ГК Rusland SP подводит итоги первого кризисного года для земельного рынка Петербурга. С началом экономического кризиса объем предложения в этом сегменте вырос на 30%. Цены впервые за последние 6 лет идут вниз, скидки на отдельные участки могут достигать 10-30%.
По оценкам ГК Rusland SP рост предложения на земельном рынке СПб связан с тем, что девелоперы, испытывающие финансовые трудности, избавляются от части своего земельного банка. Среди ярких примеров сделок по покупке таких активов: участок на ул. Типанова, д. 25 (приобрел «Росстройинвест»), участок на ул. Подвойского, д. 8 (приобрел «ПСК»), ЖК «Илматар» на Косой линии В.О. (приобрел Setl Group), часть территории завода «Самсон» на Московском шоссе (приобрел «Аквилон Инвест»), фабрику «Крупской» на ул. Социалистической, д. 21 (приобрел ГК «Пионер»), участок СУ-155 в Янино (приобрел ГК «Интеко»).
Предложение на земельном рынке СПб
В целом в открытой продаже находятся более 100 га земли под жилье именно в границах Санкт-Петербурга. В закрытой продаже речь может идти об объемах больше в два и более раз.
Основной объем предложения земли в Санкт-Петербурге сегодня – это бывшие индустриальные площадки, либо новые территории – например, север города в районе Каменки и в Петродворцовом районе.
Также на рынке города экспонируются множество интересных потенциальным девелоперам земельных массивов под строительство, подсчитали эксперты ГК Rusland SP. Это земельные участки в районе Октябрьской набережной, в том числе заводов «Пигмент» (около 35 га) и «Реактив» (1,5 га), также участки завода «Климов» на Кантемировской и Белоостовской улицах – около 10 га. Продается земля завода «Кулон» на Пискаревском проспекте и ул. Невзоровой – общая площадь участков более 12г, на продажу выставлены участки на Торфяной улице – чуть более 8 га, ряд проектов от 1-2 га, в том числе на ул. Бабушкина и т. д.
Если в Санкт-Петербурге предложения под жилье исчисляются в сотнях гектар, то в Ленинградской области порядок цифр – тысячи гектар. Среди крупнейших земельных массивов, выставленных на продажу, можно отметить – более 200 га в Мурино, более 200 га на Пулковском шоссе (проект «Цветы»), земельные участки в городе – спутнике «Южный» – 3,5 тыс. га, проекты КОТ в Янино, Колпино и т. д.
Спрос на рынке земли Санкт-Петербурга
Значительно изменилась структура спроса. Упал спрос на земельные участки у девелоперов офисной недвижимости, в разы меньше стало активных инвесторов крупных торговых центров. Наибольшую активность в сегменте торговой недвижимости проявляют гипермаркеты, активно развивающие различные сити-форматы. Большим спросом пользуется земля под размещение торговых сетевых объектов (продуктовые, строительные DIY гипер- и супермаркеты). Площадь может разниться от 2-5 га (под крупные форматы) и 0,2-0,5 га под супермаркеты. Эффективная цена, по которой осуществляются сделки, как правило, находится в диапазоне 50-80 млн рублей за 1 га в Санкт-Петербурге и 30-40 млн рублей за 1 га в регионах. В отдельных случаях в Санкт-Петербурге, когда участки находятся в эксклюзивной локации, например, у станции метро, цена может доходить до 130-150 млн рублей за га.
Стоит отметить возросший в последнее время интерес московских девелоперов к рынку Санкт-Петербурга. «Самолет Девелопмент» активно «мониторит» рынок на предмет приобретения площадок. ФСК «Лидер» вышел с проектом в Мурино. ГК «Пик» анонсировала, что планируют повторно выходить на рынок города.
Цены на земельные участки в Санкт-Петербурге
Стоимость земельных участков под строительство жилья в Санкт-Петербурге определяется локацией и наличием ППТ. Для эконом-класса – это от 5000 рублей до 12000 рублей за кв. м продаваемой площади, комфорт-бизнес-класса – от 12000 до 20000 руб. за кв. м, элит – от 20000 до 40000 руб. за кв. м.
«Вопрос стоимости земельного участка очень индивидуальный – все зависит от комплектации документов, инженерной инфраструктуры, вида оформленных прав, вида разрешённого использования. В связи с этим, говорить о каких-то конкретных земельных участках и о том, что цена за год существенно изменилась – трудно. Меняется не только цена, но и условия сделки, включая набор документации», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Еще одна особенность кризисного рынка земли – сокращение количества денежных сделок. «Все больше девелоперов будет прибегать к бартерным схемам покупки земли: оплата земельных участков в счет будущих построенных квартир. Это станет единственной возможностью начала новых проектов для девелоперов, у которых нет дешевых источников финансирования. Восстановление спроса на жилье и, следовательно, инвестиционного спроса на землю, можно ожидать не ранее 2018 года», – говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE в России.
При возросшем предложении в приоритете покупателей земельных участков – приемлемый по цене вход в проект и максимальное снижение градостроительных рисков. По этой причине в России сейчас развивается новая услуга – лэндхантинг, который подразумевает поиск перспективных участков земли, анализ градостроительных рисков и оценку инвестиционных перспектив. Это значительно снижает риски покупателей и позволяет приобрести наиболее ликвидные объекты по приемлемым ценам, отмечают в ГК Rusland SP.
По мнению специалистов ГК Rusland SP сегодня на рынке есть интересные участки по адекватной стоимости. «По отдельным проектам, в первую очередь под жилье класса комфорт и выше, можно наблюдать снижение в пределах 15%, что обосновано ухудшениям показателей по доходной части проектов, – отмечает Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP. – Стоимость сделок с участками под retail также в ряде случаев снизилась на 10-30% вследствие снижения потенциального товарооборота компаний».
Материал подготовлен специалистами ГК Rusland SP