Отдел исследований CBRE проанализировал мировой рынок инвестиций в коммерческую недвижимость. По данным аналитиков прошедший 2018 год превзошел 2015 год по мировому объему инвестиций в коммерческую недвижимость в текущем цикле.
Глобальный объем инвестиций вырос на 5% по сравнению с 2017 годом и на 3% по сравнению с 2015 годом (по фиксированным курсам валют). В США, на которые приходится 52% мирового объема сделок, отмечен годовой рост объема инвестиций на уровне 15% (включая сделки по продаже компаний).
В регионе Европы, Ближнего Востока и Африки объем инвестиций сравнялся с высоким показателем 2017 года, а в Европе вырос на 1%.
В Азиатско-Тихоокеанском регионе год закончился с менее впечатляющими результатами: объем инвестиций сократился на 11%. А в Сингапуре объем исходящих инвестиций достиг нового рекордного значения.
На рынке коммерческой недвижимости США отчетливо прослеживаются тенденции слияния и поглощения и диверсификации посредством инвестиций вне ключевых городов.
В результате слияний и поглощений в 2018 году стоимость заключенных в США сделок по покупке компаний утроилась, прежде всего благодаря трансграничным инвестициям (57%) – в частности, приобретению расположенной в Торонто управляющей компанией Brookfield инвестиционной компании Forest City Realty по цене 11 млрд долларов США, включая задолженность. Данная сделка стала самой крупной в IV квартале на рынке коммерческой недвижимости. В настоящее время Brookfield является вторым по величине владельцем недвижимости в Нью-Йорке после муниципалитета. Шесть инвесторов из Канады, Франции и Китая, включая Brookfield, инвестировали в покупку американских компаний рекордные 41 млрд долларов США в расчете на устойчивый и долгосрочный рост доходных активов в США.
Во втором полугодии 2018 года в США наблюдалась четкая тенденция к диверсификации посредством инвестиций вне ключевых городов. Сохраняя активность на первичных рынках, инвесторы обратили внимание на вторичные рынки для повышения доходности. По сравнению с шестью ключевыми городами (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Чикаго, Вашингтон и Бостон), в которых рост объема инвестиций во втором полугодии составил 22%, совокупный объем инвестиций в Хьюстоне, Фениксе, Шарлотте, Роли-Дарем, Нэшвилле и Сан-Антонио увеличился на 35% (хотя и составил всего 28% от инвестиций в ключевых городах). На этих шести не ключевых рынках средняя ставка капитализации в сегменте офисной недвижимости (4,75%) была на 65 базисных пунктов выше, чем на ключевых рынках США (4,10%).
Мировой объем инвестиций в коммерческую недвижимость (млрд долларов, фиксированный курс)
Объем инвестиций в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки остался на уровне высокого показателя 2017 года, причем рост в Европе на 1% компенсировал замедление активности на Ближнем Востоке и в Африке. Основными источниками роста стали Испания (57%), Германия (6%), Польша (42%), Бельгия (55%) и Франция (5%) (в порядке годового прироста стоимости сделок).
В Испании объем инвестиций достиг в 2018 году 23 млрд долларов США, что является самый высоким показателем за всю историю наблюдений.
В Великобритании объем инвестиций сократился на 6% в 2018 году и на 10% в IV квартале. Примечательным исключением стал Лондон, где годовой рост составил 18%, а квартальный по сравнению с IV кварталом 2017 года – 56%.
Национальный капитал стал основным источником роста объема инвестиций во всех сегментах рынка, кроме торговой недвижимости (из-за региональных слияний и поглощений, таких как слияние Unibail с Westfield). Только в отдельных городах, таких как Париж и Мюнхен, наблюдался значительный рост притока капитала в объекты офисной недвижимости со стороны североамериканских и азиатских инвесторов.
Азиатско-Тихоокеанский регион показал в 2018 году вялые результаты: годовой объем инвестиций сократился на 11%, а в IV квартале – на 15%. Устойчивый годовой рост продемонстрировали Южная Корея (51%), Тайвань (69%), Новая Зеландия (71%) и Вьетнам (11%), в то время как другие рынки показали менее впечатляющую динамику, особенно Гонконг (-26%) и Япония (-19%). В IV квартале было отмечено оживление активности в Сингапуре и Австралии и увеличение объема инвестиций в Китае.
В Китае квартальный рост в годовом исчислении составил в IV квартале 40%, что является наилучшим результатом за историю наблюдений, благодаря чему годовое сокращение инвестиций оказалось меньше ожидаемого и составило 4%. Основными источниками восстановления в этих трех странах стали внутрирегиональные сделки с ключевыми офисными зданиями в Шанхае, центре Сингапура и Сиднее. Сингапурские инвесторы проявили особенную активность в этих сделках. 2018 год стал рекордным с точки зрения объема иностранных инвестиций Сингапура, который составил 22 млрд долларов США.
На долю инвестиций в США, Китай, Великобританию, Германию и Австралию пришлось 80% общего потока капитала. В стратегическом плане, сингапурские инвесторы сосредоточили свое внимание на активах в Азиатско-Тихоокеанском регионе, одновременно расширяя свои позиции за пределами традиционных ключевых рынков в США и Германии и в целях диверсификации проявляя интерес к индустриальной, офисной, смешанной, гостиничной и жилой недвижимости, – это служит отличным примером для глобальных инвесторов.
Принимая во внимание хорошие начальные позиции и более сложную финансовую ситуацию, аналитики CBRE прогнозируют в 2019 году незначительное снижение мирового объема инвестиций до 5%.
