Одним из начал гражданского права является принцип свободы договора. Этот принцип предполагает самостоятельный, на свое усмотрение выбор сторонами коммерческих партнеров, вида хозяйственного договора и его условий. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Свобода определения содержания договора проявляется и в установлении набора условий, подлежащих включению в договор (за исключением существенных условий, которые подлежат обязательному включению в договор в силу императивного действия норм права), и в определении содержания его условий.
Существенным условием договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Такое же правило установлено статьей 555 ГК РФ в отношении цены передаваемой недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, стороны вправе указать в договоре любую цену. К стоимости недвижимости гражданское законодательство обязательных требований не устанавливает, однако, налоговое законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен.
При продаже здания возникают следующие налоговые обязательства:
— уплата налога на добавленную стоимость в силу ст. 146 НК РФ
— уплата налога на прибыль организаций в силу ст. 249 НК РФ
И естественно, что налоговое бремя находится в прямой зависимости от цены здания, указанной сторонами в договоре.
В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Эта презумпция будет действовать до тех пор, пока налоговые инспекторы не проведут налоговую проверку, не выявят занижение налоговой базы, а после чего доначислят налог и привлекут налогоплательщика к ответственности.
Однако, налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен по сделкам, только в ряде случаев, а именно, по сделкам:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
В случаях, когда цена, примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.
Возникает вопрос, как налоговый орган будет определять уровень рыночных цен, рассматривая условия договора купли-продажи конкретного здания. В этой ситуации вовсе недостаточно общих критериев, что здание находится, допустим, в центре Москвы, где цена одного квадратного метра составляет около 4 000 долл. США (по данным «Московский бизнес журнал» 11 июня 2006 г.). Налоговой инспекцией должны быть приняты во внимание такие факторы, как район расположения , этажность, год постройки и другие данные, существенным образом влияющие на цену недвижимости.
НК РФ установлено, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги должны быть использованы официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ).
Так, официальным источником информации можно признать заключение независимого оценщика.
В Постановлении ФАС ПО от 31 мая 2005 года дело N А55-13853/03-43 указано, что заявитель для определения цены реализуемых квартир, применяемой для целей налогообложения, с учетом положений п. п. 4 — 11 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации провел оценку рыночной стоимости квартир на момент реализации с привлечением независимого оценщика.
Это способ также используется при определении нормативной цены имущества согласно Правилам определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87) «нормативная цена иного (не имущественный комплекс и не акции (доли) подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».
Судебная практика показывает, что официальными источниками информации о рыночных ценах признаются:
— данные органов государственной статистики
В Постановление ФАС ЗСО от 2 марта 2006 года Дело N Ф04-5088/2005(20196-А70-32) суд указал, что законодатель (п. 11 ст .40 НК РФ) ориентирует налоговые органы на обращение к официальным источникам для установления рыночной цены товара, в частности к базам данных органов государственной статистики. Аналогичный подход изложен в Постановление ФАС СКО от 18 января 2005 года дело N Ф08-6499/2004-2474А; Постановление ФАС ВСО от 17 июля 2003 г. дело N А19-19140/02-24-Ф02-2097/03-С1.
Однако не все судебные инстанции придерживаются такого мнения «Суд сделал правильный вывод о том, что использованные инспекцией сведения органов статистики нельзя признать установленной в соответствии со ст. 40 Налогового кодекса РФ рыночной ценой на идентичные товары, указав, что данные органов статистики о цене одного квадратного метра жилья указаны как средние цены по г. Рязани, без учета района расположения квартир, степени их строительной готовности, наличия городских коммуникаций, этажности, года постройки и других данных, существенным образом влияющих на цену квартир» (Постановление ФАС ЦО от 16 января 2004 г. дело № А54-2185/03-С11).
— документы, выданные Торгово-промышленными палатами
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона Российской Федерации «О торгово-промышленных палатах» юридические документы, выданные торгово-промышленными палатами в пределах их компетенции, признаются на всей территории Российской Федерации и, как заключил суд, являются официальной информацией (Постановление ФАС ПО от 11 марта 2005 года дело N А12-14829/03-С36).
В Постановление ФАС УО от 29 ноября 2005 г. дело N Ф09-5389/05-С2 указано, что в основу принятых судебных актов положена справка Волгоградской торгово-промышленной палаты N 713 от 08.07.2003, содержащая обобщенные данные о рыночных ценах на помещения, расположенные в том же районе г. Волгограда.
— данные органов государственной власти и органов местного самоуправления
Суд признал обоснованным довод о том, что налоговым органом в порядке пункта 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации при определении рыночной цены следовало использовать официальный источник — постановления Администрации города Владивостока (Постановление ФАС ДО от 09 июля 2003 года дело N Ф03-А51/03-2/1438).
А вот ФАС ВВО в Постановлении от 11 мая 2005 года дело N А28-15088/2004-592/23 посчитал, что государственная регулируемая цена, установленная в письме управления по делам муниципальной собственности г. Кирова неправомерно признана налоговым органом рыночной.
Однако, информация из этих официальных источников является обобщенной, поэтому она должна оцениваться с учетом условий, которые могут повлиять на оценку конкретной сделки.
Не являются официальным источником информации о рыночных ценах:
— данные риэлторских фирм
Данные Гильдии рязанских риэлтеров (газета «Совершенно бесплатно» от 10.08.2000, от 14.09.2000) не отражают реального взаимодействия спроса и предложения на квартиры и тем более не содержат информации о реальной цене уже заключенных сделок с идентичными квартирами, они содержат лишь рекламную информацию коммерческой организации с предложением о продаже конкретных квартир, поэтому на основании п. 11 ст. 40 Налогового кодекса РФ обоснованно не приняты судом во внимание (Постановление ФАС ЦО от 16 января 2004 г. дело № А54-2185/03-С11).
Налоговая инспекция доначислила налоговые платежи по итогам налоговой проверки, использовав в качестве источника информации сведения коммерческих риэлтерских организаций Истринского района Московской области. В названных сведениях указаны примерные цены реализации земельных участков, предназначенных под дачное строительство, а не цены по фактически состоявшимся сделкам купли-продажи идентичных участков. При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о недоказанности налоговым органом обоснованности доначисления НП «Княжье озеро» спорных сумм налогов, пеней и налоговых санкций (Постановление ФАС МО от 16 января 2006 г. дело N КА-А41/13620-05).
— информация рекламных журналов: «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и т.п.
Постановление ФАС ЗСО от 23 января 2006 года дело N Ф04-9850/2005(19018-А27-15)
Надо отметить, что информация риелторских организаций, иные рекламные материалы могут быть представлены в судебное заседание, но они не должны иметь определяющего значения. По большому счету, спор выиграет тот, чья позиция будет более аргументированной, поскольку ни один из вышеназванных источников не дает абсолютно достоверной информации о стоимости конкретного здания, помещения.
При отсутствии данных из официальных источников, налоговым органом может быть применены другие методы определения рыночной стоимости. Сначала метод цены последующей реализации, а при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В этом случае, налоговому органу надо доказывать обоснованность применения этих методов.
Стоимость объекта недвижимости может быть определена по данным БТИ.
Как указано в Положении об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921), одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе. А сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для определения размера налога на имущество.
Эти данные, безусловно, не являются показателем рыночных цен, но за неимением других, могут быть приняты судом во внимание. В этом смысле показательно дело, рассмотренное ФАС Поволжского округа. В связи с тем, что налоговый орган не смог доказать размер рыночной стоимости квартиры основываясь на данных риелторских фирм, суд обоснованно принял ту стоимость, которая указана в договоре купли-продажи по оценке БТИ (Постановление ФАС ПО от 24 ноября 2005 года Дело N А57-1131/04-5). Налоговым кодексом также предусмотрено, что в случае неуплаты или неполной уплаты сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия), на налогоплательщика может быть наложен штраф в размере 20 процентов от неуплаченных сумм налога, а при наличии умыла — в размере 40 процентов от неуплаченных сумм налога (ст. 122 НК РФ).
Таким образом, пока не доказано обратное, для целей налогообложения принимается цена здания, помещений, указанная сторонами в договоре. В связи с этим, во избежание налоговых рисков, налогоплательщику следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена.
Финансовая газета, № 30 2006
