1) Изучение рынка недвижимого имущества
Прежде чем приобрести объект коммерческой недвижимости в собственность, необходимо изучить рынок недвижимости. Как известно, наиболее престижными считаются нежилые помещения, находящиеся в центре Москвы. И цены устанавливаются, исходя из класса.
2) Одобрение (решение о совершении) крупной сделки общим собранием акционеров (участников), советом директоров
Если Вы – ЗАО или ОАО, то для Вас крупная сделка – это:
-сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
Если предполагаемая сделка составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов Вашей организации, данная сделка является крупной и ее должен одобрить совет директоров организации (в его отсутствие все сделки одобряются общим собранием акционеров общества). Решение об одобрении крупной сделки принимается всеми членами совета директоров общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров общества.
В случае, если единогласие совета директоров общества по вопросу об одобрении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров общества вопрос об одобрении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. В таком случае решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.
В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны:
лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами);
выгодоприобретателем (выгодоприобретателями);
цена, предмет сделки.
Если Вы – ООО, то для Вас крупная сделка это:
сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров общества.
Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
Решение принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия таких решений не предусмотрена уставом общества.
В случае образования в обществе совета директоров общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25% до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров общества.
3) Заключение договора купли-продажи недвижимости
После того, как Вы нашли подходящий Вам и было принято решение о совершении (одобрение) крупной сделки, следует заключить договор купли-продажи с собственником коммерческой недвижимости.
Данный договор составляется в виде единого документа, в котором должны быть указанны:
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
цена продажи.
Передача недвижимого имущества должна быть произведена по передаточному акту, подписанному сторонами, в котором содержатся данные, позволяющие идентифицировать продаваемое имущество.
4) Оформление документов в бюро технической инвентаризации (БТИ)
Теперь Вам необходимо отправиться в бюро технической инвентаризации по месту нахождения недвижимого имущества.
В БТИ необходимо подать:
заявление о проведении инвентаризации;
документ, подтверждающий оплату за проведение инвентаризации;
свидетельство о регистрации (нотариально заверенная копия) – для юридических лиц;
учредительные документы (нотариально заверенная копия) – для юридических лиц;
документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица;
документ, удостоверяющий личность – для ПБЮЛ;
свидетельство о государственной регистрации (нотариально заверенная копия) – для индивидуальных предпринимателей;
договор купли-продажи недвижимого имущества (нотариально заверенная копия).
Уточнить перечень документов следует в БТИ по месту нахождения недвижимого имущества.
После подачи пакета документов в БТИ, Вам будет назначена дата проведения инвентаризации, после проведения которой Вам будут выданы поэтажный план, экспликация помещения, паспорт БТИ.
5) Оформление земельных правоотношений
Вам необходимо произвести переоформление прав на землю на себя. В настоящее время Вы можете заключить с Московским земельным комитетом (Москомзем) договор аренды земельного участка, занятого купленной недвижимостью.
Для этого необходимо подать в Москомзем:
заявление с просьбой о переоформлении прав на землю;
договор аренды земли, оформленный на предыдущего арендатора (подлинник и копия);
учредительные документы (копия) – для юридических лиц;
свидетельство о регистрации (копия) – для юридических лиц;
документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица;
свидетельство о государственной регистрации (копия) – для ПБЮЛ;
историческая справка (подлинник);
документы БТИ — технический паспорт, форма 1а, поэтажный план (подлинник).
Конкретный перечень документов следует уточнить в Москомземе. Кроме того, Вам будет нужно провести кадастровый учет земельного участка.
Вместе с заявлением о переоформлении прав на землю Вы подаете в Москомзем заявление на проведение замера земельного участка, и Вам будет назначена экспертиза.
Специалисты произведут замер занимаемой Вами площади и составят кадастровый план.
По окончании всех мероприятий Вам будет выдан переоформленный на Вас договор аренды земельного участка и кадастровый план земли.
6) Регистрация права собственности
Собрав все необходимые документы, теперь Вы отправляетесь в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, чтобы зарегистрировать переход права собственности.
Для этого Вам необходимо подать следующие документы:
заявление на государственную регистрацию перехода права собственности;
документ, подтверждающий оплату регистрации;
учредительные документы (подлинник и копия);
документ, удостоверяющий личность;
документ, подтверждающий Ваши полномочия действовать от имени юридического лица;
договор (представляется не менее чем в 2-х экземплярах в подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть Вам возвращен, а второй помещается в дело правоустанавливающих документов);
договор аренды земельного участка (подлинник и копия);
кадастровый план земельного участка, удостоверенный Москомземом (подлинник и копия). Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
поэтажный план приобретенной недвижимости с указанием его кадастрового номера, утвержденный БТИ (подлинник и копия).
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
Вам будет выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
По окончании государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество Вам будет выдано свидетельство о государственной регистрации прав.
7) Перезаключение договоров на коммунальные услуги
Основными предприятиями, с которыми заключают договоры на коммунальные услуги являются:
Мосэнерго;
Мосводоканал;
Мосгортепло;
Московская городская телефонная сеть (МГТС).
Мосэнерго
Договоры на отпуск электрической энергии заключаются в отделениях Мосэнерго по месту нахождения недвижимого имущества.
Действует единая справочная служба Мосэнерго, в которой Вам предоставят информацию о соответствующем отделении Мосэнерго.
Информацию о порядке оформления и заключения договоров Вам предоставят в соответствующем отделении Мосэнерго.
Мосводоканал
Для заключения договора в Мосводоканал Вам необходимо подать следующие документы:
заявка с указанием объектов, непосредственно присоединенных (присоединяемых) к системам водоснабжения и канализации, данных о субабонентах, а также объемах водопотребления и водоотведения сточных вод абонента и субабонентов;
учредительные документы (для юридических лиц);
свидетельство о государственной регистрации (для юридических лиц и ПБЮЛ);
договор ;
документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения;
разрешительная документация на присоединение;
схемы водоснабжения и канализации;
баланс водопотребления и водоотведения;
план мероприятий по рациональному использованию питьевой воды и сокращению сброса сточных вод.
Получение бланков договоров и более конкретного перечня документов, требующихся для заключения договора, осуществляется в Службе по работе с клиентами Управления «Мосводосбыт».
По всем вопросам, связанным с оформлением и заключением договоров, можно обратиться в информационно-справочную службу Мосводоканала.
Мосгортепло
По вопросам, связанным с оформлением и заключением договоров на обеспечение теплом следует обращаться в филиал ГУП «Мосгортепло», обслуживающий соответствующий Административный округ .
МГТС
Для заключения договора о предоставлении услуг связи Вам следует обратиться в соответствующее подразделение МГТС по месту нахождения недвижимого имущества.
