Генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин рассказывает о выборе стратегии реконцепции объекта и её наиболее эффективных вариантах, позволяющих увеличить конкурентоспособность и прибыльность объекта.
Стремительное изменение баланса спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости, кризисные явления в экономике, развитие технологий и ряд других причин приводят к необходимости переформатирования объектов недвижимости. Задача реконцепции – увеличение конкурентоспособности объекта и улучшение его экономических показателей.
Эффективная реконцепция предполагает применение следующих стратегий:
- Изменение имиджа (ребрендинг)
- Перенаправление объекта на другую целевую аудиторию (репозиционирование)
- Пересмотр системы управления (ременеджмент)
- Изменение состава арендаторов (реброкеридж)
- Замена инженерных сетей и коммуникаций (реинжиниринг)
- Конструктивное перепрофилирование (редевелопмент).
Как проектировщик и строитель, остановлюсь на последних двух пунктах. Выбор стратегии реконцепции основывается на балансе таких факторов, как локация и уровень конкуренции. Если при низком уровне конкуренции и хорошем расположении можно отделаться косметическим ремонтом, то при плохом местоположении реконцепция помещения ориентируется на привлечение более сильных арендаторов. Высокий уровень конкуренции является причиной для увеличения масштаба, смены ценового сегмента, а то и смены формата и даже тотального перепрофилирования.
Для торговой недвижимости это может быть переформатирование торговых центров, заполнение их новой «начинкой», такой как центры здоровья, центры детского и семейного развития и досуга, увеличение доли развлекательных площадок и т.д.
Классический пример – «Охотный ряд», работающий в Москве с 1997 года. Проблема, обозначенная владельцами и маректологами – большое количество мест, в которые не заходил трафик посетителей. Это не могло не отразиться негативным образом на динамике доходов от аренды. Суть реконцепции заключалась в устройстве более понятной навигации, балансировка состава арендаторов относительно потребностей целевой аудитории, оптимизация площади складских помещений и высвобождение арендуемых площадей, перенос и увеличение фуд-корта.
Офисная недвижимость приспосабливается к новым условиям путем превращения бизнес-центров в комплексы апартаментов, а то и вовсе в гостиницы. Офисы – несколько более сложный субъект реконцепции. Их технологически не так просто перестроить из-за глубины здания, высоты потолков, отсутствия балконов и лоджий. Кроме того, необходимо предусмотреть решение проблемы с парковкой, поскольку изначально офисные проекты были рассчитаны на значительно меньшее количество автовладельцев.
Площадь типичных офисных помещений – 100-120 кв. м, в то время как жилые помещения – это студии и апартаменты со спальнями в среднем от 27 до 75 кв. м. Перестройка требует не только монтажа огромного количества перегородок, но и встройку дополнительных инженерных шахт и коммуникаций. Такое здание будет иметь совершенно другие параметры водоснабжения, канализации и потребления электроэнергии.
Повезло тем, кто осознал эту необходимость еще на стадии проектирования и внедрил в проект жилые и торговые площади. По оценкам экспертов, такая реконцепция позволяет получить увеличение доходности проектов до 10%.
Пример – офисный блок Atlantic Apartments (м. «Киевская») еще на этапе проектирования сменил свою офисную начинку на апартаменты. Бизнес-центры «Царская площадь», «Пресня сити», «Савеловский сити» и др. были целиком переделаны в лофты. Их высокие потолки, большие окна, просторные комнаты привлекают определенный контингент потребителей, которые к тому же хотели бы проживать в стратегически выгодных местах города.
Такого рода перемены вполне приемлемы для офисных помещений классов А и В, построенных в начале нулевых. Их относительно небольшая глубина этажа позволяет осуществить превращение с минимальными потерями. В любом случае перепланировка осуществляется в значительно более короткие сроки, чем строительство «с нуля».
По собственному опыту могу сказать, что на такого рода перестройку зданий уходит порядка 8-12 месяцев, а себестоимость процесса составляет 40-60 тыс. руб. на один кв. м. Прежде чем приступить к перестройке здания, владелец должен ответить на следующие вопросы:
- Вписывается ли новый облик объекта в градостроительные планы и нормы?
- Не возникнет ли конфликта с соседями, которые могут счесть обновленное здание недостаточно экологичным или таящим в себе угрозу для их дальнейшей жизнедеятельности?
- Будут ли соблюдены технологические требования: шумо и теплоизоляция, освещенность помещений, полноценные системы вентиляции и пожарной безопасности, энергоэффективность и т.д.
- Не возникнет ли юридическая необходимость переводить здание из одной категории в другую и если да, то с какими издержками это может быть связано?
В целом, реконцепция объектов коммерческой недвижимости – перспективный ответ на вызовы существующей рыночной реальности, позволяющий увеличить прибыль, удовлетворить растущий потребительский спрос и окупить затраты в максимально короткие сроки.