Внимание, мошенники
Ожесточенные споры о судьбе недвижимости, которые разворачиваются в зале суда, нередко повергают в недоумение: в ряде случаев кажется, что правы обе стороны. Тем не менее, победа достанется только одному – тому, кто подкрепит свою позицию грамотными аргументами и доказательствами.
Под одним кровом
«Реформы Петра I… преобразования… три этапа…», – бормотала себе под нос Женя, уткнувшись в учебник и крепко-накрепко закрыв уши ладонями. Лена сочувственно смотрела на дочь: звук телевизора из соседней комнаты настойчиво проникал сквозь тонкую стену, не давая сосредоточиться. Ну, никаких условий для учебы девочки, и кто виноват – ее родной отец!
Женя все твердила и твердила сухие строчки учебника, но смысл прочитанного явно ускользал от нее. Телевизор за стенкой, ознакомив с последними новостями, принялся вещать что-то о древних мирах и недавно найденных артефактах – увы, с прежней громкостью. Лена горько вздохнула: не стоит и пытаться просить бывшего мужа сделать потише – нарочно будет «развлекать» передачами до глубокой ночи!
С момента развода минуло уже два года, но экс-супруги по-прежнему обитали под одним кровом. Лена поежилась, вспомнив об унизительной дележке жилплощади их «двушки». В ту пору бывший, Игорь, с пеной у рта отстаивал свои права на лучшую, по его мнению, комнату, которая была чуть больше второй и обладала очевидным преимуществом в виде балкона.
Отвоевать сносные условия существования помогла старшая дочь, двадцатилетняя Люда. «Если помнишь, папочка, эта квартира приватизирована не только на тебя, мы с мамой – тоже собственники, – язвительно заметила она. – Значит, двое против одного – все очевидно! Женька после приватизации родилась, но она тоже будет жить с мамой, нам и занимать комнату с балконом».
Собака на сене
Переехав в маленькую комнату, Игорь принялся отравлять существование женской части семьи. И если бы речь шла об одном телевизоре! «Сосед» обладал умением устраивать свалки на пустом месте, никогда не убирал за собой на кухне и, случалось, приводил шумных гостей. Не выдержав «коммунальных радостей», Люда на пару с подругой сняла квартиру, а Лена с младшей дочерью остались в «двушке».
«Да, мы расстались, но неужели нельзя вести себя цивилизованно? – риторически кидала бывшая супруга в спину Игорю. – Алименты на Женю с грехом пополам платишь, так дай дочери спокойно уроки делать, на тройки ведь скатилась! А еще лучше… давай поищем варианты разъезда, обсудим все вместе. Я готова купить твою долю, ведь у тебя другое жилье есть».
И в самом деле, Игорю было куда уехать – к новой пассии или к престарелой матери. Но уступать свою часть квартиры экс-супруг не собирался, а любые разговоры о «собаке на сене» приводили его в бешенство. «Может, и в самом деле продам свою долю, – издевательски протянул он однажды и, окинув Лену презрительным взглядом, добавил, – но только не тебе».
Отчаявшись, женщина кинулась штудировать законы и Интернет-форумы. Полученная информация успокоила: перед тем, как продать свою долю посторонним, Игорь должен предложить ее другим собственникам – бывшей жене и старшей дочери. Деньги они обязательно найдут, в долги влезут, кредит возьмут – словом, сделают все, что угодно, лишь бы прекратить это вынужденное соседство.
Сюрприз
«Похоже, он, и правда, продажу доли затеял, – заговорщически шептала Лена в трубку мобильного, докладывая старшей дочери обстановку. – Куда-то звонит все время, что-то насчет квартиры обсуждает. Видимо, самому эти «холодные войны» с нами надоели, осознал наконец-то, что пора перестать портить друг другу жизнь. Эх, быстрее бы этот вопрос решился…».
Пристально наблюдая за поведением непривычно притихшего и деловитого Игоря, Лена с надеждой ждала, что вот-вот получит предложение о продаже доли. Но бывший муж хранил молчание, словно нарочно испытывая нервы «соседок» на крепость. Поэтому, когда в один прекрасный день в квартиру пожаловала незнакомая женщина, Лена не выдержала и выскочила в коридор.
«Игорь вам, должно быть, решил долю продать, – ничуть не смущаясь присутствия «соседа», злорадно протянула бывшая жена. – Так спешу вас заверить, уважаемая, что ничегошеньки у вас не выйдет. Существует преимущественное право покупки, которое мой дражайший так старательно игнорирует. Но ничего, я по суду на себя права покупателя переведу, а вы останетесь с носом!».
«Какое еще преимущественное право покупки? – переспросил Игорь и вдруг хохотнул, со злобной радостью потирая руки. – Сюрприз – я долю не продал, а подарил! Да-да, что ты так на меня смотришь, женушка? Подарил вот этой милейшей даме, которая теперь и будет с тобой соседствовать. Так что все по закону, никаких нарушений: захотел – и подарил!».
Нет выхода
Следующие две недели прошли для Лены и Жени, как в аду. Игорь спешно покинул квартиру, куда тут же въехала та самая получательница щедрого подарка в виде доли. Новая соседка оказалась женщиной бесцеремонной, упрямой и неприветливой: она тут же затеяла в теперь уже своей комнате шумный ремонт, а на любые мольбы продать долю отвечала грубой ухмылкой.
Теперь Женя пыталась зубрить домашние задания под аккомпанемент дрели и ругань рабочих, а Лена, даже врезав в дверь комнаты замок, каждую ночь не могла уснуть, всерьез опасаясь за безопасность своей крошечной семьи. В голове крутились сразу несколько вариантов решения проблемы, каждый из которых представлялся не самым удачным.
«Наверняка он эту долю не подарил, а продал. Только скрыл факт продажи, чтобы обойти правило о преимущественном праве покупки, – рассуждала Лена на импровизированном семейном совете, задумчиво глядя на дочерей. – Только вот доказать это я вряд ли смогу. И уговорить соседку продать долю у меня тоже не получается. Нет выхода! Эх, да по сравнению с нынешним кошмаром былые времена, когда Игорь тут жил, мне сейчас сказкой кажутся! Если бы…».
«Погоди-ка, мама, – встрепенулась на последней фразе старшая, Люда, – ты что-то важное сейчас сказала… Ну да, если бы все вернуть, как раньше, тогда вы с Женькой худо-бедно могли бы тут жить. А там, глядишь, и отца на продажу доли уломали бы… Надо с юристом посоветоваться, вдруг это дарение можно оспорить?».
Чьи интересы важнее?
Вскоре, действуя в интересах своей несовершеннолетней дочери Жени, Лена обратилась в суд. По совету адвоката она настаивала на ничтожности сделки дарения, в результате которой в квартиру вселился совершенно посторонний человек. Это обстоятельство, по мнению истицы, существенно ухудшило условия жизни девочки-подростка.
«Все сделано в соответствии с требованиями закона, – стоял на своем Игорь. – Разве я, собственник, не могу распорядиться долей по своему усмотрению? То-то, вот я и воспользовался этим правом. А разрешения органов опеки и попечительства в этом случае не требуется, я предварительно узнавал. Хорошенькое дело – бывшая жена жизни спокойной в «двушке» не давала, а теперь еще и сделку оспорить хочет!».
Формально Игорь был прав, но адвокат Лены напомнил о том, что пару лет назад Конституционный Суд встал на защиту несовершеннолетних, которые, подобно Жене, лишились нормальных жилищных условий по воле взрослых. А ведь родители должны действовать добросовестно, гарантируя жилищные права своих детей при совершении любых сделок – с этим не поспоришь.
После таких доводов суд встал на сторону Лены, признав сделку дарения нарушающей права и законные интересы несовершеннолетней дочери и, как следствие, недействительной. Помогавший ответчику юрист выглядел растерянным, а уже бывшая хозяйка доли рвала и метала – видимо, она действительно втайне заплатила за ценные квадратные метры и теперь боялась, что не сможет вернуть деньги.
«Ничего, мы еще посмотрим, чьи интересы важнее! В конце концов, может же собственник делать со своим имуществом все, что ему заблагорассудится! Так что рано радуешься», – напоследок бросил бывшей жене Игорь. И по взгляду своего адвоката Лена поняла: она выиграла лишь одну битву, война за квартиру продолжается.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– В этой истории можно найти аргументы в пользу каждой из сторон. Действительно, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Но Игорь распорядился долей в квартире, где проживает его несовершеннолетняя дочь – на это обстоятельство следовало обратить особое внимание.
Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса, согласие органа опеки и попечительства необходимо получать, если речь идет об отчуждении помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Разумеется, в результате подобной сделки могут пострадать и интересы несовершеннолетних, не относящихся к указанным категориям. На это и обратил внимание Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 8 июня 2010 года № 13-П, признав указанную норму не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в ней регулирование не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную защиту прав несовершеннолетних.
Изменения в указанную норму пока не внесены, поэтому, рассматривая подобные дела, суды детально анализируют обстоятельства каждого из дел, принимая самые разные решения. Обычно устанавливается, нарушает ли сделка по отчуждению жилья законные права и интересы детей, ухудшаются ли их жилищные условия. Так, в одном из дел было установлено, что вселение в квартиру чужого человека само по себе создает для проживающего в ней ребенка жизненный дискомфорт.
