Что такое ленд-девелопмент, какие этапы он в себя включает и какой конечный результат этого процесса – об этом и многом другом рассуждают эксперты Skladman USG.
Основной задачей ленд-девелопмента является подготовка земельного участка к началу строительного процесса. В реалиях рынка это означает для собственников повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности территорий, для покупателей – удобный и быстрый запуск проекта. Для девелоперов нежелательно связываться с юридическим процессом перевода земли в нужную категорию. Также важным моментом является проработанная возможность подключения к сетям и вообще выяснение обеспеченности инженерной инфраструктурой на данный момент и в перспективе.
«Ленд-девелопмент является мощным фактором, который повышает капитализацию участка, а также снижает риски последующей реализации девелоперского проекта. Представим земельные участки c коммерческой недвижимостью – сложно продать какое-либо нежилое помещение, пока объект ещё не построен. Так же и с участком: без проведенной предварительно подготовки сложно продать неподготовленные земельные участки – предложения висят годами, периодически меняя цену в зависимости от курса валют. Надо пересмотреть концепцию продажи участков и строить базу не просто земельных массивов, а базу участков с предварительной подготовкой к продаже. Остается только сделать выбор: стать частью многочисленных однотипных предложений или говорящего самого за себя девелоперского проекта», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга, Skladman USG.
В идеале, конечным результатом ленд-девелопмента является полностью готовый к строительству с физической и юридической точки зрения участок. По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.
С учетом особенностей московского рынка ленд-девелопментом будет являться любое «улучшение» или подготовка, которые позволяют приблизить срок запуска проекта. Это может быть, к примеру, перевод земли из одной категории в другую.
После подготовки территории по каждому из вышеприведенных направлений возможно разделить участок на лоты для продажи согласно разработанной концепции его развития.
Консалтинговая часть работы предполагает разработку оптимальной концепции с точки зрения развития жилой и/или коммерческой недвижимости c учетом следующих факторов:
- юридическо-правовые ограничения на использование участка;
- ресурсный потенциал участка (площадь, конфигурация, рельеф и поверхность); возможная площадь застройки; ситуация на рынке недвижимости – выбор наиболее перспективных направлений развития (анализ наилучшего использования участка);
- положительная финансово-экономическая отдача проекта согласно разработанной концепции.
По сути, консультационная работа дает возможность определить потенциальный круг интересантов на участок (как девелоперов, так и конечных пользователей). При этом разработанная концепция дает возможность проанализировать размер прибыли потенциального инвестора.
Другим важным свойством ленд-девелопмента является снижение рисков инвестиционного проекта.
Важно понимать, что на предварительном этапе не получится полностью учесть все риски в последующей работе по реализации проекта. В то же время задача ленд-девелопмента – представить и проанализировать картину в целом.
Сводная схема различных этапов ленд-девелопмента
По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.
Николай Паличев, генеральный директор, партнер Up Group USG: «Ленд-девелопмент является фактором, повышающим капитализацию участка, а также его стоимость. Плюс к этому он снижает риски последующей потенциальной реализации девелоперского проекта».
Чтобы достичь данных результатов, необходимо «проработать» участок с трех разных сторон:
- провести анализ его наиболее эффективного использования и разработать концепцию развития (ТЭПы проекта, ценообразование, стратегия реализации и т. д.);
- подготовить документы на земельный участок, при необходимости – для изменения его категории и ВРИ;
- проработать вопрос с инженерной инфраструктурой (как правило, получение ТУ), а также обеспечить подъездные пути к участку.
Для реализации данных задач собственнику рекомендуется собрать команду специалистов в таких областях, как: консалтинг, юридические услуги, маркетинг, проектирование, инженерная подготовка.
Ориентировочный список специалистов, которых понадобится привлечь, выглядит следующим образом: инженеры, геодезисты, экономисты, аналитики, маркетологи, геологи, экологи, кадастровые инженеры, юристы, застройщики, проектировщики, строители, финансисты, кредиторы, оценщики и т.д.
В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей при продаже участка под строительство. С учетом сложившейся ситуации на рынке он также зачастую становится единственной возможностью продать участок.
Среди новых тенденций на рынке недвижимости можно выделить новые требования в рамках согласования девелоперских проектов в администрации Московской области. Теперь очень часто девелопер должен обосновать полезность своего проекта для района расположения (повышение уровня инфраструктуры, создание рабочих мест, будущие налоговые отчисления).
Как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.
Статья подготовлена специалистами компании Skladman USG
