Рыночная стоимость коммерческой недвижимости по сравнению с летом 2008 года существенно снизилась (в среднем на 30–50%), но, по оценкам экспертов, это еще не предел. Тем не менее многие компании, для которых раньше приобретение недвижимости было непозволительной роскошью, после падения цен всерьез задумались о покупке. Если в условиях кризиса удалось сохранить стабильность бизнеса, есть свободные средства и потребность в собственном офисном помещении (производственной площадке, торговых площадях), то сейчас действительно выгодное время для покупки.
Рекомендации Дмитрия Агапова, Генерального директора «Консалтинговая компания «Перспектива»
Консалтинговая компания «Перспектива» специализируется на юридическом сопровождении сделок с крупными активами (коммерческая недвижимость, предприятия, акции, инвестиции). Месторасположение – Москва.
Приобретение недвижимости всегда было рискованной сделкой, требующей тщательной юридической экспертизы и максимального внимания, но кризис и порожденная им экономическая среда увеличили количество угроз для покупателя.
Основная причина новых рисков – то, что сейчас почти никто не продает недвижимость по доброй воле, так как рыночная цена существенно снижена и получить достойную цену за продаваемый объект практически невозможно.
Продавцы, как правило, принимают решение о продаже из-за тяжелого финансового положения (иски поставщиков, невозможность выплачивать кредит и т. п.). Требования кредиторов могут повлечь арест недвижимости и другие неприятности. Поэтому в текущей ситуации особое внимание необходимо обращать на финансовое положение компании-продавца и оценивать риски ареста и обременения активов.
Предложение на рынке коммерческой недвижимости существенно превышает спрос, и сильной стороной является покупатель, поэтому не стоит покупать объект с проблемами, даже если предлагается существенный дисконт.
Проверяя юридическую чистоту планируемой сделки, важно не ограничиваться ознакомлением с документами, предоставленными продавцом, даже если они подлинные – не исключено, что они утратили актуальность.
Чтобы избежать проблем и провести реальную проверку объекта, необходимо самостоятельно (независимо от продавца) собрать максимум информации об объекте. Ее можно получить в Росреестре (сведения о собственнике, обременениях и судах), в Федеральной налоговой службе (сведения о владельцах и руководителе компании-продавца, об истории юридического лица), в арбитражном суде (о судебных исках и процессах, связанных с объектом, о банкротстве), в специализированных базах данных (бухгалтерская отчетность), в Интернете и других открытых источниках (конфликты, постановления государственных органов). Очень часто такая проверка позволяет выявить сведения, которые продавец скрывает от покупателя.
Второй важный момент – схема сделки. От этого зависят не только налоговые последствия или выбор способов обеспечения своих интересов, но и возможность достичь запланированного результата. Так, если необходимо не только приобрести здание, но и сохранить право аренды земельного участка, значительно превышающего площадь застройки, то имеет смысл выбрать схему, предполагающую продажу 100% акций компании, которая владеет недвижимостью. Эта схема также применяется, если продавец не оформил право собственности (например, в связи с неоконченным строительством) или если необходимо сохранить иные права, которыми обладает конкретное юридическое лицо. При данной схеме необходимо особенно тщательно проверять юридическую историю самого юридического лица, так как при покупке Вы получаете в наследство и все его проблемы, редко лежащие на поверхности.
К числу наиболее распространенных схем проведения сделки относятся прямая купля-продажа недвижимости (используется в подавляющем большинстве случаев, поскольку не несет в себе дополнительных рисков и проста в реализации) и долгосрочная аренда с правом выкупа (стала популярна с наступлением кризиса, так как позволяет участникам сделки осуществлять выплату суммы в рассрочку, а значит, заменяет по своей сути кредит).
Не рекомендуется проводить сделку по какой-нибудь так называемой серой схеме, которые сейчас распространены на рынке. Этим Вы навлечете на себя дополнительные налоговые и уголовные риски, создадите повышенную налоговую нагрузку в случае дальнейшей перепродажи объекта, а также лишите себя гарантий возврата серой части денег в случае судебных исков.
Распространенные ошибки – выдача аванса (задатка) до утверждения в письменной форме всех условий сделки, включая текст будущего договора купли-продажи, или заключение соглашения об авансе до завершения процедуры due diligence. В таких ситуациях продавцы чувствуют свою силу и начинают диктовать очень жесткие условия и формулировки, а если покупатель от них отказывается – не возвращают аванс под предлогом, что контрагент отказывается от самой сделки.
Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в схеме сделки, – колебания курсов. Сейчас никто не может быть уверенным в стабильности любой из популярных валют. Многие участники сделок, заключенных в конце ноября – начале декабря прошлого года, очень сильно потеряли на падении курса рубля. Продавцы оказывались в проигрыше, если сумма была зафиксирована в рублях, покупатели – если в долларах. В этой связи есть две рекомендации:
1) Обращать внимание, в какой валюте фиксируется сумма сделки с недвижимостью, и отдавать предпочтение той валюте, которая у Вас на руках.
2) Предусматривать в договоре право на отказ от сделки в одностороннем внесудебном порядке без каких-либо штрафных санкций, если курс валюты изменится более чем на 20% (как в большую, так и в меньшую сторону), так как значительные колебания существенно меняют условия сделки.
И последний совет: не тяните с завершением сделки и контролируйте ситуацию до конца. Подписанные документы – это еще полдела. Необходимо зарегистрировать переход права собственности и совершить много других важных технических действий, а продавец может расслабиться и начать тянуть время, у него могут возникнуть проблемы с кредиторами (например, требование банка о досрочном погашении кредита или обращение в суд с иском о взыскании суммы кредита).
Быстрое проведение сделки сводит к минимуму срок, в течение которого возможно незапланированное событие.
Правила выдачи авансов
1) Давать несущественную сумму аванса – только для подтверждения серьезности намерений (понимая, что ее можно не вернуть).
2) Давать аванс, четко сформулировав в соглашении, что он подлежит безусловному возврату, даже если сделка не состоится (независимо от причин отказа). Прописать также право отказаться от сделки без объяснения причин и получить деньги обратно.
3) Передавать задаток только при соблюдении следующих условий:
– процедура due diligence полностью завершена, и заключение положительное;
– подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором определены все условия сделки (включая будущий договор купли-продажи, который является приложением к предварительному договору);
– в предварительном договоре четко сформулировано, как определить, кто отказывается от сделки;
– есть полная уверенность в том, что продавец будет в состоянии вернуть задаток (что деньги не уйдут к его кредиторам).
4) Вместо задатка использовать схему с депозитарной ячейкой или банковским аккредитивом – аванс будет получен продавцом, только если сделка состоялась. В этом случае покупатель подтверждает серьезность намерений, замораживая сумму, а продавец не сможет потратить ее до завершения сделки. Этот вариант наиболее предпочтителен в период кризиса, так как все чаще возникают ситуации, когда полученный от покупателя аванс уходит кредиторам продавца, сделка срывается, а вернуть аванс не получается, потому что денег у продавца нет.
Дмитрий Агапов
Генеральный Директор
ООО «Консалтинговая компания «Перспектива»