Несмотря на дефицит качественной складской недвижимости, Онлайн-ритейлеры готовы арендовать или приобретать только новые высокотехнологичные объекты. Эксперты считают, что в 2013 году произойдет окончательное разделение «нового» и «старого» А-класса на рынке индустриальной и складской недвижимости, а доля интернет-компаний в структуре спроса будет расти.
Как отметил в своем докладе руководитель отделов складской и индустриальной недвижимости и земельных отношений, партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев, в 2012 г. в Москве было арендовано и куплено порядка 1 300 000 кв. м, а по всей России – порядка 1 600 000 кв. м. Впрочем, около половины этого объема составляют сделки по старым объектам: в Московском регионе было введено в эксплуатацию чуть более 700 000 кв. м. складской и индустриальной недвижимости. Таким образом, рынок остается дефицитным: доля вакантных площадей не превышает 1%, при том, что ставки удерживаются на исторически высоком уровне — 130 долл. за кв.м.
Структура распределения спроса достаточно традиционна: лидируют ритэйлеры, следом за ними идут производственные компании, затем логисты. Однако новый тренд создали онлайн-ритейлеры, которые, по разным оценкам, сформировали до 14% спроса.
Как отметил Олег Мамаев, исполнительный директор девелоперской компании PNK Group, на долю которой пришелся основной объем сделок на рынке индустриальной и складской недвижимости в 2013 г., в связи с постоянно растущими требованиями к качеству, следует ожидать переоценки многих объектов.
PNK Group — группа компаний, специализирующаяся на инвестициях в строительство собственных индустриальных парков, где представлен полный ассортимент продукта на рынке индустриальной и складской недвижимости класса «А»: классические спекулятивные склады, индустриальные комплексы, build-to-suit проекты для сдачи в аренду либо продажи, а также мультитемпературные склады. Вертикально-интегрированная структура PNK Group объединяет инвестиционную, девелоперскую, строительную, производственную и управляющую компании. PNK Group ежегодно сдает в эксплуатацию более 250 000 кв.м. складской и индустриальной недвижимости класса «А» в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске.
«Появление в последние годы индустриальных парков, соответствующих международным стандартам качества, стало главным импульсом в развитии российского рынка. Сегодня от трети до половины всех сделок – это переезды с менее качественных площадей на более качественные. Все больше компаний инвестируют в оптимизацию своей логистики, понимая, что профессиональные, эффективные в эксплуатации и экономичные в обслуживании здания значительно выгоднее старых, пусть и более дешевых. Мы заключаем сделки уже на 2013 и 2014 годы. Ведущие консультанты и девелоперы не спешат официально обновлять классификацию объектов на рынке, понимая, что это серьезно заденет интересы инвесторов: допустим, кто-то имеет большой портфель складской недвижимости, и вдруг ему сообщают, что, это уже не А-класс, а максимум В-плюс. Но в сознании арендаторов и покупателей это разделение уже произошло: сегодня термины «старый А класс» и «новый А класс» стали общеупотребительными на рынке и не требуют расшифровки».
По мнению экспертов, в следующем году ситуация на рынке складской недвижимости существенно не изменится. Доля интернет-компаний и крупного ритейла в структуре спроса будет увеличиваться, соответственно, будут ужесточаться требования к качеству и возможностям автоматизации складов. При этом возможности для роста арендных ставок и цен уже сейчас практически исчерпаны. Это приведет к снижению девелоперской доходности, а значит, вряд ли следует ожидать и существенного увеличения объемов предложения.
«В сегменте индустриальной и складской недвижимости мы видим удивительную ситуацию: несмотря на очень высокий спрос, деньги сюда не идут. Банки и инвесторы традиционно оценивают этот сегмент наиболее консервативно в силу низкой девелоперской доходности и высоких рисков. Все мы помним неудачные попытки даже крупных международных игроков выйти на российский рынок индустриальной недвижимости. А сейчас, на фоне общего ужесточения ситуации с финансированием, привлечь инвестиции в этот сегмент практически невозможно. Поэтому вновь заявленные проекты уже сталкиваются с проблемой нехватки финансирования. Собственным же инвестиционным потенциалом, достаточным для реализации таких проектов, как строительство современных индустриальных парков, обладают лишь немногие компании в нашем сегменте» — отметил Олег Мамаев.
