Предложение объектов на рынке коммерческой недвижимости неуклонно растет, и в связи с этим увеличивается и конкуренция между торгово-офисными центрами, складскими комплексами и другими объектами коммерческого назначения. Не случайно для решения проблемы повышения спроса на коммерческую недвижимость арендодатели и собственники подобных объектов все чаще обращаются в компании, предлагающие профессиональные услуги фасилити-менеджемента или, другими словами, полного управления инфраструктурой здания. Ведь в условиях повышения требований арендаторов и инвесторов к коммерческой недвижимости самостоятельное управление ею может привести к нарушению технических и санитарных норм эксплуатации помещений, авариям в инженерных системах и другим ситуациям, связанных с потерей денежных средств и угрозой жизни и здоровью людей, находящихся в помещениях. Не говоря уж о неэффективности эксплуатационной, экономической и арендной политики. Однако, заказывая данную услугу, собственник должен, в том числе, понимать, что ее действенность будет напрямую зависеть от степени активности, с которой фасилити-компания оперирует современными smart-технологиями.
Определение и сущность фасилити-менеджемента
В современном бизнесе понятие «фасилити» (с английского «facilities», что в переводе означает «удобства, возможности, средства обслуживания и др.») трактуется гораздо шире, чем просто «удобства», например, в номерах отеля. Как правило, данный термин используется применительно к инфраструктуре организации и, соответственно, к управлению данной инфраструктурой. Таким образом, компании, специализацией которых является фасилити-менеджемент, берут на себя ответственность за выполнение таких функций, как охрана зданий и помещений, уборка помещений и близлежащей территории, перепланировка офисов, косметический ремонт, модернизация оборудования, ведение бухгалтерии, оплата счетов и др. В широком смысле, фасилити подразумевает даже не столько поддержание всех систем жизнеобеспечения здания и автоматизации бизнес-процессов в исправном рабочем состоянии, сколько их планирование еще на этапе проектирования здания. И чем выше требования владельцев и арендаторов к помещениям, тем серьезней должен быть подход к фасилити-менеджементу и тем выше стоимость данных услуг.
Свойства коммерческой недвижимости, влияющие на ее привлекательность
Для более глубокого понимания вопроса разберем основные факторы, влияющие на привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов и арендаторов. Среди внешних факторов, повлиять на которые извне крайне сложно, а иногда даже невозможно, выделяются следующие: этажность здания, его историческая и архитектурная привлекательность, площадь помещений, близость к транспортным развязкам, внешний вид здания и др.
Что же касается внутренних факторов, улучшая которые арендодатель и собственник может повысить привлекательность объекта для инвестора и арендатора, основными из них являются следующие:
- ремонт и отделка помещений
- степень благоустроенности территории
- состояние инженерных коммуникаций здания
- наличие охранных систем
- наличие автоматизированных средств управления зданием и бизнес-процессами
- внутренняя инфраструктура здания (кафе и рестораны, банкоматы, фитнес-салоны, конференц-залы и др.) и т. п.
Степень развитости каждого из вышеперечисленных внутренних факторов положена в основу существующей классификации торгово-офисных центров и складских комплексов. Так, к примеру, офисы класса D, согласно данному определению, расположены в зданиях и помещениях, имеющих непрезентабельный внешний вид и устаревшие системы жизнеобеспечения, в то время как высший класс, офисы А и А+, обладает такими отличительными чертами, как качественная внешняя и внутренняя отделка, оптимальная планировка помещений, наличие собственной охраны, парковки, развернутой внутренней инфраструктуры, а также наличие автоматизированных средств управления зданием и существующей внутри него информационной инфраструктурой и др.
Как мы видим, стремящийся к максимальному качеству арендатор останавливает свой выбор на помещениях, обладающих максимальной степенью комфортности и безопасности для ведения бизнеса. Однако во множестве случаев стоимость аренды или получения в собственность подобных помещений слишком высока, что вынуждает его отказываться от сделки в пользу помещений более низкого качества, и именно здесь собственнику и арендодателю приходит на помощь фасилити-менеждемент, выстроенный с помощью грамотного использования смарт-технологий.
Смарт-технологии – повсюду
Под смарт-технологиями в управлении зданиями и помещениями, как правило, понимают внедрение развернутой информационной инфраструктуры, наличие которой повышает эффективность, степень комфорта и безопасность помещений со стороны их использования в коммерческих целях. Таким образом, смарт-технологии встречают нас повсюду, начиная от фасада здания и заканчивая подсобными помещениями.
Инновационные решения для наружной рекламы
Сегодня так называемая «наружка» эффективно служит бизнесу в качестве популярного инструмента привлечения целевой аудитории. Это могут быть светодиодные экраны и панели, световые короба, бегущая строка, объемные буквы и другие технологии, управляемые и контролируемые в составе единого диспетчерского центра, отвечающего за работу всех информационных систем здания.
Комплексные технические средства охраны здания и помещений
По периметру здания бизнес-центра наивысших категорий установлена эффективная система охранного видеонаблюдения, которая продолжается на территории парковочного комплекса, сопровождает посетителей при пересечении ими входных групп (видеорегистрация, система распознавания государственных знаков автотранспорта и др.), а также в помещениях и холлах здания. Охранный комплекс дополняется системой контроля и управления доступом, охранно-пожарной сигнализацией, голосовым оповещением о тревожных ситуациях и др.
Взаимодополняющие инфраструктуры и бытовые сервисы
Повышение комфортности помещений достигается путем формирования дополнительной инфраструктуры (банкоматы, аптеки, салоны красоты, рестораны, переговорные комнаты и конференц-залы и др.), и чем развитее такая инфраструктура, тем привлекательнее помещения для потенциальных арендаторов и собственников.
Бесплатный доступ в Интернет посредством беспроводной сети Wi-Fi
Беспроводные сети сегодня являются важным показателем коммерческой привлекательности недвижимости: надежная и безопасная беспроводная сеть должна присутствовать, как минимум, в переговорных комнатах, зонах ресепшн, кафе и ресторанах, а в идеале и во всех помещениях и холлах здания.
Высокоскоростные сети с повышенным уровнем безопасности
Наличие высокоскоростных кабельных магистралей (чаще всего волоконно-оптические линии связи), соответствующих современным требованиям к безопасности данных, обеспечивает надежное и бесперебойное функционирование всех вышеперечисленных и других информационных систем, являясь своего рода «кровеносной системой» для смарт-технологий, участвующих в формировании единой информационной инфраструктуры здания.
Инженерные системы здания
И, наконец, все вышеперечисленное невозможно организовать без таких систем жизнеобеспечения, как бесперебойное и резервное электропитание, водоснабжение, кондиционирование и др. Все они в современном мире также подчинены влиянию смарт-технологий, и поэтому строятся и управляются с их учетом.
«Умная» диспетчеризация
Однако смарт-технологии носят свое название не случайно, ведь, помимо обеспечения дополнительного удобства и привлекательности коммерческой недвижимости, они также обеспечивают удобство и экономическую эффективность управления и контроля всех интеллектуальных систем здания. Достигается это посредством формирования в серверной комнате единого диспетчерского центра, полностью ответственного за функционирование «интеллектуального здания». Находясь на службе фасилити-менеджемента, такая комплексная диспечеризация приводит к эффективному сокращению технического и другого персонала ввиду централизации управления, снижению затрат на ремонт оборудования, а также к другим экономическим выгодам, влияющим на общую стоимость аренды и содержания помещений в сторону ее уменьшения. Кроме того, перед собственником открывается масса других преимуществ, среди которых 30-процентное снижение затрат на ремонт и эксплуатацию здания и помещений, 30-процентная экономия водо- и теплоснабжения, почти 50-процентное уменьшение расходов на энергообеспечение, а также сокращение страховых рисков, связанных с авариями инженерных систем и неправильной эксплуатацией здания.
Как мы видим, при условии грамотного использования смарт-технологий качество фасилити-услуг повышается, а их стоимость, с учетом оптимизации управления, становится минимальной. При этом опытная фасилити-компания сама возьмет на себя организацию сотрудничества с системным интегратором, предоставляющим услуги внедрения смарт-технологий от «А» до «Я». На самом деле, в России таких компаний не так уж много, и ведущими среди них являются «Ай Би Си Солюшнс», «Флайлинк», «Teletask», «Унисервис» и некоторые другие, однако ценность их заключается именно в предоставлении комплексного подхода к формированию объединенной управляемой инфраструктуры здания. Таким образом, все, что необходимо арендодателю и собственнику помещений – это лишь правильно выбрать компанию для оказания услуг фасилити-менеджемента и положиться на ее опыт и квалификацию для достижения максимального экономического эффекта от эксплуатации коммерческой недвижимости.
Наталья Подорога
Специалист по работе с клиентами компании «Флайлинк»
Егор Круглов
Руководитель отдела передовых технологий компании «Флайлинк»
