Каждый потенциальный инвестор ищет пути получения надёжного и стабильного дохода, максимально защищённого от рисков. Одной из самых эффективных стратегий приумножения капитала являются инвестиции в недвижимость, при этом недвижимость коммерческая, связанная с инфраструктурой Москвы и ближайшего Подмосковья, наиболее привлекательна для вложения средств.
Сегодня арендный бизнес, связанный с приобретением и сдачей в аренду офисных, складских и торговых помещений приносит их владельцам стабильный доход – спрос на такие объекты, беря во внимание развитие столичного региона, вырос существенно, а сам бизнес достаточно прост и не требует особых усилий.
Выбор типа недвижимости для инвестиций
При планировании инвестиций в готовый арендный бизнес, прежде всего важно определиться с типом коммерческой недвижимости, её целевым назначением. Инвестиции в арендный бизнес будут выгодными, если ориентироваться не только на месторасположение объекта и действующего арендатора, но и прежде всего на тип объекта инвестиций.
Если покупку объекта арендного бизнеса планирует частный инвестор, бюджет которого не позволяет приобрести целиком здание бизнес центра, торгового или складского комплекса, то можно рассматривать сданное в аренду небольшое торговое, офисное или складское помещение. У каждого из этих типов недвижимости есть свои особенности при долгосрочной сдаче в аренду.
Качественный, современный складской объект для частного инвестора, как правило недоступен ввиду ограниченности бюджета – небольшую часть складского комплекса класса «А» купить практически невозможно. А от инвестиций в такие типы складов, как неотапливаемые ангары или подвальные помещения частному инвестору лучше воздержаться.
В офисном сегменте возможностей больше. Здесь можно приобрести небольшое помещение на первых этажах жилых комплексов или отдельный офисный блок в некоторых бизнес-центрах. Но помимо доходности, начинающему инвестору в первую очередь стоит оценить востребованность данного типа недвижимости, а также стабильность арендатора данного офиса. Смена офисного помещения для компании-арендатора может потребоваться во многих случаях. Например, дела компании пошли достаточно успешно и потребовалось расширение штата и арендуемых площадей. Переезд офиса не влечет для компании каких-либо серьёзных последствий (в отличие, например, от смены месторасположения магазина), а оставаться в этом офисе и арендовать отдельный дополнительный офис, компании не всегда удобно.
Торговая недвижимость: street retail или действующий ТЦ
Гораздо более интересным для частных инвестиций в готовый арендный бизнес видится сегмент торговой недвижимости. Рынок торговых площадей более устойчив даже в кризисные периоды. Для начинающего инвестора, планирующего получать «пассивный» доход, этот сегмент стоит рассмотреть подробнее.
На рынке торговой недвижимости представлены два основных типа площадей: street retail помещения – торговые помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах, как правило жилых домов, и появившиеся на рынке в последние годы площади в действующих торговых центрах.
Ещё несколько лет назад для получения «пассивного» дохода от арендного бизнеса самыми востребованными считались инвестиции в помещения формата street retail. Тогда не было такого количества современных ТЦ и ТРЦ, привлекающих огромный клиентский трафик и обладающих той синергией, которая практически невозможна в сегменте стрит ритейла. Покупатели привыкли к комфорту и разнообразному ассортименту торговых центров, где можно совершить сразу несколько покупок различных категорий товаров.
Современный торговый центр – это и «якорные» арендаторы, притягивающие покупательский трафик, и профессиональная управляющая компания, и максимальный ассортимент товаров и услуг (продукты питания, одежда, салоны красоты, пункты химчистки, бытовые услуги и т.п.). И у арендатора площадей в ТЦ ввиду этого есть изначальное преимущество перед арендатором обособленного помещения, пусть даже и расположенного на первой линии улицы, где всё равно невозможна такая синергия.
Даже поверхностный анализ прибыльности объектов коммерческой недвижимости показывает, что самые существенные денежные потоки проходят через крупные торговые и торгово-развлекательные комплексы, расположенные в густонаселённых местах, и поэтому имеющие высокий уровень проходимости. Арендный бизнес в стенах таких объектов, обеспечивающих надёжными арендаторами, окупает расходы в течение нескольких лет, а затем начинает «играть в пользу ворот» инвестора на фоне параллельного повышения стоимости самих активов.
При этом высокий порог входа в подобный бизнес легко преодолевается с помощью компании-девелопера, привлекающей участников собственного проекта по мере их финансовых возможностей, создавая для этого определённые помещения под каждый бюджет. Мелким инвесторам предлагаются решения со стоимостью помещений от двух миллионов рублей.
В обмен на инвестиции девелопер предлагает грамотные управленческие решения и умение снижать коммерческие риски, доскональное знание рынка, помогающее максимально увеличить доходность объекта. Немаловажно, что управляющая компания, непосредственно заинтересованная в успешности общих бизнес-процессов, избавляет вас от ежедневных, связанных с арендным бизнесом хлопот.
ТРЦ Галион как пример успешного сотрудничества с девелопером
Примером успешного сотрудничества инвесторов с компанией-девелопером можно назвать ТРЦ «Галион», превративший густонаселенный жилой массив Балашихи в настоящий центр покупательской активности жителей Московской области, находящих здесь целый спектр развлечений по своему вкусу. Другими словами, все целевые потребности покупателей удовлетворяются внутри одного комплекса.
В ТРЦ была проведена комплексная реновация в 2017 году девелоперской компанией «TPI company». Среди якорных арендаторов комплекса были привлечены такие известные бренды, как «Ашан» и Zolla, «Детский мир» и фабрика шуб «Каляев». Говоря о возможностях девелопера вносить в проект оперативные изменения, обусловленные потребностями рынка, следует отметить, что только с начала этого года была открыта новая зона фудкорта, центр госуслуг «Мои Документы» и фитнес-клуб «Дельфин», в котором к лету начнут функционировать бассейны.
Именно такие объекты арендного бизнеса наиболее предпочтительны для частного инвестора, и именно они видятся наиболее устойчивыми и перспективными в ближайшем будущем, как для самих арендаторов, так и для инвесторов. Пока нет достаточного опыта в инвестировании в объекты арендного бизнеса, можно рекомендовать ориентироваться прежде всего на надёжность, и рассматривать к приобретению готовый арендный бизнес в первую очередь в действующих и успешных торговых комплексах.
Это не только надёжность сохранности вложенных в арендный бизнес инвестиций, но и гарантия быстрой окупаемости до 5 лет и стабильности дохода.
