Изменения на рынке в текущем году повлекли за собой массовый пересмотр собственниками своих портфелей недвижимости. Причин сразу несколько. С одной стороны – рост налоговой нагрузки на собственников коммерческой недвижимости, с другой – изменение потребительского поведения и уход целых отраслей и услуг в сегмент онлайн.
Изменения коснулись всех категорий собственников, но особенно сильно отразились в банковском сегменте. В продажу попало большое количество бывших офисов – отдельно стоящие здания и стрит-ритейл.
Процесс оптимизации офисной сети банки осуществляют уже не первый год. Процесс начался с переформатирования отделений банков, рассчитанных на обслуживание физлиц.
Наталья Круглова, руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) в Москве и МО, советник Генерального директора РАД: «Сбербанк стал массово переносить в новые помещения офисы, избыточные для банка. Любой компании с крупной сетью розничных точек важно избежать «внутреннего каннибализма», то есть феномена, когда проникновение сети нерационально и не приводит к увеличению охвата рынка, а приводит к внутренней конкуренции за клиента. Освобождающиеся площади выставляются на торги и пользуются спросом среди представителей малого и среднего предпринимательства. В период с 2018 г. по сентябрь 2020 г. объем проданных РАДом активов Сбербанка по всей России составил 11,8 млрд рублей. Одновременно с этим стало очевидно, что клиентский офис не обязательно размещать в собственном помещении, для банков гораздо больше подходят арендные отношения с собственником, чем самостоятельное управление недвижимостью. Подтверждением этой тенденции является, например, то, что Сбербанк стал выставлять на продажу недвижимость с обратной арендой. Получив доход от продажи имущества, он остается на объекте арендатором и заключает с новым собственником долгосрочные договоры по рыночным ставкам. Такая недвижимость, представляющая собой, по сути, готовый арендный бизнес, с якорным арендатором – отделением банка, также является желанным активом на рынке и пользуется большим спросом среди инвесторов».
2020 год внес в процесс высвобождения банковской недвижимости свои корректировки. В связи с карантинными мерами мощный импульс получило развитие услуг интернет-банкинга, перевод обслуживания клиентов в онлайн-режим. А это опять же влечет за собой пересмотр необходимости содержать большое количество дорогостоящих офисов.
«Сегодня активы Сбербанка занимают существенную долю продаж Российского аукционного дома. В работе у РАД находится 10 московских активов Сбербанка на общую сумму около 2,5 млрд рублей», – добавляет Наталья Круглова.
