Основным драйвером «зеленого» строительства в России выступали международные компании-арендаторы, заинтересованные в энергоэффективном пространстве, в первую очередь – офисном. Несмотря на существенный рост этого сегмента рынка за последние годы, доля «зеленых» объектов в общей структуре объектов коммерческой недвижимости все еще остается небольшой. Всё больше собственников и арендаторов объектов недвижимости задумываются об их энергоэффективности. О плюсах и минусах «зеленого» строительства рассказала Марина Великорецкая, генеральный директор УК SVN.
Марина Великорецкая, генеральный директор УК SVN
– Почему вы советуете девелоперам думать об энергоэффективности при проектировании зданий?
– Наиболее правильно начинать «зеленое» строительство даже не с проекта, а на стадии концепции здания. Во всех системах очень большую роль играет математическое моделирование. То есть концепция здания, придуманная архитектором, анализируется на различные воздействия: ветер, солнечный свет, излишнее тепло, приходящее с солнечным светом в летнее время, или охлаждение зимой, работа системы вентиляции и кондиционирования и так далее.
Отмечу, что новые технологии иногда приводят к удорожанию строительства в среднем на 10-25%. Застройщик закладывает эти расходы в стоимость, что может негативно сказаться на спросе. При рассмотрении выгоды подобного строительства правильно было бы исходить из расчета приведенных затрат (капитальные вложения плюс эксплуатационные расходы) жизненного цикла здания. Здесь очевидна эффективность для экономики в целом в виде полученной выгоды от экономии ресурсов. Расчеты показывают, что вложенные дополнительные капвложения окупаются за 5-8 лет в виде экономии на платежах. Вот основная причина, по которой девелоперам стоит обращать внимание на энергоэффективность.
Сейчас существуют разные системы оценки – LEED, BREEAM, DGNB, GREEN ZOOM, созданная на основе последней версии системы LEED. В этих системах каждому строительному решению присваивают определенное количество премиальных пунктов. Например, если вы строите здание в районе, где есть проблемы с чистой водой, то любое решение, которое позволит экономить воду, будет иметь более высокий рейтинг. Если вы строите в Европе, то там более высокий рейтинг получит то решение, которое позволяет экономить энергию. Также оценивается общий расход энергии как на производство того или иного строительного материала, так и на его утилизацию по окончанию жизненного цикла.
– Неужели использование тепла земли для отопления и солнечной энергии для освещения здания обойдется дешевле?
– Постоянный рост цен на энергию связан с колебанием и увеличением цен на нефть и газ на мировом рынке. А они в свою очередь растут из-за истощения запасов. Но ведь существуют альтернативные возобновляемые источники энергии, за которые не надо никому платить, которые не загрязняют окружающую среду и не истощаются – это ветер, солнце, тепло земли, тепло воздуха, морские волны и даже энергетический потенциал нашей планеты. Из всех видов альтернативных источников чаще всего используются солнечные батареи и ветрогенераторы, значительно реже – термальные источники и грунтовые теплообменники. Например, установка солнечных батарей для отопления дома поможет сократить на 70% энергопотребление, а значит, и расходы бюджета на коммунальные ресурсы.
Европейцы широко применяют солнечные батареи в своих домах, ведь они экономичны и экологичны. Опыт продвинутых жителей Европы, которые, как известно, умеют считать деньги, стоит перенять и для отечественных зданий. В Германии государство дотирует затраты на установку солнечных коллекторов, поэтому их применение устойчиво растет. В европейских странах солнечные коллекторы для отопления используют в 50% от общего количества установленных гелиосистем.
– В России энергоэффективные технологии не очень прижились. Почему это происходит?
– Слепое копирование опыта других стран не годится для России. В частности, не следует забывать о российской географической специфике, которая объективно не позволяет развитие некоторых видов альтернативной энергетики во многих климатических зонах. В России не везде будут оправданы солнечные батареи. А зимой из-за снега и отсутствия солнца их использование вообще невозможно.
Зато энергию солнца и ветра уже начали использовать наши дачники. Некоторые оборудуют крыши своих домов солнечными батареями. Срок их службы около 50 лет. Такие батареи неприхотливы в эксплуатации, толерантны к воде, грязи и прочим природным неудобствам. В условиях дачного посёлка, где отключения электричества случаются довольно часто, это идеальный вариант. Весь комплекс солнечной станции (фотоэлементы, аккумуляторы и контроллер) обходится от 25 тысяч рублей. Энергия ветра обойдётся дороже. Самый скромный ветрогенератор, системы «фламинго», стоит около 5 тысяч евро.
А как же основные потребители, прежде всего промышленность? Они, как правило, предпочитают платить больше, зато в рамках операционных затрат. Это оказывается выгоднее, чем экономить в долгосрочной перспективе, делая капитальные инвестиции в проекты энергосбережения. Даже когда об этих проектах много говорят, дело обычно не идет дальше добрых намерений и виртуальных концепций. Более того, экспертное сообщество с каждым годом выявляет все больше препятствий к тому, чтобы использование энергии в стране стало по-настоящему «умным» – в современном технологическом значении этого слова.
В отличие от многих других государств, Россия не преследует цель энергетической независимости. Поэтому зарубежный опыт в сфере энергетики и энергосбережения надо использовать не безоглядно, а очень избирательно. Приоритетными должны быть те проекты, которые не только снижают потребление энергии, но одновременно стимулируют развитие высокотехнологичных производств. И этим проектам необходима государственная поддержка.
На мой взгляд, нам пора отказаться от характерного представления об энергоэффективности как о модном тренде. «Умная» энергетика – это совершенно реальный двигатель инноваций в экономике страны, причем один из немногих возможных.
– Может ли государство дать толчок развитию рынка «умных» домов?
– Теоретически может, за счет ужесточения на законодательном уровне особых требований к ресурсосбережению и энергоэффективности, с их включением в условия госзаказа. Например, это будет обязательное наличие какого-то набора «умных» опций. Но здесь не все так однозначно. В идеале в единую систему управления зданием во многих странах включают комплекс мер – систему отопления, вентиляции и кондиционирования, охранно-пожарную сигнализацию, контроля доступа в помещения, протечек воды, утечек газа и т. д. Но наличие всех этих опций – удовольствие не из дешевых. На мой взгляд, государство может постепенно внедрять опции «умного дома», к примеру, как рекомендации при проведении капитального ремонта дома. Главным аргументом может стать то, что помимо комфорта, установка компонентов «умного» дома в будущем значительно капитализирует стоимость каждой квартиры и в ряде случаев сократит эксплуатационные расходы. К примеру, экспериментально доказано, что граждане, проживающие в энергоэффективных домах, имеют экономию по оплате коммунальных счетов от 25% до 40%, а при применении возобновляемых источников энергии и до 50%.
Экономить энергию нетрудно – как в отдельном здании, так и в масштабах всей страны. Но для этого нужны инвестиции, а значит, и инвесторы. Очень много инвесторов. Эти инвестиции выгодны, но они относятся к среднесрочным или долгосрочным. Государство не захочет и не сможет профинансировать все энергосберегающие проекты по всей стране. Поэтому бизнесу тоже нужно включаться. Чтобы предприниматели захотели вкладываться в длительные проекты, им нужны твердые гарантии неизменности правил игры в экономике на протяжении десятилетий. Каждое событие, дестабилизирующее ситуацию, и каждый прецедент, демонстрирующий непредсказуемость развития событий, – это факторы, резко снижающие интерес к проектам энергосбережения и, соответственно, вызывающие рост текущего потребления энергоносителей. Иными словами, энергопотребление обратно пропорционально стабильности.
– Что меняется в управлении такими зданиями?
– Больших отличий в управлении такими зданиями в принципе нет. Управлять энергоэффективными зданиями одно удовольствие. Но дополнительно иногда должно быть обучение персонала работе с новым программным обеспечением и оборудованием.
– Как, на ваш взгляд, нужно пропагандировать «зеленое» строительство?
– Думаю, в первую очередь вся надежда на СМИ и квалифицированных экспертов, которые ратуют за идею энергоэффективности и могут внятно донести до аудитории все плюсы и минусы «зеленого» строительства. Должны предоставляться площадки для специалистов, которые могли бы доходчиво объяснить, что это такое и какая от этого польза, какая мировая практика такого строительства и причины появления этого феномена. Под специалистами я подразумеваю архитекторов, инженеров, бизнесменов, политиков и многих других. И конечно, хотелось бы видеть серьезную инициативу государства в этом вопросе.
– Насколько быстро окупается энергоэффективное строительство в коммерческой недвижимости?
– Значительно более выгодно новое строительство, где в проектные решения изначально закладываются эффективные решения. Тогда окупаемость составит 5-8 лет. Если речь идет действительно об инновационных технологиях, они окупаются более чем за 20 лет. При возведении высококачественных объектов инновационные технологии применяются в качестве поддержания имиджа проекта, доказательства его соответствия заявленному уровню.
– А как дела обстоят на Западе? Ваши зарубежные коллеги уже несколько десятилетий используют эти технологии. Что им это дало?
– Инвесторы экологичной недвижимости получают прибыль даже в трудные времена и имеют лучшие перспективы развития и роста, чем их менее дальновидные коллеги. Исследования показывают, что владельцы экологичных офисных зданий в США легче перенесли кризис 2008-2009, чем владельцы обычных зданий. Кроме того, собственные исследования американцев показали, что «зеленые» офисы были популярнее среди арендаторов.
– В каких сферах строительства чаще используются «зеленые» технологии?
– Зеленые технологии можно применять на любом из типов объектов – это и жилищное строительство, и общественные здания. Тут, скорее, нужно понимать, в чьих интересах это делается. Как правило, в этом заинтересован девелопер. И если к девелоперу приходит перспективный зарубежный арендатор, то рейтинг объекта, у которого есть сертификат LEED, BREEAM, GREEN ZOOM обычно выше. Как следствие — более высокая арендная ставка. В России «зеленые» технологии используются чаще всего при строительстве бизнес-центров и жилых домов. На их долю приходится около 80%.
– Можно ли обычное здание превратить в энергоэффективное?
– К вопросу повышения энергоэффективности уже построенного здания стоит подходить комплексно. Прежде всего необходимо оценить текущее состояние здания и основные источники теплопотерь. Без этого понимания частичные меры могут оказаться малоэффективными. Например, мы можем поменять окна, а фактически большая часть теплопотерь происходит через стены с недостаточно высоким термическим сопротивлением. Разумеется, при ощутимых затратах и уровень комфорта, и платежи ЖКХ мало изменятся. В большинстве случаев реальные причины низкой эффективности использования зданием тепловой энергии неочевидны. Необходимо проведение комплексного анализа с применением специального оборудования. Для решения этой задачи существует целый ряд организаций, проводящих обследование зданий.
В комплексе теплоизоляция стен, кровли и фундамента, установка специальных энергоэффективных окон и качественной системы вентиляции, возможно с функцией рекуперации тепла, приведет к достижению наибольшего эффекта. Можно пойти дальше и повысить автономность здания, за счет установки солнечных батарей, например. Но при этом стоит оценить расходы с точки зрения целесообразности – пока такое оборудование стоит достаточно дорого и срок окупаемости может оказаться очень большим.
Допустим, у вас есть здание, которое вы хотите превратить в энергоэффективное. Стоимость его эксплуатации сейчас составляет 10 млн руб. Внедрение «умных» технологий будет стоить примерно 400 000 рублей. При этом мы прогнозируем уменьшение затрат на обслуживание здания примерно на 15%. Срок окупаемости вложений – примерно три месяца.