Жилищное право
Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
Уже два десятилетия ведется активное строительство недвижимости в Подмосковье. По вполне объяснимым причинам наиболее энергично новые здания возводятся в непосредственной близости от МКАД – застроены практически все свободные земли. Настал момент, когда Москва уже не может ограничивать себя пределами кольцевой автодороги и неизбежно двигается на коттеджные поселки, жилые комплексы и коммерческие объекты. Вряд ли что-то сможет остановить этот процесс, а это значит, что собственникам участков и домов, расположенных в районе МКАД, уже сейчас надо готовиться к защите своих интересов. Какие же существуют наиболее распространенные проблемы урбанизации и как отстоять свои права на недвижимость?
Что бывает
Порой жители поселков и деревень, присоединяемых к городу, искренне этому рады: на их территории развивается инфраструктура, строят дороги, а взамен разваливающихся старых домов люди получают современные квартиры с удобствами. Однако, к сожалению, бывает и иначе.
В присоединенных районах необходимо развивать инфраструктуру. Это требует новых построек, сноса частных домов, захвата участков. Так, например, в поселке «Речник» в Москве собственников выгоняли с насиженных мест с помощью ОМОНа, пока экскаваторы сравнивали их жилье с землей. Стоит вспомнить и то, как в 2006 году отстаивали свою недвижимость пострадавшие в Южном Бутово: по словам выселенных людей, они порой думали, что началась война, столько было милиции, приставов и случаев поджога домов тех, кто сильно сопротивлялся: всего насчитывают тридцать подобных инцидентов, из них двадцать – в течение одного года.
Бывает и, наоборот: к примеру, оставшиеся в Бутове люди уже и рады бы поменять свою недвижимость на новые квартиры, которые им никто не предоставляет. При этом, по словам местных жителей, через их огороды прокладывают канализационные трубы, раскапывают дороги, строят по соседству высотки и нарушают геодезию почв, в результате чего в подвалах частных домов стоит вода.
Что говорит закон
Согласно Гражданскому кодексу землю и расположенную на ней недвижимость могут изъять для государственных или муниципальных нужд с предоставлением выкупа, размер которого определяется по соглашению с собственником. Однако если стороны не приходят к общему решению, то имущество зачастую всё равно изымают через суд. При этом суммы компенсации нередко не хватает даже на жилье меньшей площади. К примеру, по словам Александра Фомина, председателя научно-экспертного совета при Комитете Госдумы по аграрным вопросам, стоимость ряда участков, присоединенных в прошлом году к столице, занижена в десятки раз.
Кроме того, в отношении территорий «новой Москвы» с этого года действует закон об упрощенном изъятии земель, согласно которому если в течение трех месяцев собственник не согласился на предложенный размер компенсации, то его имущество забирают через суд.
Как позаботиться о своей недвижимости заранее
Как же защитить свои права тем, чьи владения власти решили забрать под свои нужды?
Во-первых, необходимо удостовериться, что дом стоит на участке законно. Ведь если документы не в порядке, то государство не только не предоставит новую квартиру, но и обяжет жильцов произвести снос за свой счет. Именно так, например, произошло в садовых товариществах «Гавриково-1» и «Дары природы» Ленинского района Подмосковья после присоединения очередных территорий к столице. Причина подобного решения – нецелевое использование земли.
Во-вторых, следует позаботиться о наличии документов на собственность, провести межевание и оформление границ участка. Тех, кто владеет недвижимостью по договорам аренды или найма, выселяют зачастую вообще без компенсации.
Что делать, если дом сносят
Если же к владельцу недвижимости уже пришли с требованием выселиться, то следует бороться в суде за то, что есть и другие участки, которые могут быть использованы для указанных властями целей, то есть, по сути, помочь государству найти альтернативный вариант. Если предлагаемая земля пригодна для размещения требуемого объекта и при этом заброшена, то шансы выиграть дело повышаются.
Кроме того, если уж дошло до изъятия недвижимости, придется побороться за размер компенсации, обратившись к независимому оценщику. Органы власти сами определяют, сколько стоит сносимый дом и участок под ним, однако при несогласии с данной суммой ее можно оспорить в суде, подтвердив альтернативные расчеты заключением эксперта.
Где искать информацию о сносе домов
Ну, и, самое главное, следует быть в курсе предстоящих построек. Особенно, когда вероятность сноса велика. К примеру, на сайтах администраций городов официально публикуют проекты градостроительства. Кроме того, в законах о бюджете на соответствующий год перечисляются конкретные объекты, планируемые для возведения или реконструкции. Эти данные весьма полезны для собственников, которые могут заблаговременно продать проблемную недвижимость или хотя бы подготовиться к будущей борьбе. Ведь предупрежден – значит, вооружен.
