Коммерческая недвижимость – не только доходы от сдачи площадей в аренду, но и источник волнений и проблем. Если в здании случится пожар? Если система сигнализации не сработает? Все эти “если” в совокупности с остальными рисками (например, стихийными бедствиями) и дают работу страховым компаниям вот уже несколько столетий.
За последние несколько лет в Москве в результате крупных пожаров были полностью уничтожены здания Министерства транспорта РФ и Манежа. Эти объекты застрахованы не были. Поэтому восстанавливать их пришлось частично за счет средств государственного бюджета и привлекать частных инвесторов.
По словам специалистов, в настоящий момент в Москве застраховано около 50% офисов. А сам вид страхования офисных помещений в последние годы активно развивался. Однако, уточняют эксперты, по вполне понятным причинам сами арендаторы не склонны страховать арендуемые помещения. Но культура арендодателей растет, и все чаще стоимость страховка уже включена в стоимость аренды.
Страхование:
На сайте любой крупной страховой компании (СК) есть раздел “Юридическим лицам”. В нем довольно подробно описано, что предлагается застраховать владельцам и арендаторам коммерческой недвижимости. Например, у “РЕСО-Гарантии” есть программа “РЕСО-офис”. В “Росно” можно застраховать недвижимость и имущество “от огня и других опасностей”, а также прибегнуть к страхованию “целых имущественных комплексов” и “отдельных видов имущества”. Не отстают от своих коллег и в “Ингосстрахе”, “Росгосстрахе” и прочих компаниях.
В феврале 2006г., пожаром практически полностью было уничтожено здание издательства “Пресса”, которое было застраховано в компании “Росно”. Для расследования обстоятельств происшедшего СК привлекла независимую экспертную организацию “Канингэм Линдсей Раша”. По окончании расследования СК “выполнила обязательства в своей части договора, были произведены выплаты”, говорит Артем Искра, директор департамента имущественного страхования в Московском регионе компании “Росно”. Он добавляет, что не все здание было застраховано в “Росно”. Внутренняя отделка и движимое имущество были застрахованы в другой компании.
Сергей Соколов, начальник отдела активизации управления непромышленного страхования ОСАО “Ингосстрах”, считает, что культура страхования в российском деловом сообществе все еще находится на низком уровне. Как правило, офисы страхуют либо представительства иностранных фирм, либо те организации, которых принуждают к этому собственники помещений. А страхователей, решивших обезопасить себя по доброй воле, не так много. Те арендаторы, которые заключают страховой договор “по принуждению”, обычно выбирают единственный риск – пожар.
В то же время, как рассказал Игорь Иванов, заместитель генерального директора “РЕСО-Гарантии”, застраховать можно не только ущерб от стандартных рисков (пожар, залив, противоправные действия третьих лиц и падение летательных аппаратов), но и от не совсем обычных неприятностей. Это может быть ответственность арендатора перед посетителями или кража наличных денег из кассы (если в офисе таковая есть). Можно также застраховать и движимое имущество, которое есть в офисе, но тогда оно в обязательном порядке должно состоять на балансе юрлица.
“Профессиональный собственник недвижимости в обязательном порядке внесет в договор аренды пункт, касающийся страхования, – утверждает Андрей Постников, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle. Например, это может быть обязанность арендатора застраховать не только свое имущество, но и улучшения внутри офиса, ответственность перед третьими лицами и ответственность перед собственником здания”. Владелец здания может указать в договоре минимальный объем покрытия рисков в денежном выражении. Но и сами собственники должны застраховать свою ответственность перед третьими лицами и здание.
Например, арендатор может поставить на пол своего офиса нечто настолько тяжелое, что обрушатся перекрытия и пострадают те, кто арендует помещения этажом ниже. В таком случае это и будет покрывать страховой полис, в котором прописана “ответственность перед третьими лицами”. Однако и стоимость своего страхового полиса собственник помещений старается переложить на арендатора, рассказывает эксперт. Обычно это включается владельцем в договор аренды под формулировкой “операционные расходы”. В качестве примера Постников приводит международных девелоперов AIG/Lincoln и Hines. Эти компании при заключении договора аренды помимо платы за пользование помещением обязывают арендатора оплачивать и операционные расходы по содержанию здания, размер которых устанавливается по факту. Вот в эти расходы и включается стоимость страховки, которую платит собственник. Такова международная практика.
В бизнес-центрах класса А страхование имущества и гражданской ответственности арендатора является общепринятой практикой, рассказала Марина Митюшникова, руководитель юридического отдела CB Richard Ellis / Noble Gibbons. Она отмечает, что незаключение договоров страхования зачастую является основанием для расторжения договора аренды арендодателем. Как правило, московские представительства западных арендаторов застрахованы в рамках глобальных страховых программ.
Другие эксперты говорят, что на Западе страхование офисных помещений общепринято. Как правило, иностранные компании, арендующие в Москве площади, уже застрахованы в международных компаниях от всех возможных рисков. В этом случае новый договор заключать нет необходимости, достаточно подписать допсоглашение к нему в соответствии со страной пребывания.
Стоимость полиса:
При выборе вида страхования страхователь должен адекватно оценивать риски, возможные по отношению к объекту страхования. От этого зависит цена полиса.
Цена определяется каждый раз индивидуально в зависимости от стоимости страхуемого имущества (сумма страхования). Однако директор департамента коммерческой недвижимости NAI Russia Владимир Журавлев говорит, что для каждой программы существует свой коэффициент, который считается от суммы страхования. Например, в титульном страховании, продолжает он, такой коэффициент составляет около 0,7%. Но значение коэффициента зависит и от политики СК.
Алла Фокина, замруководителя департамента имущественного страхования юрлиц “Росгосстраха”, говорит, что ставка может колебаться от 0,12% до 1%, если, например, речь идет о памятнике архитектуры, в котором могут быть деревянные перекрытия. Важными при установлении тарифной ставки будут вид деятельности компании и ее местоположение. Если это хороший офис в элитном центре, то ставка может быть от 0,06% до 0,1%. А если склад, то 0,11%. Существуют понижающие и повышавшие коэффициенты этой ставки. Например, офисы расположены на 2-м этаже здания, а на 1-м находится ресторан. В такой ситуации будет применяться повышенный коэффициент. Потому что риск пожара в таком месте гораздо выше, чем если бы это был офисный центр “в чистом виде”.
На цену полиса влияет много факторов – общее состояние здания и его возраст, наличие систем (сигнализация, датчики загорания, видеонаблюдение и т.п.), состояние инженерных систем, наличие или отсутствие персонала, обслуживающего данные системы, наличие охраны в здании и т.д. Также для СК будет важной и история произошедших здесь ранее случаев материального ущерба в размере выше 100000 рублей.
Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group, считает, что следует обратить внимание на наличие в договоре термина “франшиза” (незначительный ущерб, который покрывает сам клиент). Если в договоре такой термин присутствует, то не во всех случаях страхователь получит компенсацию, а только тогда, когда ущерб будет выше определенной суммы. Это так называемая условная франшиза. Такая мера вводится для того, чтобы избежать бумажной волокиты в случае небольших ущербов.
Безусловная франшиза – сумма или процент, подлежащие вычету из суммы страхового возмещения, с учетом того, что часть ущерба остается на ответственности страховой компании. Выплата в этом случае производится, только если убыток превысил размер франшизы, но выплачивается не весь размер убытка, а за вычетом франшизы. Любая франшиза делает страховку более дешевой, заключает Дзюба.
Существует два вида стоимости страхуемого имущества. Это страхование по новой восстановительной стоимости и по действительной (остаточной) стоимости. Например, произошел пожар. Здание частично сгорело, но подлежит восстановлению. В таком случае страхователь может нанять подрядчика для ремонта здания. После окончания ремонта достаточно предоставить соответствующие документы в страховую компанию, которая его оплатит. Это и будет покрытие по восстановительной стоимости. А вот при страховании по действительной (остаточной) стоимости страховая сумма равна рыночной стоимости имущества. И при наступлении страхового случая страховщик возмещает затраты на восстановление имущества с учетом его износа.
Часто страхователь заблуждается при определении размера страховой суммы. Например, пытается включить в нее стоимость не только особняка, но и земли под ним. Довольно часто по этому поводу возникают споры. Например, собственник решил застраховать здание. И указывает в договоре сумму $5 млн. Однако не учитывает, что само здание стоит всего $3 млн, а $2 млн – цена земли под ним. В данном случае он серьезно переплачивает. При наступлении страхового случая на этапе выплаты ущерба возникают проблемы. Потому что пострадавший получает не указанные $5 млн, а $3 млн (т. е. стоимость особняка).
Но не стоит кидаться из крайности в крайность и занижать страховую сумму. Потому что в данном случае при выплате ущерба страховщик будет исходить из того, что написано в договоре. “Недострахования” следует избегать.
Существует вид страхования, называемый “первым риском”. Это значит, что страхователь устанавливает в договоре определенную сумму, которая обычно бывает ниже реальной стоимости имущества. Компания-страховщик покрывает ущерб в полном объеме, но не больше указанной суммы. Обычно такой вид страхования используется, если собственник обращается в банк с целью получения кредита под залог имеющейся недвижимости. В этом случае залоговая сумма обычно равняется страховой. Например, реальная стоимость объекта – $1 млн. А заемщик страхует его на $500 000. Выплаты по ущербу в таком случае производятся пропорционально. А именно — при условном ущербе на 1 руб. выплачивается 50 коп.
На что обратить внимание:
Сотрудники страховых компаний советуют внимательно и до конца прочесть договор до его подписания. При наступлении страхового случая выплата возможна только тогда, когда данный случай прописан в этом договоре (т. е. признан страховым), а также только при условии правильной эксплуатации страхуемого имущества.
Если срок страхования помещений подошел к концу, а страховых случаев не было, то страхователь вправе рассчитывать на скиду, при условии что он будет продлевать договор в той же компании. Правда, размер скидки будет также индивидуален, как и цена полиса. Страховщики называют разные цифры – от 3% до 50% – и уточняют, что стоит учитывать инфляцию и рост цен на недвижимость.
Также при получении скидки будет учтено “перестрахование”. Например, большой офисный центр класса «А» компания-страховщик скорее всего перестрахует. То есть “поделится” риском с другой компанией. Условно такой офисный центр может стоить $100 млн., а страховщик может принять на себя только $50 млн. или $70 млн. В таком случае остаток риска он “отдаст” на рынок перестрахования. Где соответствующие компании объявят, за сколько они могут выкупить эту часть риска. В таком случае ниже ставки перестрахования (примерно 0,3-0,7%) скидка просто не может быть.
В апреле на ул.Гашека случился пожар – загорелся бизнес-центр Ducat Place III. При площади комплекса около 54000 кв.м. площадь возгорания составила около 200 кв.м. Офисы в комплексе арендовали Goldman Sachs, ConocoPhillips, Jones Day, De Beers, Zara, Clifford Chance и т. д., владельцем здания является компания Hines. Здание бизнес-центра было застраховано компанией AIG.
Больше всех тогда пострадал офис Goldman Sachs, расположенный на верхнем этаже здания. Правда, ущерб был причинен не столько огнем, сколько водой из гидрантов при тушении пожара. Вода, попав внутрь, испортила и уничтожила документы некоторых арендаторов (как бумажные, так и электронные носители). Пришлось получать справки в соответствующих госорганах, что бумаги утрачены. И справки из милиции о признании компаний пострадавшими для получения страховой компенсации.
Представитель МЧС, комментируя ситуацию, сказал, что само здание было абсолютно новым и замечаний по противопожарной безопасности к нему не было.