21 июня 2021 г.
В 2020 году спрос на дачи всю загородную недвижимость, включая дачи, в Подмосковье вырос, а вместе со спросом выросли цены. Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков рассказал редакции ГдеЭтотДом.РУ о том, выгодны ли сегодня инвестиции в дачи и загородную недвижимость.
«Загородный сегмент рынка недвижимости Москвы и Подмосковья сейчас очень неоднороден и разбит на множество сегментов. Так, само понятие дачи является весьма размытым. Поэтому, если говорить об инвестициях в загородную недвижимость стоит уточнять в какую именно. Например, если вы хотите купить земельный участок, то для инвестиций лучше выбирать большие площади, которые затем можно нарезать на лоты, площадью от 7 до 15 соток, — советует генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. — Далее нужно смотреть на наличие или отсутствие обременений, на то, что можно строить на этом участке, на наличие природоохранной зоны, на ограничения, связанные с авиацией, на коммуникации и на множество других моментов. Если все эти нюансы понятны и прогнозируемы, то можно говорить о цене. Если большой участок планируем разбить на три маленьких по 10 соток, то продажная стоимость двух участков по 10 соток должна перебивать первую стоимость большого участка».
По оценкам эксперта, средняя маржа при реализации таких проектов, как правило, составляет порядка 50—70%. Маржи в 100—150%, как было раньше, сегодня уже нет. При этом инвестор берёт на себя все риски и нюансы.
«Главное — чего делать точно не надо, это покупать маленький участок по высокой цене, далее строить дорогой дом и пытаться отбить вложения», — добавляет эксперт.
Ещё одним кластером являются старые дачи советского периода, которые, как правило, идут под снос, а также дома на земле, которая относится к категории личного подсобного хозяйства. Основным преимуществом старых домов является то, что к таким объектам часто подключены коммуникации и есть зарегистрированная постройка. Это ускоряет реализацию проекта, а чем быстрее, тем выше маржа. При этом сама старая постройка на реализацию инвестиционного проекта не влияет.
Иногда дома в СНТ покупают, чтобы сдать дачу в аренду, но такой вариант также требует определённых расходов, как временны́х, так и финансовых. Объект нужно обязательно страховать и следить за ним, то есть содержать в порядке. Здесь также многое зависит от цены покупки и от цены сдачи.
«Если говорить про дома на земле ЛПХ, то там есть свои нюансы, которые могут оказать значительное влияние на привлекательность объекта, например, отсутствие подхода к участку или ограничения, связанные с близостью к водоёмам», — отмечает специалист по инвестициям.
Ещё одним распространённым сценарием инвестиций в загородную недвижимость являются таунхаусы и новые дома, расположенные в хороших коттеджных посёлках. Довольно распространенной историей сейчас является ситуация, когда приобретаемый дом нужно достраивать. Главными нюансами в таких случаях является то, что инвестор не знает то, как строился объект до момента продажи. Поэтому приобретать его без профессионала-строителя эксперты не советуют. Кроме того, важно понимать, как обстоят дела с коммуникациями. Так, даже в коттеджных посёлках есть различные ограничения. А также есть стоимость подключения к этим самым коммуникациям. «На нашей практике были случаи, когда стоимость подключения оценивалась в 2 млн рублей», — рассказывает Валерий Летенков.
Какой бы сценарий вложений в загородную недвижимость вы не выбрали, стоит понимать, что эти инвестиции являются более сложным вариантом, чем в городскую. «Для профессиональных инвесторов и игроков рынка жилья покупка дачи в Подмосковье или дома в поселке может быть интересным и выгодным вложением. Для частных инвесторов, которые в первый раз выходят на рынок инвестиций, я бы рекомендовал всё же выбрать городской объект, например купить квартиру в Новой Москве, в «старом» городе или лот в одной из новостроек Подмосковья», — резюмирует эксперт.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ