Компания Cushman & Wakefield представила отчет «Структура недвижимости». Как говорится в исследовании, в IV квартале 2018 года европейский рынок коммерческой недвижимости сохранил положительную динамику роста. Основными драйверами роста цен на недвижимость в Европе в прошлом году стали офисный и логистический сегменты.
«Офисный и логистический секторы стали главными драйверами роста в четвертом квартале, как и в 2018 году в целом. В Европе стоимость аренды офисных помещений увеличилась на 2,6% в годовом исчислении – это самый сильный рост за последние пять лет. Рост арендной платы в секторе логистики также стал самым заметным за последние десять лет: на 2,3% в годовом исчислении», – говорит Найджел Элмонд (Nigel Almond), руководитель отдела анализа данных региона EMEA компании Cushman & Wakefield.
В то же время, уровень доходности снижается. Самые сильные изменения наблюдались в сфере логистики: в четвертом квартале доходность снизилась на 20 б.п., что обусловлено высоким спросом со стороны инвесторов и ростом арендной платы. Доходность в офисном секторе снизилась на 6 б.п., а в секторе торговой недвижимости – на 2 б.п.
Рынок офисных помещений Европы
В IV квартале 2018 года ставки на аренду офисных помещений в Европе выросли на 0,7% (+2,6% в годовом исчислении). Ни на одном из анализируемых европейских рынков не было выявлено снижения арендной платы. Кроме того, в конце 2018 года на 15 из 47 отслеживаемых рынков наблюдался рост арендной платы, в первую очередь в Глазго (+6,7%), Барселоне (+3,9%) и Брюсселе (+3,3%). Рост арендной платы в офисном секторе в течение 2018 года был наиболее устойчивым: прирост более чем на 0,5% в каждом квартале.
Наибольший годовой прирост был зафиксирован в Барселоне (+15,2%) из-за нехватки высококачественных офисных предложений, и в Берлине (+13,8%), где экономика была устойчивой, спрос высоким, а предложение ограниченным. В других городах высокая активность арендаторов в сочетании с сокращением доли качественных вакантных площадей в 2018 году привела к увеличению арендной платы (например, в пяти провинциальных городах Великобритании). В Италии в последние 12 месяцев наблюдался рекордный уровень спроса на офисные помещения, что привело к увеличению арендной платы на 7,4% в Милане и на 5% в Риме.
В четвертом квартале доходность офисов в Европе снизилась на 6 б.п. до 4,36%. За последний год наблюдалось существенное снижение доходности в Германии (-26 б.п.), а также в странах Бенилюкса (-22 б.п.), Центральной и Восточной Европы (CEE) (-36 б.п.). Похоже, что доходность достигла своего минимума во Франции, в то время как на второстепенных рынках, а также на рынках скандинавских стран в течение квартала и года наблюдалось меньшее снижение. Доходность офисов в Великобритании выросла за квартал и за год главным образом в результате роста доходности офисов премиум-класса в Вест-Энде Лондона в четвертом квартале на 25 б.п. до 3,75%.
Сектор логистики в Европе
Арендная ставка в логистическом сегменте Европы продолжила расти и увеличилась на 0,9% за четвертый квартал 2018 года и на 2,3% за год. Почти половина из 46 рынков демонстрировала рост в течение года: это прежде всего Дублин (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) и Будапешт (+2,4%).
В то же время доходность в сфере логистики сократилась более чем в половине анализируемых рынков. В целом по Европе доходность в сфере логистики снизилась на 20 б.п. до 5,71%, что является самым большим изменением за последние три года. На уровне страны наибольшее квартальное изменение доходности наблюдалось в Германии (-38 б.п.), Бельгии (-25 б.п.), Италии (-25 б.п.) и Нидерландах (-23 б.п.). Высокий спрос, относительно ограниченное предложение и ожидаемый рост арендной платы продолжают приводить к снижению доходности в сфере логистики на многих рынках.
«Устойчивый рост арендной платы и снижение доходности, наблюдаемые в секторе логистики в четвертом квартале, являются продолжением хороших показателей в рамках этого сектора за последний год. Предложение в логистическом секторе, как правило, ограничено на многих рынках: это касается как рынка аренды, так и рынков капитала. Мы ожидаем дальнейший рост арендной платы в 2019 году при замедлении темпов снижения доходности», – отметил Найджел Элмонд.
Российский рынок коммерческой недвижимости
На московском рынке офисной недвижимости ставки аренды росли на протяжении всего 2018 года. В среднем по рынку уровень ставок вырос на 5% относительно 2017 года. Большое влияние на рост оказало удорожание офисов класса «А» в центре Москвы в пределах Садового кольца. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield, в ближайшие годы средняя ставка продолжит расти на 4-6% в год.
В 2018 году арендная ставка на складском рынке выросла по сравнению с 2017 на 10% и находится на уровне 3600-3800 руб. за кв.м в год. При условии сохранения благоприятной конъюнктуры рынка – высокого спроса и уменьшения доли свободных площадей, в 2019 году возможен дальнейший рост арендной ставки.
В конце года произошло снижение ставок капитализации и в офисном, и складском сегментах рынка на 1,2 п.п. и на 1,5 п.п. соответственно, по сравнению с 2017 годом.
* В отчете компании Cushman & Wakefield «Структура недвижимости» представлены данные по ставкам арендной платы на помещения премиум-класса и показатели доходности в 46 городах Европы.
