Несмотря на кризисные явления, которые происходят на финансовых рынках, спрос на коммерческую недвижимость превышает предложение. Сегодня востребованы все сегменты коммерческой недвижимости – офисы, складские помещения, торговые площади и гостиницы.
Даже на еще не введенные в эксплуатацию площадки заключаются договоры предварительной аренды. Однако если объект найден, возникает дилемма – аренда или покупка недвижимости.
Сегодня в Москве ставки по аренде коммерческой недвижимости за кв.м., в зависимости от класса помещения, колеблются от 350 до 2000 долларов за квадратный метр в год. А цена при покупке, в среднем – от 3500 до 14000 долларов за кв.м.
Специалисты по недвижимости считают, что любая покупка с точки зрения бизнеса оправдана. За первое полугодие аренда офисных площадей подорожала на 30%, а банковский кредит на покупку нежилого помещения выдается в среднем под 16% годовых. Поэтому коммерческая ипотека или лизинг недвижимости могут составить выгодную альтернативу аренде нежилых помещений.
Однако количество коммерческих кредитов, выданных для покупки нежилых помещений, незначительно. По экспертным оценкам, за счет кредитных средств приобретается от 2 до 5% объектов коммерческой недвижимости. Притом в развитых странах этот показатель достигает 90%.
“В настоящее время существуют сложности законодательного характера. В законе “Об ипотеке” не предусмотрена норма, когда при покупке недвижимости, которая приобретается на кредитные средства банка, автоматически становится залогом у банка”, – назвал основную причину, тормозящую развитие коммерческой ипотеки, в программе “Капитал” на РБК-ТВ начальник управления “СБ Банка” Артем Ветюгов. Представители банков говорят, что в этом году они не будут активизировать кредитование покупки коммерческой недвижимости в связи с мировым кризисом ликвидности.
В данной сфере кредитования работает два-три банка. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита до 10 лет, достаточно высокие процентные ставки от 13 до 18% годовых, первоначальный взнос составляет как минимум 30%.
Лизинг считается альтернативой коммерческой ипотеке. Лизинговая компания выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. По лизинговой схеме недвижимость может обойтись дороже, но за счет налоговых послаблений в конечном итоге она может стать дешевле, отмечает старший вице-президент лизинговой компании “Уралсиб” Роман Струков. Одно из достоинств лизинга в том, что процедуры его прохождения четко прописаны в законодательстве. Например, по существующей программе экспресс-лизинга время для принятия решения финансирования сделки составляет 7 дней, на оформление сделки уходит около одного месяца. При коммерческой ипотеке срок оформления кредита затягивается до 2-х месяцев, сначала недвижимость оформляется в залог, а потом перепродается.
Но есть несколько причин, по которым лизинг не получил широкого распространения. “В законодательстве не прописано отдельное положение наличия договоров лизинга, поэтому регистрирующий орган рассматривает договор лизинга как договор аренды. Также наличие в отношении зарегистрированного объекта права является основанием для отказа. Отсутствие в законе ссылки на лизинг усложняет финансирование готовых объектов, которые сданы в аренду, например, торговых, офисных комплексов, где уже существуют арендаторы”, – поясняет Р.Струков.
Недостатком лизинга остается и то, что получить его возможно юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, а коммерческую ипотеку можно приобрести и физическому лицу. Как отмечает А.Ветюгов, физическое лицо может воспользоваться банковским кредитом на покупку нежилого помещения и в дальнейшем получать доход от сдачи его в аренду. Арендная плата в месяц составляет порядка 50 – 60 тысяч долларов в месяц, ежегодно клиент получает 600 тыс долларов. Главное условие для банка – чтобы клиент был платежеспособен по своим обязательствам.
Исходя из практики работы с клиентами, для агентств недвижимости предпочтительны оба варианта оформления кредита. Но как отмечает финансовый директор компании Penny Lane Realty Алексей Курушин, “клиенту проще изыскать средства и приобрести недвижимость, оформив ее на себя в собственность, а в дальнейшем по истечению месяца-двух (время оформления) провести рефинансирование сделки за счет инструмента лизинга коммерческой недвижимости, либо воспользовавшись инструментом коммерческой ипотеки”.