ЖКХ
Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
На протяжении многих лет Управдом старался быть для вас проводником по реформе ЖКХ. Мы рассказывали о новом законодательстве, разъясняли, как применять на практике те или иные нормативы, а, главное, мы учили вас защищать свои права – права собственника, потребителя жилищных и коммунальных услуг.
Четыре года в нашей редакции работала Школа управления. И открыта она была по вашей просьбе. Оказалось, москвичи не так уж и равнодушны, как это принято считать. Очень многим нужны знания по вопросам управления, эксплуатации своими домами, обмен полезным опытом. Все это вы у нас получали сполна. И многие наши «школяры» сейчас сами – эксперты в вопросах ЖКХ, способные просветить любого.
Школа за эти годы была не только местом встреч, но и генератором обратной связи с населением. Ведь поводами для многих материалов Управдома стали ваши живые истории, ваши беды и победы. И, наверное, логичным было бы посвятить прощальный выпуск вашим обращениям в редакцию. Что ж, поговорим напоследок…
Не позволяйте себя обманывать
Председатель правления ЖСК «Знамя труда» Евгений Морозов из Восточного Дегунина пишет:
– В начале 2012 года МОЭК предложил нашему ЖСК новый договор на теплоснабжение. Мы его подписали. Каково же было наше удивление, когда за январь нам выставили счет за утечки. На самом деле, никаких утечек нет, подвал абсолютно сухой. Это подтвердили и обслуживающая организация, и представители МОЭК, которые приезжали к нам. Счет за утечки нам предъявляют на основании п. 6.3 договора, в котором сказано: «Обоснованные технологические потери теплоносителя в виде сливов при ремонте, испытаниях, промывках, в системах автоматического регулирования, работа которых предусматривает такой слив, затраты теплоносителя на заполнение трубопроводов и систем теплопотребления относятся за счет потребителя или теплоснабжающей организации по принадлежности тепловой сети и систем теплопотребления. Потери сетевой воды при авариях, несанкционированных сливах, выявленные и оформленные актами, относятся за счет стороны, в тепловых сетях и системах теплоснабжения которых они происходили».
Безусловно, потери ресурса из-за аварий, сливов, ремонтов наш ЖСК готов оплачивать. Однако до сих пор таких потерь зафиксировано не было, ведь согласно договору выявленные случаи оформляются актами.
Стали разбираться. Выяснилось, что счетчик теплопотребления, принадлежащий МОЭК, имеет допустимую погрешность измерений, о чем свидетельствует письмо завода-изготовителя. Так же прослеживается закономерность – чем выше температура теплоносителя, тем больше величина «утечки». Любому здравомыслящему человеку понятно, что на величину утечки не должна влиять температура! Представители МОЭК об этом знают, но продолжают выставлять счета за потери. Мы самостоятельно составили и предъявили МОЭК акты разногласий. В июне получили письмо о том, что нам сделают перерасчет за четыре месяца. Но в августе МОЭК нас уведомил о том, что перерасчет производиться не будет. Мы оказались в безвыходном положении. Не будем оплачивать утечку – за нами будет числиться долг. Разорвать договор не можем, так как МОЭК является монополистом на рынке теплоснабжения. К тому же, ЖСК не вправе оставить людей без отопления. МОЭК, пользуясь своим положением, заявляет, что жаловаться мы можем куда угодно, а счет за погрешность прибора как за утечку как выставляли, так и будут выставлять. А сумма погрешности только за четыре месяца 2012 года составила 172 тысячи рублей!
Уважаемый Евгений Викторович!
Новую форму договоров теплоснабжения МОЭК в начале этого года разослал для подписания всем ЖСК, ТСЖ. Не все разглядели коварство некоторых его положений. Именно поэтому мы посвятили серию материалов (№ 9, 14 «КР» за 2012 г.) разъяснениям – на что обратить внимание прежде, чем подписать такой договор. Видимо статьи наших экспертов прошли мимо вашего внимания. Те, кто прислушались к их советам, смогли отстоять интересы своих ЖСК, ТСЖ. А многие оказались в таком же положении, как и вы. Это цена привычки – подписывать, не глядя.
Понятно, что нормативов – ведомственных и федеральных, регулирующих коммунальную сферу, очень много, и не всякий председатель в них ориентируется. Этим и пользуются монополисты. В частности, вменяя ЖСК и ТСЖ технологические потери теплоносителя согласно п. 6.3 договора. Знайте, что все эти потери учитываются в тарифе на тепловую энергию в соответствии с «Методическими указаниями по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке», утвержденными Приказом Федеральной службы по тарифам от 6 августа 2004 г. N 20-э/2. Следовательно, ни ваш ЖСК как потребитель, ни МОЭК как исполнитель по договору, компенсировать их не должны.
Расторгать договор с МОЭК необязательно. Вы можете внести в него изменения в судебном порядке. До подачи иска в суд ЖСК должен направить другой стороне договора письменное предложение об изменении его условий. В этом документе необходимо отразить изменения, которые предлагается внести в договор, а также установить срок для рассмотрения предложения. Если срок не рассмотрен, предполагается, что ответ должен быть получен в течение 30 дней. Если за это время МОЭК не согласится на изменение договора или оставит предложение без ответа, ЖСК вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора согласно статьи 452 Гражданского кодекса РФ. К исковому заявлению приложите проект изменений и доказательства направления ответчику предложения об изменении договора.
Дело ваше выигрышное. МОЭК ведь признал свою неправоту, прислав письмо с обещанием сделать перерасчет. У вас на руках согласованные с поставщиком акты разногласий по оплате. Это важный момент при защите прав ЖСК в суде.
Или терпеть, или бороться
Татьяна Шалина – член ЖСК «Советское искусство» пишет:
– Наш кооператив был создан в 1964 году. Председателем правления с 1993 г. является М., сейчас ей 84 года! Безусловно, некоторое время правление самоотверженно и крайне добросовестно содержало и эксплуатировало наш дом. Проведены работы по замене лифтов. Много лет подряд сдавая общее долевое имущество ЖСК (подвальное помещение) в аренду, председатель компенсировала членам ЖСК оплату коммунальных услуг. Для пенсионеров это было большим подспорьем. Но, как выяснилось позднее, при этом не забывала и про свои личные интересы.
В 2011 году надо было изыскать средства на проведение капитального ремонта, и правление решило прекратить компенсировать жильцам оплату коммунальных услуг, не спросив их об этом.
Возникла необходимость разобраться в своих правах собственникам квартир. Моя просьба ознакомиться с финансовыми документами ЖСК вызвала, к моему удивлению, неадекватную реакцию со стороны правления. Поинтересовавшись в соседних ЖСК, как у них обстоят дела с предоставлением информации, финансовых документов, устава и пр., стало понятным, что из-за привычки доверять правлению мы просто стали «никто»! За нас все решает бессменный председатель, который организует свою работу без проведения общих собраний. И не всегда в интересах жильцов.
Общее собрание собственников в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса не созывалось ни разу за последние 15 лет. Новые собственники жилья в члены ЖСК долго не принимаются – сегодня 44 собственника не члены ЖСК. Распоряжение имуществом многоквартирного дома, включая распоряжение доходами от аренды подвала, а также решение всего комплекса вопросов, находящихся по закону в компетенции общего собрания собственников жилья, с 1999 по 2012 г.г. осуществляется председателем правления ЖСК и ее приближенными.
Правление еще в 1999 г., используя доверие жильцов, оформило право собственности на подвал площадью 475,2 кв. м в собственность юридического лица – ЖСК. Тем самым лишило жителей права на общую долевую собственность. Общаясь с представителями правоохранительных органов города, выяснилось, что такая картина наблюдается во многих кооперативах, организованных в 1960-80 г.г.
Председатель установил себе и членам правления непомерно высокие зарплаты. Годовой размер оплаты труда членов правления и бухгалтера за 2010 год составил 3,5 млн. руб. при доходе от аренды – 6,1 млн. руб.!
А дальше, правление для того, чтобы получить большинство голосов членов ЖСК (а их у нас 49) без участия других собственников, решает освободить половину из них от уплаты коммунальных платежей и обеспечить любое принятие решения общего собрания. Хотя денег от аренды и сейчас достаточно для оплаты коммунальных услуг за всех жильцов в доме!
Пенсионерам остается только молчать, а то установят высокую квартплату! В нашем доме живет ветеран Великой Отечественной войны, участник торжественного парада на Красной площади 1945 г. Но даже он не в силах справиться с произволом. Сложно смириться с тем, что наш председатель – ранее честный человек, утратил чувство ответственности перед людьми, когда-то его избравшими. За многие годы правления она почувствовала себя не только полновластным хозяином общих средств собственников квартир, но и истиной в последней инстанции. Подвал зарегистрирован без согласия жильцов на юридическое лицо ЖСК, а средства кооператива размещены на депозитах в финансовых учреждениях. И тем не менее, в ЖСК нет достаточных накоплений на предстоящий капремонт. Правление без волеизлияния жильцов позволяет возводить во дворе хозяйственные постройки, предоставляет земельные участки для парковки автомобилей арендаторам. Размер аренды за наш подвал уже несколько лет подряд не индексируется, что также вызывает вопросы у жителей.
Мы – пенсионеры, по профессии врачи, художники, артисты, редакторы не в состоянии справиться с руководителем нашего ЖСК без вмешательства средств массовой информации, органов власти. Нам нужна ваша помощь и поддержка.
Уважаемая Татьяна Алексеевна!
Несколько лет назад Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» наделал много шума своей 14-й статьей, которая обязывала все старые ЖСК с выплаченными паями перерегистрироваться в ТСЖ. Иначе они бы подлежали ликвидации в судебном порядке. Пошла волна возмущений от ЖСК – хотят-де нас задушить, угробить. Депутаты тогда стушевались и вскоре исключили эту норму из закона. А плоды этого скоропалительного «шага назад» пожинают сейчас жители кооперативных домов. Председатель правит в доме единолично, собрания не проводит, перед собственниками не отчитывается, правление и ревизионная комиссия – «ручные».
В одном таком ЖСК все попытки инициативной группы провести собрание и переизбрать председателя закончились провалом. И они придумали выход из ситуации. Решили собрать с жителей заявления о выходе из членов ЖСК. Если более 50 процентов собственников такие заявления напишут, то юридическое лицо не может в этом случае функционировать и подлежит ликвидации и по Жилищному, и по Гражданскому кодексу. Бороться с председателем путем выхода из членов ЖСК можно, если на стороне инициативной группы будет более половины собственников. Если же заявления напишут лишь несколько человек, то результата не добиться.
И еще… Многие председатели ЖСК считают, что на них распространяется раздел Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах. Это не так! Он написан для вновь создающихся, строящихся ЖСК, или для тех, где еще не выплачены паи. К старым ЖСК, члены которых давно выплатили паи, этот раздел вообще не имеет никакого отношения.
И коль уж подобных обращений в редакцию много, разберемся подробнее, взяв в руки Жилищный кодекс.
Заблуждение первое – дом ЖСК находится в собственности юридического лица ЖСК. Это действительно так, но только в том случае, если ни один пай не выплачен. Такой дом управляется по разделу 5 Жилищного кодекса «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы» (п. 9 ст. 162 ЖК), и все вопросы решает общее собрание членов кооператива. И члены ЖСК в таких домах «никто», потому что они еще не выплатили паи и не стали собственниками. В таких ЖСК три органа управления – общее собрание членов, правление и председатель. Тогда как, к примеру, в ТСЖ председатель органом управления не является, в этой форме предусмотрено только два органа управления – общее собрание членов ТСЖ и правление.
Как только хотя бы один член ЖСК выплатил пай, то, согласно п. 2 ст. 129 ЖК управление домом осуществляется на основании главы 6, как в обычном доме, где все вопросы собственности решаются на общем собрании собственников помещений. Оно является главным и единственным органом управления домом.
Скажем, в доме нужно определить порядок внесения платы. В ЖСК, где ни один пай не выплачен, это компетенция правления. В ЖСК, где выплачен хотя бы один пай, что и как платить, устанавливает общее собрание собственников. Вопросы собственности в таком доме не являются предметом собрания членов ЖСК, они могут собираться только для избрания правления, для решения других, не связанных с собственностью вопросов. Скажем, организовать поход в театр, в зоопарк, выезд на шашлыки и т.п. У нас же члены ЖСК принимают финансовые решения на своем собрании, а свои решения распространяют на всех собственников, даже на тех, кто членом ЖСК не является.
ЖСК «Советское искусство» оформил в собственность юридического лица подвал и сдает его, видимо, считая вырученные деньги также собственностью юрлица. На самом деле, это доходы всех собственников дома. И только они на своем собрании могут определять, куда потратить эти средства – погашать за счет них коммунальные платежи и до конца дней своих жить «бесплатно» или каждый день покупать мороженое. Любому их решению председатель должен подчиниться.
Невозможно удержаться от критики в адрес автора письма. Татьяна Шалина признала: пока за счет аренды подвала председатель правления компенсировала жителям квартплату, она всех устраивала, и никого не интересовали методы ее правления. Как только она «прикрыла лавочку», собственники вдруг вспомнили о своих правах. А нарушения этих прав начались не вчера. Человек 15 лет не созывал общее собрание, а жители вспомнили об этом только сейчас. Почему не собирались ежегодно, как этого требует закон, не требовали от председателя правления отчета, не принимали решения? Если бы с самого начала избрания на эту должность человек чувствовал, что жители держат под колпаком каждый его шаг, то, возможно, болезнь не оказалась бы сейчас столь запущенной.
Что делать? Как говорят в вооружённых силах: изучайте матчасть. Для собственников это Жилищный кодекс. Инициируйте проверку легитимности вашего ЖСК, действий председателя правления Мосжилинспекцией. Организуйте общее собрание, переизберите правление. Объединяйтесь для совместных действий с жителями других ЖСК, столкнувшимися с аналогичными проблемами. Выбор перед вами небогатый: либо терпеть, либо бороться. Третьего не дано.
Проявляйте смекалку
Еще одно письмо на ту же тему, с которым в редакцию обратились Владимир Кудряшов, Юлия Кравцова, Денис Аносов:
– В нашем ТСЖ «Дом на Парковой, 47/1» уже на протяжении года руководителем является человек, срок полномочий которого истек еще в 2011 году. Однако это не мешает ему оставаться председателем правления. Жители провели общее собрание, выбрали новое правление, председателя, ревизионную комиссию. Только это новое руководство не устраивает старого председателя. Он не передает документы ТСЖ, печать. И по-прежнему имеет доступ к расчетному счету, продолжает вести финансовую деятельность, не имея на то полномочий. Результат этой деятельности – огромные долги перед ресурсоснабжающими организациями. Наше ТСЖ должно Мосводоканалу около 900 тысяч рублей, МОЭКу около 5 миллионов рублей. Мосводоканал подал иск в арбитражный суд, однако представители ТСЖ на заседания не являются. Управа района Северное Измайлово, префектура ВАО, Мосжилинспекция, Роспотребнадзор, прокуратура, УВД, ОБЭП… Это только часть инстанций, которые в курсе ситуации, но предпочитают не вмешиваться, советуют обращаться в суд или присылают отписки. На какие цели расходуются средства ТСЖ, понять невозможно, бывший председатель на рабочем месте не появляется. Однако регулярно раз в месяц нам приходят платежки. Половина жителей дома вообще перестала их оплачивать. Страшно представить, к чему все это может привести. Может быть, имеется шанс с вашей помощью заставить чиновников обратить внимание на наше ТСЖ?
Уважаемые Владимир, Юлия и Денис!
Используйте параллельно два пути решения вопроса. Первое – для того чтобы начать деятельность нового состава правления и председателя, нужно в срочном порядке заказать в налоговой инспекции копии устава и выписку из ЕГРЮЛ. Принять решение об изготовлении дубликата печати, заменить банковские карточки. Второе – подать исковое заявление в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Но прежде направить бывшему председателю заказным письмом с уведомлением о вручении предложение передать документы и печать, указав срок.
Надо сказать, что подобный метод препятствования работе нового правления и председателя в ТСЖ, ЖСК или при выборе другой управляющей компании в обычных домах весьма распространен. Насколько нам известно, ваше законно избранное правление до сих пор ждет, пока свергнутый председатель отдаст печать и финансовую документацию. А что, без печати жизнь в ТСЖ кончается? Представьте, наконец, что все это уничтожил пожар! Как бы вы действовали тогда?
Вы надеетесь с нашей помощью привлечь внимание чиновников к вашему ТСЖ? Куда бы вы ни обращались, отовсюду получаете отписки? Думаю, в домашнем архиве каждого россиянина есть отписки. В своей многолетней журналистской практике постоянно приходится иметь дело с перепиской между жителями и чиновниками, и, поверьте, ответы по существу вопросов можно по пальцам пересчитать.
Надо понимать, если человек является чиновником, то это вовсе не значит, что он знает закон лучше вас. Гораздо чаще он их знает даже хуже, чем вы. К сожалению, требования к работе с обращениями граждан сводятся к соблюдению сроков для ответа. Никто не ставит перед чиновниками задачу – во что бы то ни стало решить проблему, с которой к ним обратился заявитель. Отсюда и отписки. Срок соблюден, а вникать в суть вашего вопроса никому не хочется. Если вы хотите добиться помощи чиновников, то придется заставить их работать.
Приведу пример. Жителям одного из московских ЖСК надоело получать отписки из окружного жилищного надзора на свои обращения о нарушениях при начислениях за коммунальные услуги. Они позвали на помощь наиболее продвинутых слушателей нашей Школы управления, создали «боевую» группу, инициировали совещание в жилнадзоре. Несколько часов сидели за одним столом: с одной стороны – чиновники, с другой – жители, вооруженные Жилищным, Гражданским кодексом, нормативными актами. И жители разъяснили чиновникам, что означают нормы Жилищного кодекса, Правил предоставления коммунальных услуг, и как их следует применять при проверках в ЖСК. Только после этого вмешательство жилнадзора в ситуацию с начислениями жителям коммунальных платежей сдвинуло дело с мертвой точки. Раньше в отписках им стандартно отвечали: начисления за коммунальные услуги – внутреннее дело ЖСК, вмешиваться не имеем права.
К сожалению, Жилищный кодекс ввел такие правила игры, что собственники постоянно вынуждены бороться – с управляющими компаниями, с правлениями ТСЖ, ЖСК, с исполнительной властью, защищая свои права. Но они пока мало используют в своих интересах такой действенный инструмент, как депутатский корпус. Хотя, отдавая кандидатам свои голоса на выборах, они затем вправе с них что-то и потребовать. Депутат Госдумы Галина Хованская как-то сказала на одной из пресс-конференций: «Все поправки, все мои законодательные инициативы, которые я вношу, взяты не с потолка, а из конкретных обращений граждан».
И еще одно напутствие напоследок. К сожалению, многие начинают изучать законы, копаться в нормативных актах только после того, как клюнет жареный петух. Однако без знаний невозможно грамотно защищать свои права. Сегодняшний собственник должен уметь на равных разговаривать со своей управляющей компанией, анализировать договоры – и те, которые он подписывает с управляющей компанией, и те, что УК подписывает в его интересах и от его имени с поставщиками услуг. Он должен хотя бы немного разбираться в финансовых и бухгалтерских документах, если понадобится проверить деятельность своего ТСЖ, ЖСК.
Адвокатские услуги нынче дорогие, поэтому часто собственники самостоятельно подают иски в суд и проигрывают из-за того, что не всегда способны правильно сформулировать и обосновать исковые требования. Значит, надо интересоваться судебной практикой. Каждый гражданин является потребителем жилищных и коммунальных услуг, и не мешало бы знать нормативно-правовую базу по предоставлению коммунальных услуг, параметры этих услуг, законодательство о защите прав потребителей.
Безусловно, это требует много времени, а у каждого – работа, дети, дачи, и, в конце концов, все мы покупаем квартиры для того, чтобы в них уютно жить, растить детей, отдыхать после работы. И так не хочется думать о каком-то там общем имуществе, о своей ответственности за него, бегать после работы по соседям, организовывать общие собрания, да и ходить на них. Но тогда вы – легкая добыча для многочисленных охотников поживиться за ваш счет – нечестных председателей ТСЖ, ЖСК, недобросовестных управляющих компаний, жадных и всемогущих коммунальных монополистов. Не надо об этом забывать!
