Многие предпочли бы квартиру в новостройке жилью на вторичном рынке, но риск оказаться обманутым как с квартирой, так и с деньгами столь же многих останавливает в реализации этого желания. Подобные опасения еще более усилились в период и после кризиса, тем не менее продуманный подход к покупке жилья в новостройке может не только минимизировать риски, но и принести в дальнейшем неплохую прибыль.
Исключение рисков
В первую очередь необходимо понять: достроят выбранный дом вообще или нет. Сегодня многие стройки остаются «замороженными», на других строительство ведется не слишком высокими темпами. Выбор по принципу «надежного» застройщика сегодня не всегда актуален, поскольку кризис пошатнул финансовое состояние многих компаний, в том числе и тех, кто ранее входил в категорию устойчивых строительных предприятий.
Что касается «замороженных» домов, здесь ответ очевиден – покупать квартиры в таких домах не следует, поэтому критично относитесь к привлекательным ценам. Понять застройщиков можно: до тех пор, пока не найдутся покупатели на все квартиры в недостроенном доме, дом достроен не будет. Вот и идут строители на всевозможные ухищрения, дабы набрать покупателей на непроданные квартиры. Как ни привлекательна будет цена, поддаваться на искушение не стоит, особенно в том случае, если для вас эта квартира единственное будущее жилье и все финансовые затраты рассчитаны до копейки.
К сведению
В конце 2010 года замминистра регионального развития РФ Константин Королевский поставил перед регионами задачу завершения строительства проблемных объектов путем выработки предложений экономического, юридического, административного характера и координации действий всех заинтересованных в решении этого вопроса сторон. «Работу должны организовать так, – подчеркнул Королевский, – чтобы к середине 2012 года ее завершить. Все обманутые дольщики, которые сейчас зарегистрированы, должны уйти из этой категории».
В Саратовской области проблемой обманутых дольщиков занялись уже в 2006 году: в регионе действует межведомственная комиссия по защите прав участников долевого строительства. За это время был составлен реестр из 35 проблемных домов (3029 обманутых дольщиков). На 1 декабря 2010 года 22 дома введено в эксплуатацию, более 2000 человек получили квартиры. До конца 2010 еще 3 дома были подготовлены к сдаче. На 1 января текущего года в числе проблемных осталось 10 домов (856 обманутых дольщиков).
В Саратовской области действует закон о защите прав обманутых дольщиков, в соответствии с которым мерой защиты права на жилище участников строительства является социальная выплата на приобретение (строительство) жилого помещения.
Расчет на прибыль
Если же финансовые возможности позволяют вам подождать пару-тройку лет (а то и больше), если вы не боитесь длительных задержек по срокам сдачи дома, то можно присмотреться к медленно строящимся домам. Квартиры в них тоже будут дешевле среднерыночной цены. Медленное строительство свидетельствует о финансовых проблемах застройщика, и, чтобы их решить, он готов уступать в цене потенциальным покупателям. При этом надо четко понимать, что в случае банкротства застройщика вы попадете в последнюю категорию кредиторов. На практике это может означать, что дом будет передан другому застройщику или банку, и с вас могут потребовать доплату за окончание строительства. Зачастую такие квартиры продают уже не сами застройщики, а предыдущие покупатели через агентства недвижимости, где рассказывать вам о проблемах дома, естественно, не будут. Скорее всего, все ограничится демонстрацией договора, по которому дом будет «уже фактически сдан». В активе в этом случае остается очень невысокая цена покупки и возможность получить неплохую прибыль после сдачи дома. Итак, если у вас есть где жить, и в кармане завалялись лишние два-три миллиона, то в расчете на очень приличную прибыль подобную квартиру можно купить.
Если вы решите рискнуть, то стоит иметь в виду, что покупать можно только в том случае, если вся разрешительная документация на дом находится в порядке и дом находится в привлекательном месте. Последнее обстоятельство очень важно при инвестиционных вложениях – ведь с каждым годом мест под застройку в городской черте становится все меньше, а все новые мегапроекты находятся либо на окраинах, либо вообще за чертой города. Поэтому все городские новостройки просто обречены на постепенное удорожание и в среднесрочной перспективе вложения в них представляются выгодными.
Итак, если вы сознательно идете на покупку квартиры и окончательно решились вложиться в такой проект, то все договорные отношения с застройщиком или продавцом квартиры должны проходить строгий контроль со стороны юристов, специализирующихся на строительстве. Как показывает практика саратовского рынка новостроек, медленно строящиеся дома все-таки достраиваются со средним сроком опоздания в 3–5 лет.
Надежный вариант
Несмотря на всевозможные казусы на рынке первичного жилья, подходить ко всем застройщикам с одной меркой нельзя. На любом рынке среди добросовестных конкурентов встречаются недобросовестные. В целом же на региональном рынке наблюдаются хорошие темпы строительства: в 2010 году в нашем регионе было введено в эксплуатацию более 1,1 млн кв. метров жилья, что составляет 101,1% к уровню 2009 года. Так что если вы настроены на покупку современного жилья, то отказываться от выгодных предложений, опасаясь всеобщего строительного дефолта, не стоит. Подходите к выбору покупки более осторожно и дифференцированно.
Наиболее надежный вариант покупки недвижимости в новостройке – квартиры в уже построенных или почти достроенных домах. С такой покупкой тем более не будет сложностей, если дом сдан госкомиссии. Единственный минус – цены в такого рода новостройках достаточно высоки, но все же ниже цен вторичного рынка. А с учетом более современных планировок, технологических решений квартиры в новостройках являются более выгодным вложением в недвижимость, поскольку в будущем их цена при продаже будет выше квартир, построенных 15–30 лет назад. Конечно, при покупке квартир в таких домах необходимо учитывать и дополнительные вложения, которые потребуются для доведения квартиры до жилого состояния.
В настоящее время в Саратове достаточно строящихся домов, причем новостройки приходятся на все районы города. Выбрать квартиру от эконом- до премиум-класса для покупателя не составит труда. Наиболее масштабным проектом является «Солнечный-2» , признанный на недавнем совещании глав Приволжского ФО в Кирове крупнейшим проектом комплексной микрорайонной застройки в Российской Федерации. В новом микрорайоне будет построено около 5,5 млн кв. метров жилья.
К сведению
Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья Саратовской области в IV квартале 2010 года составила 31679 рублей.
Квартиры среднего качества (типовые) продавались по цене 31271 рубль, улучшенного качества – 31751 рубль, элитные квартиры – 39123 рубля за один квадратный метр.
На вторичном рынке жилья стоимость одного квадратного метра общей площади в IV квартале 2010 года в губернии составила 32009 рублей, в том числе квартиры низкого качества продавались по цене 29891 рубль, квартиры среднего качества (типовые) – 31504 рубля, квартиры улучшенного качества – 33633 рубля, элитные квартиры – 45161 рубль за один квадратный метр.
Новое в законодательстве
Исключить возникновение проблем при долевом строительстве призваны и новые поправки в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, находящиеся в настоящее время на рассмотрении в Госдуме.
Согласно одной из поправок строительные компании должны перейти на единственно возможную форму привлечения денежных средств граждан – договора долевого участия в строительстве, подлежащего госрегистрации.
Другая поправка предлагает введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В случае принятия этой поправки застройщик будет обязан застраховать свой риск в пользу выгодоприобретателя, коим является дольщик. При этом сумма страховой выплаты не должна быть меньше размера суммы денежных средств, внесенных участником долевого строительства.
Сегодня некоторые девелоперы при заключении договора о долевом строительстве учитывают необходимость страхования риска «недостроя», но происходит это редко. Принятие поправки поможет защитить дольщиков от возможных рисков. Однако у новой законодательной инициативы есть свои «подводные камни» – она невыгодна девелоперам, поскольку обязывает их нести дополнительные расходы, а многие страховщики считают, что поправка в большей степени невыгодна дольщикам: все расходы по страхованию в конечном счете застройщики переложат на их плечи.
Материал опубликован в журнале «Дом. Квартира. Дача. Саратов.» № 1 (14, февраль, 2011).
При копировании материала активная ссылка на www.realtysar.ru обязательна!
