Тенденции в градостроительстве меняются стремительно. Однако, уже который год неизменным остается один тренд – строительство многофункциональных комплексов. Такой формат застройки предполагает совмещение помещений различной функциональности: торговые, офисные, гостиничные, жилые, рекреационные. Важно, что эти функции являются доходными и взаимодополняющими, а их сочетание предусматривает совершенно новый подход к эксплуатации объекта в целом.
Об особенностях эксплуатации многофункциональных комплексов рассказывает Андрей Кротков, Генеральный директор и партнер Zeppelin.
Андрей Кротков, Генеральный директор и партнер Zeppelin
МФК в России и за рубежом
За рубежом МФК – важная часть инфраструктуры города. Каждый такой комплекс включает жилье, офисные помещения, административные здания, спортивно-рекреационные сооружения, инфраструктуру торговли, услуг и другие функции, смешанные в разной пропорции, в зависимости от «профиля» места. Вместе они формируют живой, монофункциональный город.
В России примеров МФК сегодня не так уж много. Тенденция многофункциональности в недвижимости стала развиваться в период кризиса 2008 года. Девелоперы стремились таким образом привлечь клиентов и диверсифицировать бизнес, а формат МФК как раз подходит для этих целей. Самым распространенным считается сочетание торговой, офисной и жилой функций. Такой комплекс становится своего рода центром притяжения для района: здесь люди могут жить, работать и отдыхать, забыв о пробках по маршруту «дом-работа-дом».
Специфика обслуживания многофункциональных комплексов
Главная задача собственника МФК – обеспечить комфортное пребывание на территории всех обитателей комплекса: офисных работников, владельцев квартир, посетителей торговых и рекреационных точек, а также персонала, работающего непосредственно на объекте. Существует стандартный набор услуг, характерных для всех объектов недвижимости: техническое обслуживание и эксплуатация инженерных систем, аварийное реагирование, выполнение текущих заявок, взаимодействие с собственниками и арендаторами жилых помещений. Специфика Facility Management на объекте в большей степени зависит от площади, инженерии, режима работы и других факторов. Профиль же создает необходимость дополнительных услуг или сервисов.
К примеру, специфика обслуживания офисов заключается в необходимости организации приема и оформления гостей, конференц-сервиса, обслуживания кофе-пойнтов, обеспечения расходными материалами туалетных комнат и мини-кухонь. К тому же, в современных зданиях, как правило, устанавливают скоростные лифты с интеллектуальными системами управления, которые требуют особого внимания квалифицированных специалистов. Организовать и обеспечить эффективную работу всех сервисов – работа профессиональной управляющей компании.
Торговые точки требуют специализированных работ по клинингу в торговой зоне: в дневное время проводить эти работы невозможно из-за большого потока посетителей. То же касается и апартаментов, которые к тому же нуждаются в грамотных специалистах для разнообразных HORECA-сервисов. Качественное и быстрое обслуживание – вот то, чего ждут жители апартаментов, поэтому их должен встречать приветливый консьерж, в холлах и коридорах должно быть чисто и светло, работы по аварийному ремонту в жилых помещениях должны проводиться с максимальной осторожностью по отношению к имуществу владельцев, а Housekeeping и Room-service быть не ниже уровня трёхзвёздочного отеля.
Подводные камни в управлении МФК
Одна из особенностей МФК – это то, что нужно не просто соединить в объектах несколько функций, но и обеспечить их при этом определенной автономностью. Как правило, для этого создаются отдельные входные группы и парковка для каждой функциональной части. Это требует разведения потоков, специфического клининга и особенностей в организации охраны и паркинга. Лучшее решение – привлекать управляющую компанию еще на этапе проектирования МФК, это значительно сэкономит средства застройщику. Поскольку в профессиональных УК работают специалисты разных областей, они могут внести в проект важные корректировки, которые избавят всех от возможных переплат и сложностей с обслуживанием будущего объекта. Привлечение профессиональной управляющей компании – залог энергоэффективности МФК. УК обеспечивают централизованное управление, единый центр приема и обработки заявок, оперативное реагирование на аварийные ситуации. За зданием и парковками должна следить круглосуточная охрана.
В России не так много управляющих компаний, которые обслуживают подобные объекты и предоставляют полный комплекс услуг. Дело в том, что отдавать обслуживание каждой категории объектов отдельным игрокам рынка крайне невыгодно. Привлечение единого Facility оператора, который имеет внушительный опыт управления жилой и коммерческой недвижимостью, как, например, компания Zeppelin, будет прекрасным стратегическим решением. В штате такой компании должны быть сотрудники всех необходимых профилей и специализированное техническое оборудование. Договор с одной компанией позволит владельцам сэкономить средства, обеспечив при этом высокий уровень обслуживания опытными специалистами.
Несмотря на сложности на сегодняшний день многофункциональные комплексы по-прежнему остаются одним из ключевых трендов на рынке недвижимости. Такой вариант организации объектов прекрасно подходит мегаполисам с их особенностями организации территории. При сохранении текущих темпов, в перспективе МФК получат еще более широкое распространение. При этом, вопрос их грамотного функционирования и безопасности также остается одним из ключевых. Именно здесь свою роль играет поиск и выбор правильной УК, начиная с момента проектирования. В перспективе это позволит владельцам значительно снизить затраты и риски, обеспечив высокий уровень качества обслуживания МФК.
Андрей Кротков, Генеральный директор и партнер Zeppelin
