В последние годы общий тренд развития офисных центров в Москве склонился в сторону расширения элементов инфраструктуры. Собственники проектов осознали, что предлагать арендатору просто квадратные метры для ведения бизнеса уже недостаточно. Отныне необходимо создавать комфортную среду.
В российской практике девелопмента офисных объектов инфраструктурой бизнес-центра принято называть предприятия торговли и услуг, которые арендуют площади на первых этажах. На самом деле, это лукавство. Качественная инфраструктура офисного здания должна быть продумана и создана для удовлетворения потребностей будущих арендаторов проекта. Такие прогрессивные проекты начали появляться на российском рынке совсем недавно. Первопроходцами в данном направлении стали собственники центров, расположенных на просторных земельных участках в удалении от центра города, и владельцы бывших промзон, перепрофилированных под офисные кластеры.
Креативный подход
В городской среде присутствует множество офисных центров, имеющих производственное прошлое. Распространенная ситуация: собственники заводов-фабрик, прекратившие деятельность во благо отечественной промышленности, сдают площади под офисы. В большинстве своем они безлики, без имени и без изюминки. Но есть среди них примеры, исключающие предлоги-приставки «без». Вопросы, как выжить в условиях жесткой конкуренции, создать имидж проекта и повысить его доходность, собственники таких БЦ решили творчески. Они создали кластеры.
Любые имиджевые объекты, созданные под конкретного потребителя, быстро находят свою аудиторию и со временем становятся эталонами. Офисные центры не исключение. Московский хрустальный завод имени М.И. Калинина (дизайн-завод «Флакон»), кондитерская фабрика «Красный октябрь» (многофункциональный комплекс «Красный октябрь»), шелковая фабрика «Красная роза» (Центр дизайна ARTPLAY) – известные советские предприятия, которые возродились в наше время в виде деловых кластеров Москвы с культурным оттенком.
Их имиджевая составляющая стала залогом успеха на рынке. Ставки аренды в таких кластерах, как мы видим, растут год от года. Если на начальной стадии раскрутки проекта они могли быть ниже среднерыночных, то со временем они повышаются. Аренда площади в арт-кластере становится дороже, чем в обычным бизнес-центре класса B схожей локацией. Сегодня стоимость аренды во «Флаконе» составляет от 20000 до 24000 руб. за кв. м в год, причем вакантные площади появляются редко – один-два раза в три месяца. Предполагалось, что срок окупаемости будет в пределах 8-9 лет, но в реальности, думаю, он составит 3-5 лет, так как объем инвестиций в строительство был незначительный – порядка $10 млн.
Основные арендаторы данных проектов – СМИ, ремесленные мастерские, дизайн-студии, художественные галереи, гастрономические рестораны и другие компании с творческим уклоном. В некотором роде это богемные БЦ, ориентированные на креативный класс столицы. Инфраструктура в таких бизнес-центрах необычна.
Например, во «Флаконе» есть культурно-развлекательное пространство-трансформер The Cube площадью 504 кв. м с мобильными внутренними стенами, с помощью которых можно моделировать планировку как угодно. В Центре дизайна ARTPLAY создан коворкинг «Рабочая станция», где людей разных творческих профессий объединяет единое пространство, организованное в стиле творческого бардака с соответствующим интерьером. Здесь места могут арендовать и фирмы, и фрилансеры. В одном из зданий «Красного Октября» на площади 1000 кв. м расположилась площадка для работы с фотографами и галереями – Центр фотографии имени братьев Люмьер, включающий три выставочных зала и библиотеку.
Новые границы
Инфраструктура как конкурентное преимущество наиболее активно используется в офисных комплексах, которые строятся на территориях Новой Москвы. Причин тому несколько. В первую очередь, данные проекты не имеют в окружении развитой городской среды, и девелопер вынужден насыщать центр всем необходимым, чтобы арендаторы не испытывали неудобств. Во-вторых, относительно демократичная стоимость земли по сравнению с деловым центром Москвы позволяет застройщику реализовывать более смелые с точки зрения концепции проекты, которые требуют развитой и оригинальной инфраструктуры.
Если сегодня фонд нежилой недвижимости Новой Москвы составляет более 5 млн кв. м, то к 2035 году согласно проектам территориальных схем города должен увеличиться до 48 млн кв. м. По словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, «более одного миллиона квадратных метров нежилой недвижимости планируется сдать в эксплуатацию в 2015 году в новой Москве». Из них 460 тысяч квадратов придется на административно-офисные здания, 150 тысяч – на торговые, более 200 тысяч – на производственно-складские и на объекты социальной сферы около 190 тысяч кв. м. Эти площади дадут городу порядка 70 тысяч новых рабочих мест. Кстати, в прошлом году в Троицком и Новомосковском округах было введено всего лишь 650 тысяч кв. м нежилой недвижимости.
Определены 12 точек роста. Это бизнес-площадки, расположенные вблизи магистралей, которые получат развитие в первую очередь. Пока идет строительство города будущего, потенциальному арендатору необходимо предложить нечто особенное, чтобы он остановил свой выбор на конкретном объекте.
Рассмотрим несколько проектов, расположенных в непосредственной близости от МКАД. Одним из пионеров рынка офисных центров класса «А» в Новой Москве стал бизнес-парк К2. На первых этажах четырех зданий комплекса арендаторам будут доступны отделения банков и банкоматы, копировальный центр, химчистка, минимаркет, цветочный магазин, аптека, магазин подарков. На данный момент два здания введены в эксплуатацию. В одном расположился премиальный супермаркет, в другом на площади более 1000 кв. м – столовая Cafetera мирового лидера по организации корпоративного питания Compass Group и магазины. Между ст. м. Теплый стан и бизнес-парком будет курсировать фирменный шаттл для сотрудников арендаторов. Из оригинальных решений можно выделить организацию небольшого офиса в центре Москвы, где арендаторы могут проводить выездные переговоры со своими партнерами.
Девелопер проекта Comcity, компания PPF Real Estate Russia, включила в свой проект торговую галерею площадью более 11000 кв. м, где разместятся кафе, рестораны, супермаркет, магазины, фитнес-центр, химчистка, банки, турагентство, магазин цветов и другие салоны. Используя преимущества местоположения за МКАД, собственник планирует обустроить участок Тропарёвского лесопарка для проведения арендаторами пикников. На территории комплекса есть также трехзвездочная гостиница с конференц-центром, спортивная площадка, фитнес-центр с бассейном, SPA, детские зоны и медицинский центр. Comcity расположен на территории площадью 45 гектаров. Это один из крупнейших проектов Новой Москвы, который даст 40 тыс. рабочих мест, поэтому он несет особую социальную нагрузку. Объем инвестиций в строительство только первой очереди парка составил 270 млн. евро, часть которых пошла на создание торговых предприятий общей площадью 7,4 тыс. кв. м.
Девелопер проекта G10, компания «КомСтрин», также предлагает все необходимые элементы инфраструктуры: гостиницу, кафе и рестораны, фитнес-центр с бассейном, магазины, сервисные центры, отделения банков, детскую комнату. Чтобы выделиться на фоне конкурентов, разработчики проекта во главу угла поставили маркетинговое позиционирование, которое делает отсылку к современному аэропортовому комплексу. С этой целью каждое здание бизнес-парка названо именем крупного аэропорта, даже есть вертолетная площадка.
Наш проект – Деловой квартал NEOPOLIS – отличается уникальным для России подходом к созданию среды для арендаторов. В создании его архитектурной концепции приняли участие две известные студии из Лондона. Студия Дэвида Родена из DRA architects отвечала за проект офисной составляющей, в то время как дизайн территории делового квартала выполнила студия Кирка Нельсона из LDA Design – автор новой концепции Парка Горького в Москве. Еще на этапе разработки проекта был заложен принцип work-life balance – максимально эффективный баланс между работой и личной жизнью, комфортное совмещение бизнес-процессов с общением, творческим развитием, отдыхом и занятием спортом.
С этой целью в NEOPOLIS появились зоны для занятия спортом, куда мы добавили фитнес-клуб с 25-метровым бассейном, необычную workout зону на эксплуатируемой кровле паркинга с площадками для аэробики и йоги, игр в городки и петанк, занятий легкой атлетикой, мини-футболом, волейболом, большим теннисом и бадминтоном. Есть в инфраструктуре зоны для детей: игровая площадка для активного отдыха на свежем воздухе, развивающие группы временного пребывания (музыкальные и творческие мастерские). Бизнес-зона включает переговорные комнаты, конференц-зал, столовую, оперативную полиграфию. В зоны для отдыха и творческого развития входят выставочный зал, event-площадка на крыше паркинга, террасы на верхних уровнях офисных корпусов. Помимо этого, на территории квартала откроются рестораны, супермаркет, аптечные киоски, отделения банков, дом быта, пункты выдачи интернет-магазинов. Также будет организована система self-storage — индивидуальные складские помещения площадью 1-2 кв. м каждое, предназначенные для временного или постоянного хранения вещей.
На территории делового квартала NEOPOLIS, выполненной в стилистике естественного английского пейзажного парка с живыми водоемами и фонтанами, планируется проведение экомаркетов, выставок, лекций, кинопоказов, конференций, фестивалей и других культурных мероприятий.
Главная цель, к которой стремятся собственники таких деловых центров, как Comcity, G10, NEOPOLIS, — создать место, где хочется работать, отдыхать, общаться, заниматься спортом, творчеством и самообразованием. У каждого бизнес-квартала за МКАД свой имидж, свое лицо, собственная оригинальная среда обитания, где арендатору будет комфортно.
Инфраструктура в обмен на деньги
Площадь объектов инфраструктуры в NEOPOLIS превышает 10 000 кв. м, не считая более 8500 кв. м эксплуатируемой кровли арт-паркинга, при этом общая площадь арендуемых помещений составляет более 63 200 кв. м. Учитывая тот факт, что ставки аренды на нашем объекте сопоставимы с другими бизнес-центрами класса «А» в Новой Москве, часть затрат на создание инфраструктуры является инвестиционными вложениями девелопера в проект, а часть мы планируем окупать за счет сдачи ритейл-площадей в аренду. Такая практика позволяет расширять список предоставляемых услуг арендаторам и сохранять при этом конкурентно способные ставки аренды.
Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала NEOPOLIS
