В последнее время в практике работы Управления Росреестра по Саратовской области среди обращений граждан и юридических лиц, касающихся реконструкции объектов нежилого фонда, увеличилось количество заявлений по поводу изменения объектов капитального строительства путем возведения мансардных этажей. Как же «узаконить» мансарду? С таким вопросом мы обратились к Ирине Курковой, главному специалисту отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения.
Как правило, мансарды строятся путем переоборудования чердачных помещени либо путем разбора кровли здания и возведения еще одного этажа – мансарды. Под мансардой понимается устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов.
Устройство мансардного этажа действующее законодательство относит к изменению архитектурного объекта в целом, т.е. его реконструкции, под которой закон понимает изменение параметров капитального строительства, в том числе количества помещений, высоты, количества этажей.
Тем, кто решил «обустроить» мансарду, хочу напомнить о статье 222 Гражданского кодекса РФ, в которой установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.
Данная норма широко применяется и к возведению мансард без получения на то соответствующих разрешений.
Опираясь на практику работы регистрирующего органа и анализ судебной практики по данному вопросу, следует отметить, что при проведении реконструкции объектов без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, без согласования с балансодержателем и другими заинтересованными лицами последует не только отказ в государственной регистрации права собственности на реконструированный объект, но и, возможно, отказ в иске о признании права собственности на надстроенные нежилые помещения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005г. № 665/05).
Более того, пунктом 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность в виде штрафов за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство.
Какой же документ дает застройщику право на реконструкцию?
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Разрешение на строительство (реконструкцию) на территории г. Саратова выдает городская администрация. Все документы, необходимые для его получения, нужно представить в комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова.
После окончания работ по реконструкции и обустройству мансардного этажа необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что удостоверяет выполнение реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного (реконструированного) объекта проектной документации (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Данное разрешение также выдает администрация г. Саратова.
Для обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права на реконструированный объект необходимо провести внеплановую техническую инвентаризацию объекта капитального строительства и оформить технический паспорт на объект после реконструкции (п. 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921).