В жизни каждого успешного человека рано или поздно встает вопрос о том, как грамотно распорядиться сводными деньгами, куда инвестировать заработанный капитал выгодно, надежно и без особых хлопот. Возможностей для сохранения и приумножения своего капитала для состоятельного человека предостаточно. Варианты разные: акции крупных российских и зарубежных компаний, банковские депозиты, паевые инвестиционные фонды, драгоценные металлы, предметы антиквариата и т.д.
Специалист по работе с инвестиционными проектами ГК «Денова» (г.Тюмень) Комарский Алексей предлагает Вашему вниманию информацию о таком инвестиционном продукте, как .
1. Что же такое арендный бизнес?
Основываясь на своем практическом опыте, могу предложить такое определение. Арендный бизнес – это сдача недвижимости в аренду с целью получения постоянного дохода. Владельца арендного бизнеса можно сравнить с раньте, живущего на проценты от сдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг. В отличие от рантье собственник арендного бизнеса инвестирует свой капитал в строительство или покупку недвижимости, которую сдает в последующем в аренду. В настоящее время арендный бизнес развивается очень стремительно и получает все большую популярность у инвесторов. Арендный бизнес не только создается, но и продается. По соответствующим запросам в интернете можно найти достаточное количество ссылок на сайты по .
Можно выделить три варианта создания арендного бизнеса:
- строительство объектов недвижимости и сдача их в аренду;
- покупка объекта недвижимости и сдача его в аренду;
- покупка уже готового арендного бизнеса.
2. Какие предложения по существуют на рынке коммерческой недвижимости в Тюмени?
На сегодняшний день на рынке готового арендного бизнеса в Тюмени довольно много предложений, ценовой диапазон колеблется от 4,5 млн. рублей до 1 млрд. рублей. Чаще это торговые, потом уже и очень редко складские.
В сегменте торговой недвижимости нашего города продаются отдельные торговые помещения формата street retail, торговые площади в ТЦ. Например, в данный момент выставлены на продажу «Премьер» в цокольном этаже. Также представлены на рынке готового арендного бизнеса целые торговые центры: ТЦ «Боливар»* (*примечание: приводятся примеры только по тем объектам, собственники которых дали разрешение на их публичную продажу, обычно такие продажи проходят в закрытом режиме)
В офисном сегменте ситуация похожая. Среди предложений можно найти как небольшие офисы, так и .
Необходимо отметить, что по торговой недвижимости предложений значительно больше, чем по офисной недвижимости, и спрос со стороны инвесторов на торговые помещения выше. На мой взгляд, это связано с большей ликвидностью и надежностью торговых помещений и с тем, что арендные ставки на торговые помещение значительно выше, чем арендные ставки на офисы.
По уровню валовых арендных поступлений готовый арендный бизнес, который выставлен на продажу в нашей компании, может генерировать в зависимости от объекта от 44 тыс. рублей до 5 млн. рублей в месяц.
3. Почему собственники этих помещений, которые смогли найти арендатора, заключить с ним долгосрочные договора аренды и в результате этого смогли обеспечить себе ежемесячно стабильную прибыль, приняли решения о продаже своего бизнеса?
Можно выделить несколько ситуаций, в силу которых выставляются эти бизнесы на продажу.
- Долги и залоги. Многие собственники реализовывали свои проекты на заемные банковские средства, но из-за кризиса не смогли погасить кредиты в обозначенные банковским графиком сроки. Вот поэтому и были приняты решения о продаже некоторых своих активов, чтобы хоть как-то выпутаться из сетей банковских кредитов. Другая ситуация, характерная для рынка недвижимости Тюмени, когда банки, забрав у своих кредиторов заложенные активы за долги, начинают их реализовывать через аукционы.
- Смена места жительства. Очень часто собственники на определенном этапе своего жизненного пути уезжают из Тюмени либо в другой город, либо в другую страну. А управлять созданным бизнесом на расстоянии для них становиться сложным, не интересным или просто уже нет времени. Поэтому продают свою недвижимость.
- Для третьих является по своей сути тоже бизнесом. Поясню. Инвесторы, покупают квартиры на первых этажах жилых домов, распложенных на первых линиях, выводят в «нежилое», делают ремонт, находят арендатора на длительный срок, а потом продают уже как арендный бизнес по более высоким ценам. Очень грамотная и дальновидная стратегия: продажа бизнеса на пике своего развития. А главное – эффективная.
- Другие продают потому, что делят свои активы, которые когда-то создавали совместно со своими партнерами. В бизнесе бывает такое часто. Удачные проекты только потому и появляются, что создаются в команде с партнерами, плечом к плечу. Со временем каждый из партнеров личностно и финансово вырастает, в результате чего приходят к решению расходиться, поделив деньги от продажи совместных активов.
4. Почему и чем может быть интересен готовый арендный бизнес?
Во-первых, правильно было бы рассматривать как один из инвестиционных инструментов, благодаря которому можно не только сохранить свои сбережения, но и существенно их преумножить, практически не уделяя этому внимания и времени. Достаточно только один раз подписать договор аренды на 5-10 лет, заложить в него механизм изменения арендных ставок, и Вы в «дамках». Поэтому инвестирование в арендный бизнес может быть идеальным вариантом для людей, решивших стать рантье и жить на доход от своих вложений. Не случайно таких инвесторов называют еще «ленивыми».
Часто покупают для того, чтобы создать своеобразную «подушку безопасности», которая будет гарантом стабильного дохода семьи.
Во-вторых, инвестиции в могут быть интересны предпринимателям, стремящимся дифференцировать свой капитал и иметь альтернативные источники постоянного пассивного дохода.
Более того, готовый арендный бизнес – это инвестиционный инструмент с высокой доходностью и минимальными рисками.
5. Что делать, если инвестору не хватает на покупку денег, а привлекательный вариант подвернулся уже сейчас?
В этом и состоит уникальность готовых бизнесов, что их можно приобретать, не имея «в кармане» необходимой суммы. Для этого нужно найти банк, который согласиться выдать Вам кредит на срок до 15 лет под 13-16% годовых. При этом залогом может выступать приобретаемая . В этом случае Вы можете гасить банковский кредит из прибыли, которую будет генерировать купленный Вами бизнес. Такая схема может сработать, если у Вас будет не менее 30% собственных средств или дополнительное обеспечение по кредиту.
6. Какие требования предъявляют к готовым бизнесам инвесторы?
Для профессиональных инвесторов желательно, чтобы предложение по продаже готового арендного бизнеса соответствовало следующим условиям:
- окупаемость бизнеса до 6-8 лет;
- ставки капитализации не менее 12%;
- желательно, чтобы была оформлена на юридическое лицо и продавалась вместе с ним;
- желательно, чтобы собственник бизнеса находился в сложной ситуации и готов был серьезно торговаться по стоимости объекта.
Для некоторых инвесторов основным требованием является размер валового арендного дохода в месяц на сумму планируемых инвестиций.
Другие готовы покупать только такие проекты, стоимость которых не должна превышать 100 месячных арендных ставок.
Названные требования являются своеобразным инструментом оценки готового бизнеса и методикой принятия решения о целесообразности заключения сделки.
При всей жесткости требований для каждого есть свое предложение на рынке. Следует только работать с грамотными специалистами, специализирующимися на таких инвестиционных сделках и имеющими связи в банковской среде.
7. В чем специфика продажи готового бизнеса?
Дело в том, что продажа коммерческого помещения без арендатора и продажа готового арендного бизнеса с точки зрения методики продажи совсем не одно и тоже. Многие собственники настаивают на одном очень существенном условии: арендаторы (в иных случаях сотрудники предприятия) не должны знать, что продается данное помещение, либо бизнес, в котором они задействованы. Очень высоки риски стабильности созданного бизнеса. Вот это условие и определяет специфику и методику продаж готовых бизнесов. Вы никогда (или почти никогда) не встретите рекламу, в которой явно говориться о продаже того или иного объекта. Не принято продавать такие проекты традиционными рекламными методами. Но если реклама и подается, то в очень завуалированном виде, а ее цель не столько продажа конкретного объекта, сколько привлечение инвестора, которого может заинтересовать инвестирование в . И только тогда, когда инвестор подтверждает серьезность своих намерений и показывает понимание того, какой ему бизнес нужен, специалист по работе с инвестиционными проектами делает коммерческое предложение в соответствии с заявленными требованиями. Вся эта процедура проходит лично, а не по телефону и тем более не по электронной почте. Такой методики придерживаются в нашей компании.
8. Почему выгодно вкладывать деньги в такой инвестиционный продукт как готовый арендный бизнес?
С годами стоимость квадратного метра в особенности коммерческой недвижимости увеличивается. С ростом рыночной стоимости квадратного метра растут и арендные ставки. Арендные ставки могут повышаться, с одной стороны, за счет прописанной в договоре аренды ежегодной индексации (она может быть от 5 до 15%), с другой – за счет роста арендных ставок на рынке аренды. Поэтому в конце каждого года арендные ставки пересматриваются и подписываются новые договора аренды.
Возьмем другой показатель – ставку капитализации. Этот показатель по коммерческим помещениям, сданным в аренду, может варьироваться от 12 до 18 %, а по квартирам с арендаторами вряд ли сможет достигнуть 10%.
Таким образом, постоянный рост рыночных цен на недвижимость и возможность изменения арендных ставок гарантируют Вам эффективность Ваших инвестиций в такой инвестиционный продукт как готовый арендный бизнес.
