Рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга традиционно соперничают друг с другом практически во всех сегментах. Аналитики группы компаний RRG сравнили современное «самочувствие» двух главных торговых коридоров страны – петербургского Невского проспекта (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичной «объединенной Тверской» улицы, включающей ул.Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую.
Эксперты пришли к выводу, что главная улица северной столицы обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее аналог в первопрестольной.
Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина — около 2,9 км, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая – 3-6 метров.
Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тысяч в сутки. Правда, для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный и вот тут уже начинаются серьезные различия. Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40-55 тыс. чел в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тысяч человек, а от площади Маяковского до площади Тверской заставы – от 7000 до 10000 человек в сутки). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, более 310 000 человек в сутки, а на Невском – почти 600 000 человек в сутки. Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.
«Основная причина более высокого трафика на Невском проспекте – обилие туристических и культурных объектов, — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от метро Невский проспект и Гостиный Двор к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Не случайно именно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высокий пешеходный трафик». Таким образом, главный питерский торговый коридор соответствует западному формату топового street-retail. Кроме того, в Питере только одна такая «мощная» улица: конкурентов ей практически нет.
Крайне важными показателями являются также «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). «Люди, которые просто прогуливаются по улице (а помещения street-retail в центре города ориентированы именно на таких покупателей), увидев, что магазины «закончились» могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин» — поясняет Денис Колокольников. Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане выглядит опять же предпочтительнее: здесь есть 3 участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 метров. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 метров.
Сегодня объединенная Тверская улица представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском проспекте 288 торговых помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.
Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail – это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой «фуд-корт» под открытым небом. Сама улица как будто создана для размещения кафе и ресторанов, – комментирует Денис Колокольников, – она расположена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но серьезного сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте.
Что касается ул.Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской — каждое третье помещение), что опять же вполне обосновано: здесь гораздо больше предлагаемых в аренду офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.
Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG он составляет 5-6%, на Невском – 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.
Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007 году, Тверская улица с показателем 10000 долларов за кв.м в год (на лучших участках) серьезно обгоняла Невский проспект, на котором ставки на топовые локации держались на уровне 6000 долларов за кв.м в год. В кризисном 2009 году серьезное падение наблюдалось и там и там: Невский «упал» до 1,5-2,5 тыс. долларов за кв.м в год, а Тверская – до 3000-4000 долларов за кв.м в год. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя 5000-6000 долларов за кв.м в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки 8500 долларов, еще очень далека от докризисных показателей.
При этом цены продаж на Тверской улице (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 000 до 70 000 долларов за кв.м первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон от 30 000 до 50 000 долларов за кв.м даже в лучших локациях.
Выборка предложений помещений на продажу и на Тверской, и на Невском проспекте предлагает лишь несколько помещений на всей его протяженности. Но если цены продажи помещений на московской улице не сильно отличаются, то в Санкт-Петербурге процесс «выравнивания» еще в самом разгаре. В частности, торговые объекты, расположенные в середине улицы, скорее всего на этом уровне и зафиксируются в ближайшее время. Максимальный пешеходный и автомобильный трафик в этом месте дает возможность получать стабильный и высокий арендный доход, но при этом и цена продаж здесь максимальна.
А вот на более «дешевом» начальном отрезке проспекта, цены, скорее всего в ближайшее время «пойдут в рост». В первую очередь — из-за открытия в начале Невского новой станции метро «Адмиралтейская», появление которой существенно увеличило пешеходный поток. «По нашим замерам в районе дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится «Адмиралтейская», до открытия станции метро проходило 12800 человек в сутки, через месяц после открытия – 22,4 тыс. человек в сутки, через два – 29500 человек в сутки» — говорит Денис Колокольников.
Тверская улица пока не может похвастаться такими результатами. Увеличение проходимости в ее самой «слабой» части, на отрезке между площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, возможно после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Хотя поскольку подземного ТЦ не будет, трафик серьезно не вырастет. Такая ситуация не может не влиять на цены: нижняя ценовая планка продаж здесь установлена на отметке 25000-30000 долларов за кв.м, однако учитывая вышеперечисленные характеристики этого отрезка 1-й Тверской-Ямской улицы, наладить здесь оживленную торговлю будет довольно сложно. Однако, по завершении реконструкции картина резко изменится.
«Впрочем, при всех «спорах» Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, – подводит итог Денис Колокольников. — Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими «голубыми фишками» коммерческой недвижимости и «невосполнимым ресурсом» в «вечных» местах.
