В этом году на рынке коммерческой недвижимости будет заморожена половина из заявленных ранее объектов. Девелоперам крайне важно понять, в каких случаях строительство действительно нужно приостанавливать, в какую сумму обойдется консервация объектов и как это сделать правильно, чтобы потом стройку можно было быстро возобновить.
Девелоперы, столкнувшись, с одной стороны, с резким падением спроса на офисные, торговые и складские комплексы, а с другой — со сложностями финансирования, вынуждены останавливать стройку «до лучших времен». Точное число замороженных проектов установить довольно трудно, ведь решение о приостановке строительства может принять только инвестор, а информация, распространяемая самими компаниями, крайне противоречива.
Директор ГК «Славград» Анна Цирульская приводит в пример предновогоднюю историю с одним из крупнейших застройщиков, который сначала заявил о заморозке крупнейшего проекта на Урале, а спустя некоторое время вынужден был проводить широкую информационную кампанию, сообщая, что стройка активно ведется и все будет сдано в срок.
Понятно одно: замороженных проектов много и с каждым месяцем будет больше.
По подсчетам специалистов Jones Lang LaSalle, с четвертого квартала 2009 года по второй квартал 2010 года на рынок Москвы выйдет только половина от заявленных 2,5 млн. кв.м. высококлассных офисных площадей — 1,25 млн. кв.м.
«Строительство остальных будет приостановлено»,- уверен управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев.
В Санкт-Петербурге ситуация тоже сложная. По прогнозам Maris Properties in association with CBRE, в 2009 году на рынок выйдет не больше трети торговых (из заявленных к вводу около 900 тыс. кв.м.), 50-60% от запланированных 570 тыс. кв.м. офисных помещений, а также 30-40% объектов складской недвижимости, заявленных к вводу, то есть не более 500 тыс. кв.м.
С технологической точки зрения подготовка незавершенного строительного объекта к консервации предполагает целый ряд мер, прибегнув к которым собственник не только обеспечит своему объекту наилучшие условия пребывания в замороженном состоянии, но и обезопасит себя от серьезных финансовых и юридических проблем.
В первую очередь необходимо провести работы, обеспечивающие строительным конструкциям и оборудованию объекта защиту от агрессивного воздействия окружающей среды, а также организовать противопожарную защиту.
Именно это поможет собственнику максимально быстро и эффективно возобновить в будущем строительство, избежав дополнительных финансовых вложений в реставрацию незавершенного объекта.
«Ведь стоимость восстановительных работ сопоставима с капитальными вложениями в само строительство»,— объяснил Валерий Кузнецов, проект-менеджер компании Colliers International FM.
Еще одним важным пунктом технической подготовки незавершенного строительного объекта является защита опасных участков: ограждение котлованов, сквозных проемов в перекрытиях, укрепление стен, фиксация всех подвижных элементов, организация порядка движения по недостроенному объекту.
Цель такой подготовки — уберечь от несчастных случаев и травматизма людей, по какой-то причине оказавшихся на строительной площадке или около нее, так как, согласно российскому законодательству, в ситуации, когда на территории недостроенного объекта, не прошедшего процедуры консервации, третьим лицам нанесен вред, ответственность за это — вплоть до уголовной — несет заказчик (собственник) строительства.
С правовой точки зрения принимать решение о замораживании объекта и оформлять это решение соответствующими документами — приказом или распоряжением — необходимо в том случае, если строительство приостанавливается более чем на шесть месяцев.
«В противном случае по прошествии шести месяцев после фактической остановки строительных работ на объекте собственнику придется иметь дело с надзирающими органами, которые не только обложат его штрафами за нарушение российского законодательства, предписывающего проводить консервацию незавершенных строительных объектов, но обяжут его провести консервацию объекта строительства в принудительном порядке»,- объяснил Валерий Кузнецов. Максимальное время, необходимое для проведения работ, не должно превысить трех месяцев. Причем в этот промежуток времени укладываются разработка проекта консервации, инвентаризация строительства и оборудования, собственно строительно-монтажные работы по консервации.
По словам юриста компании Colliers International FM Наталии Торгашевой, до тех пор, пока недостроенное здание, возведение которого приостановлено, не пройдет юридической подготовки, документально подтверждающей его статус объекта незавершенного строительства, такое здание будет рассматриваться исключительно как объект строительства.
Это значит, что до официального объявления о замораживании строительства такой объект не находится во владении и пользовании собственника, не является недвижимым имуществом и право собственности на него не может быть зарегистрировано.
В связи с этим собственник не может использовать такой объект в коммерческих операциях.
В частности, он не имеет права передать этот объект покупателю по договору купли-продажи, использовать его в качестве залога при урегулировании долговых обязательств, использовать в качестве основания для получения кредитов, застраховать такой объект.
Для государственной регистрации права на объект, строительство которого не завершено, необходимо собрать пакет документов.
В обязательном порядке должны быть документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора подряда.
Таким подтверждением, в частности, является акт о консервации объекта строительства.
«Можно предположить, что в дальнейшем будет заморожен еще ряд проектов, находящихся в начальной стадии реализации.
Самые крупные и значимые проекты будут завершены, однако пока рынок не выйдет из подвешенного состояния, к новым проектам девелоперы приступать не будут»,- объяснили в пресс-службе компании LCMC.
По оптимистичным прогнозам, ситуация изменится уже к лету: к этому времени шоковое состояние, в котором пребывает большинство игроков рынка, пройдет. Однако на практике выход из кризиса может затянуться.
На фоне этих неутешительных прогнозов девелоперам крайне важно понять, в каких случаях строительство действительно нужно приостанавливать, в какую сумму обойдется консервация объектов и как это сделать правильно, чтобы потом стройку можно было быстро возобновить.
Прежде чем говорить о замораживании проектов, имеет смысл определиться с понятиями. По словам гендиректора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, все строящиеся объекты условно можно разделить на три категории.
Первая группа — объекты готовностью 70-80% и выше.
На этой стадии строительства решение о замораживании принимается довольно редко. Основной объем инвестирования, как правило, уже осуществлен. К тому же существуют обязательства перед частными инвесторами или арендаторами, невыполнение которых повлечет за собой штрафные санкции или судебные разбирательства.
Есть и плюс: достроив объект, можно рассчитывать на получение хоть какого-нибудь дохода. Замораживание же объекта в этой стадии, напротив, приведет к значительным расходам.
Вторая группа — объекты в стадии начала строительства (котлован, фундамент, первые этажи зданий).
Среди таких объектов на сегодня заморожено примерно 30-40%.
Третья группа — проекты в стадии «земельного участка». Из этой категории заморожена большая часть — около 90%.
Исключение составляют проекты социальной сферы и другие, финансирование которых осуществляют госструктуры.
Если девелопер останавливает проект, относящийся к первым двум группам, то можно говорить действительно о заморозке проекта и необходимости его консервации.
По этому пути девелоперы стараются идти лишь в крайнем случае.
«Все проекты компании, находящиеся на стадии завершения строительства и стадии «выхода на строительную площадку», будут реализованы»,- утверждает член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Дмитрий Луценко.
Если речь идет о проекте третьей группы, то в этом случае обычно говорят о корректировке программы развития компании.
Отложив «бумажные» проекты на более благоприятное время, компания экономит средства.
По этому пути пошли очень многие девелоперы, в частности та же MIRAX GROUP и «Система-Галс».
«Сегодня такие проекты не требуют существенных финансовых затрат, и мы планируем их поддерживать и развивать за счет осуществления ряда внутренних согласований.
Таким образом мы формируем задел согласованных и готовых к стройке объектов для будущего девелопмента в среднесрочной и долгосрочной перспективах»,- объяснили в пресс-службе компании «Система-Галс».
«Замораживать объект необходимо в том случае, если девелопер уже не имеет возможности его реализовывать, а также не может или не хочет его продавать»,- считает Анна Цирульская.
Если решение по объекту не принято, то проект считается приостановленным.
Если же строители приступили к консервации недостроя, то можно говорить о заморозке. Заморозить проект за один день невозможно, эта процедура требует времени и средств, поэтому пока можно говорить о большом количестве отложенных проектов.
По словам управляющего партнера LCMC Дмитрия Золина, имеет смысл достраивать объекты, состояние готовности которых 70% и выше. Конечно, могут удлиниться сроки окупаемости, но тем не менее это будет гораздо выгоднее, нежели продавать объект с дисконтом или тем более его замораживать (консервация объекта с высокой степенью готовности — затратное мероприятие).
С ним согласен и коммерческий директор строительной компании «Гинт-М» Артем Пантелеев. Кризис заставил пересмотреть многие концепции. Рынок резко изменился, изменились потребности арендаторов и потребителей, соответственно, изменились и критерии успешности проекта.
Поэтому, принимая решение о замораживании или завершении строительства, необходимо сделать «аудит», оценить степень успешности проекта в новых условиях, после чего уже принимать решение.
Продать замороженный объект девелопер может. Более того, большинство девелоперов, не имеющих финансовой возможности закончить строительство, именно к этому и стремятся. «Количество таких заказов в нашем брокерском подразделении за время, прошедшее с начала кризиса, увеличилось в разы, «- рассказал Денис Колокольников.
Другое дело, что продать замороженный объект крайне сложно. Покупателей крайне мало, да и то в основном интересуются небольшими проектами. В результате, даже если удается найти покупателя, продавцам приходится довольствоваться примерно половиной от той цены, которую они могли бы получить за данный проект до кризиса.
Нередко цена ограничивается уже вложенными инвестициями (другими словами, объект может уйти по себестоимости и даже ниже).
Это подтверждает и Дмитрий Золин: «Сегодня инвестор заинтересован в покупке наиболее ликвидного проекта с максимальным дисконтом. Конечно, максимальную выгоду профильный инвестор может получить, если проект продается в связи с банкротством компании».
Анна Цирульская отмечает, что сегодня все чаще земельные участки засчитывают в акционерный капитал, а не покупают.
