Северо-Восточный административный округ Москвы является одним из трех округов столицы с наибольшей концентрацией ТЦ (наряду с Юго-Западным и Южным). Здесь работает более десятка крупных торговых центров и готовятся к открытию новые ТЦ. На бумаге средний показатель по округу выглядит вполне неплохо, однако цифры статистики не отражают реальную картину распределения качественных торговых площадей. В то время как от станции метро «ВДНХ» можно легко добраться до очередного московского торгового гиганта, то в районе метро «Бабушкинская» ситуация складывается намного хуже.
Москва изобилует торговыми объектами разных форматов и размеров. Почти каждая станция метро окружена ТЦ, а МКАД и вовсе стал центром шопинга столицы и Подмосковья. Но, как это часто бывает, количество не переходит в качество. Небольшие «районники» просто не могут конкурировать с гигантскими ТРЦ, в которых любят проводить свои выходные москвичи. Но большинство этих торговых комплексов находится на достаточно большом удалении от жилых массивов, поэтому генерируют трафик только в выходные. Однако необходимость в ежедневных покупках у москвичей есть, и спасти ситуацию могут только качественные торговые объекты рядом с метро.
Наиболее ярко эта тенденции проявляется в Северо-Восточном административном округе Москвы. Так, согласно данным компании Knight Frank, в СВАО расположены 14 качественных торговых центров общей площадью 528 650 кв. м. По данному показателю округ уступает только Южному и Юго-восточному административным округам.
«Обеспеченность СВАО торговыми площадями составляет 381 кв.м/ тыс. человек. Отметим, что в самом обеспеченном торговыми площадями округе Москвы – Центральном – данный показатель составляет 521,5 кв.м/ тыс. человек, а в наименее обеспеченном – Восточном – 128,6 кв. м/ тыс. человек. Таким образом, степень насыщенности округа качественными торговыми площадями мы оцениваем как умеренно-высокую», – комментирует Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых площадей Knight Frank.
Но, что интересно, если углубиться в данную статистику, становится понятно – насыщенность эта иллюзорна. Так как практически половина объема площадей приходится всего на один торговый центр – «Золотой Вавилон» и его 240 000 кв. м. Кроме того стоит отметить тот факт, что чем дальше вы будете продвигаться по Калужско-Рижской линии метро от центра города, тем меньше качественных торговых объектов встретите. Особенно остро нехватка действительно качественных объектов наблюдается в районе метро «Бабушкинская». И это несмотря на то, что здесь действует ряд торговых центров. Однако их масштабы и качество оставляют желать лучшего.
Так, на данный момент в районе станции торговая недвижимость представлена тремя торговыми центрами микрорайонного формата, расположенными около выходов из метро: ТРЦ «Радужный» (GBA – 7 000 кв. м), ТЦ «Камп» (GBA – 5 700 кв. м), ТЦ «Кондор» (GBA – 6 000 кв. м). К профессиональным торговым объектам из перечисленных выше можно отнести лишь ТРЦ «Радужный». Но ситуация уже в скором времени может измениться. В конце года на рынок выходит новый качественный торгово-развлекательный центр «Витте Молл Бабушкинская». ТРЦ откроется на Енисейской улице в пяти минутах ходьбы от метро. Району он добавит сразу 33 000 кв. м торговых площадей. При этом «Витте Молл Бабушкинская» сможет удовлетворить потребность жителей района в пешей доступности к качественному торговому объекту, без которого им необходимо совершать долгие поездки к ближайшему более-менее крупному ТЦ.
Таким образом, торговая зона торгово-развлекательного центра составляет более 500 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном и общественном транспорте. В зоне пешеходной доступности проживают около 250 000 человек. Население района – семьи со средним и выше среднего достатком. В ближайшее время вводится в эксплуатацию более 200 000 кв. м. коммерческого жилья.
Соответственно, можно быть уверенным, что жителям данного района просто необходим качественный объект. Как отметил Андрей Cурков, старший консультант отдела исследований и консалтинга «МАГАЗИНа МАГАЗИНОВ», на территории района Бабушкинский в настоящее время отсутствуют качественные и концептуальные торговые объекты. «Торговый центр современного уровня в непосредственной близости от станции метрополитена («Бабушкинская»), обладающий высоким уровнем визуальной и пешеходной доступности, потенциально будет востребованным со стороны населения», – заключил эксперт.
Кроме того, в составе ТРЦ «Витте Молл Бабушкинская» предусматривается подземный паркинг, который просто необходим жителям района. На данный момент в районе метро нет ни одного торгового объекта, где в наличии были бы машиноместа для посетителей.
ТРЦ «Витте Молл Бабушкинская» имеет достаточно грамотную концепцию и пул арендаторов. Так, на 1-м этаже будут расположены сетевой продуктовый супермаркет (2 450 кв. м.), магазины сотовой связи, отделение банка, банкоматы, ювелирные изделия, бижутерия, косметика и парфюмерия, подарки, аптека, оптика, химчистка. На 2-м этаже разместятся магазины одежды, обуви, белья, аксессуаров; 3-й этаж отведен под ресторанный дворик. На 4-м этаже расположится парк развлечений для всей семьи: кинотеатр на 8 кинозалов, боулинг, детская игровая зона, аттракционы, ресторан, детское кафе. 5-й этаж займут фитнес-клуб «Зебра» (3 000 кв.м) с 25-метровым бассейном, детский супермаркет «Дочки Сыночки» (1 600 кв.м).
По мнению Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, все это гарантирует хорошую посещаемость ТРЦ: «С нашей точки зрения, новый объект будет востребован и не испугается конкуренции. «Витте Молл Бабушкинская» по своему типу является районным торгово-развлекательным центром. Концепция ежедневных покупок и семейного отдыха всегда востребована в спальных районах, несмотря на наличие в зоне охвата крупных региональных объектов. Пешеходная доступность от метро, расположение на оживленном перекрестке Староватутинского проезда и Енисейской улицы, наличие сильных якорей как продуктового сегмента, так и детского и развлекательного сегментов («Дочки Сыночки», фитнес-клуб «Зебра») обеспечит популярность ТРЦ среди покупателей. Для торгового центра, особенно районного, принципиально важна пешеходная доступность покупателей и наличие достаточного количества жилья в первичной зоне охвата».
По мнению Юлии Соколовой, дополнительным плюсом станет присутствие в ТРЦ «Витте Молл Бабушкинская» развлекательного формата: «В рассматриваемом районе нет качественных торговых центров с хорошей развлекательной составляющей, также как и нет больших кинотеатров. Поэтому наличие в данном торговом центре развлекательной зоны с восьмизальным кинотеатром будет хорошим дополнением к торговым площадям».
Кроме того, «Витте Молл Бабушкинская» сможет притянуть к себе арендаторов, размещающихся в районе метро в формате стрит-ритейла. «Это связано с тем, что объекты стрит-ритейла банально не оснащены парковочными местами. Кроме того, в ТЦ действует принцип синергии за счет реализации нескольких функций. Также, помимо этого, при условиях плохой погоды, покупатели предпочитают совершать покупки на одной крытой площадке», – считает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
С этим мнением согласна и Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса Департамента торговых площадей компании JLL. Как отмечает эксперт, в целом размещение в помещении на первом этаже у метро всегда предпочтительнее, если сами площади удовлетворяют техническим требованиям. В то же время торговый центр становится ядром района, и, размещаясь в нем, бренды ощущают синергетический эффект от соседства с конкурентами или дополняющими его категориями – этого далеко не всегда можно добиться в стрит-ритейле.
Но, несмотря на все плюсы формата, месторасположения и концепции ТРЦ «Витте Молл Бабушкинская», остается вопрос, сможет ли объект конкурировать с таким гигантом, как «Золотой Вавилон». Эксперты рынка недвижимости уверены, что по факту никакой конкуренции не будет и не может быть. Все дело в разных форматах и площадях. Так, «Витте Молл Бабушкинская» является объектом районного формата и будет в первую очередь ориентирован на ежедневные покупки. Следует отметить, что пул арендаторов в районных торговых центрах подбирается таким образом, чтобы удовлетворить ежедневные покупательские потребности населения района. Многие покупатели таких комплексов посещают их по дороге с работы домой. Велика доля спонтанных покупок.
Юлия Соколова уверена, что ТРЦ «Золотой Вавилон», расположенный на проспекте Мира, не является конкурентом для «Витте Молла». Комплексы отличаются по площади, расположению, формату и т.д. И хотя целевая аудитория обоих центров пересекается – жители района Бабушкинский являются потенциальными посетителями ТРЦ «Золотой Вавилон» – эти торговые объекты скорее дополняют друг друга.
В отсутствии конкуренции уверена и Марина Малахатько: «Если говорить о конкуренции, то сейчас жители Бабушкинского района и других близлежащих спальников ездят в «Золотой Вавилон», однако о прямой конкуренции с «Витте Моллом» тут речи не идет. Эти торговые центры ориентированы на совершенно разные аудитории: «Витте Молл» в первую очередь ориентирован на повседневны спрос, тогда как «Золотой Вавилон» – это торговый комплекс выходного дня».
В итоге получается, что «Витте Молл Бабушкинская» не только не окажется в тупике конкуренции с «Золотым Вавилоном», но будет дополнять его, создавая комфортную покупательскую среду для района.
Безусловно, «Витте Молл» станет спасением для жителей СВАО и района Бабушкинский. Необходимость в качественных торговых площадях уже назрела, и игнорировать ее просто нельзя.
Журнал SAM
