу помещений целесообразно осуществлять после наполнения объекта арендаторами в соответствии с разработанной концепцией. Осуществляется продажа не просто квадратных метров, а готового устойчивого бизнеса.
Strip mall проходил трансформацию долгие годы. Сейчас же современный стрип-молл обязательно должен предусматривать единую архитектурную концепцию и выверенную торговую галерею, на парковке можно предусмотреть трансформируемые пространства для проведения мероприятий, концертов, ярмарок.
Часто группа объектов в стрите стихийно образует подобный формат, хотя получается скорее торговая улица или торговый квартал. Подобные проекты могут получаться спонтанно на интуитивном уровне. Данный формат довольно легко позволяет застройщикам насытить инфраструктурой новые жилые кварталы, увеличивая площади по мере роста объемов жилья. Девелоперы получают дополнительную прибыль и создают действительно интересные и устойчивые проекты.
Формат Strip mall, скорее всего, активно начнет развиваться именно из регионов, а не из Москвы, в связи с более высокой стоимостью земли в столице. Толчок этому формату может дать увеличение стоимости строительства, которая опережает рост стоимости земли, а также изменение покупательского поведения в пользу экономии времени и стремлению к локальному потреблению.
Денис Зыков,
руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM
