Международная консалтинговая компания CBRE проанализировала влияние последствий коронавируса на офисный рынок Москвы и сделала прогнозы развития этого сегмента после окончания пандемии.
Предыдущие кризисы, как ни странно, подготовили рынок к текущим вызовам, в хорошем смысле этого слова. В течение 2008–2009 и 2014–2015 годов большой объем офисных площадей был введен в эксплуатацию: 3,3 млн кв. м и 2,1 млн кв. м соответственно. На фоне ограниченного спроса бум строительства оказал существенное давление на долю свободных площадей и, как следствие, на ставки аренды.
Сегодня мы видим обратную ситуацию – рынок встретил 2020 год дефицитом качественного предложения и уровнем вакансии ниже 10%
Обеспеченность офисной площадью в Москве остается на достаточно низком уровне относительно крупных европейских городов.
Во время финансового кризиса 2008 года ставки аренды в среднем сократились на 40% — 60%, а во время кризиса 2014 года – на 20% — 40% вследствие девальвации рубля. Глубина падения ставок аренды сейчас напрямую зависит от скорости прохождения пика распространения коронавируса и продолжительности применения мер соблюдения карантина. В данном моменте новые сделки будут минимальны, поэтому, по прогнозу CBRE, запрашиваемые ставки аренды будут «заморожены» на текущем уровне. Гибкость в переговорах между арендодателем и арендатором может выражаться через предоставление арендных каникул в краткосрочной перспективе. Дальнейшее давление на ставки аренды окажет объем свободных площадей, который будет доступен на рынке вследствие корректировок стратегий развития компаниями.
Стратегия контроля расходов и оптимизация, вновь станут основополагающими элементами в процессе принятия решений, как это было во время мирового финансового кризиса 2008 года и локального кризиса 2014 года
Спрос со стороны крупных компаний, у которых сохранится высокий запас прочности в период неопределенности, может быть осуществлен во второй половине 2020 года. Большой бизнес обычно старается использовать «окно» возможностей во время падения рынка для того, чтобы получить максимально выгодные коммерческие условия.
Основные тенденции, которые будут характерны для офисного рынка после восстановления бизнес активности:
- Компании продолжат использовать формат «работа из дома», однако вряд ли данный подход будет иметь массовый характер.
- Компании будут внедрять гибкие подходы организации рабочего пространства, зонирование офиса исходя из бизнес-потребностей и применение незакрепленных рабочих мест.
- Будет наблюдаться спрос на индивидуальные рабочие зоны. Текущие события, как минимум в среднесрочной перспективе, отразятся на организации коворкингов. В краткосрочном периоде люди продолжат применять усиленные меры гигиены и социального дистанцирования. Таким образом, коворкингам для привлечения клиентов может потребоваться применение новой конфигурации внутри открытого пространства, которое ранее использовалось для незакрепленных рабочих мест. Скорее всего, компании-арендаторы будут ожидать большего предложения частных кабинетов, закрытых зон для работы. Большие конференц-комнаты на ближайшее время также могут быть переоборудованы под изолированные рабочие места.
- Как и после кризиса 2008 года, когда 22% от общего объёма свободных офисных площадей в Центральном деловом районе предлагалось в субаренду, на рынке сформируется отдельный субрынок офисной субаренды.
- Дефицит качественного продукта отразится на росте спроса в 2021–2022 годах на проекты build-to-suit. Деловая активность восстановится, крупные компании разморозят свои планы относительно поиска новых офисных помещений, предложение которых будет ограничено.
- Тренд на поддержание здоровой среды в офисном пространстве не потеряет актуальности. Инвесторы будут уделять больше внимания качественным объектам недвижимости, сертифицированным по «зелёным» стандартам, и будут включать критерии устойчивости и благополучия в свою стратегию развития портфеля недвижимости для того, чтобы обеспечить соответствие объектов этой долгосрочной тенденции.
По прогнозам CBRE, текущая ситуация ускорит внедрение стандарта WELL на московском рынке недвижимости
Стандарт сертификации зданий WELL Building Standard был разработан в США. Целью выпуска стандарта было обеспечить предложение на быстрорастущий спрос на здоровье и велнес (wellness) в недвижимости, а также дополнить стандарт LEED, который больше сфокусирован на устойчивом развитии (sustainability). Стандарт WELL определяет 102 показателя эффективности, стратегии проектирования, и процедуры, которые могут быть внедрены собственниками, проектировщиками, инженерами, пользователями и управляющими зданием.
«Кризис конечен, поэтому в среднесрочной перспективе офисный рынок Москвы стабилизуется. Дальнейшая динамика рынка будет напрямую зависеть от скорости восстановления бизнес активности в целом. Многие арендаторы, оказавшись в текущих условиях, пересмотрят свой подход как к организации труда и планированию офисного пространства, так и внедрению повышенных требований к гигиене рабочего пространства. Как правило, привычки, сформированные во время кризисных периодов, остаются надолго. Мы не ожидаем массового перевода сотрудников на удаленную работу, однако частично работодатели продолжат использовать данный опыт» – комментирует Клавдия Чистова, руководитель направления бизнес аналитики CBRE.
