Что такое общее недвижимое имущество в многоквартирном доме (МКД) и каковы особенности государственной регистрации прав на него, рассказывает Галина Козьменко, заместитель начальника отдела регистрации прав по Саратовской области Управления Росреестра по Саратовской области.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома.
К общему имуществу относят:
– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
– помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)) либо для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (т. е. для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой, спортом и подобных мероприятий).
Госрегистрация и ее особенности
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Регистрация права на общее имущество обязательна в случае:
– возведения нового общего объекта недвижимости;
– совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование;
– установления ограничения.
Согласно общему правилу, доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности, если решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности, принятым до вступления в силу настоящего Жилищного кодекса, не установлено иное.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Представление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии со ст. ст. 16,17,18 Закона о регистрации.
С заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права обращаются:
– собственники помещений в многоквартирном доме;
– представители собственников помещений в МКД, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей либо решением общего собрания собственников (протоколом);
– председатель или иной член правления товарищества собственников жилья при наличии документа, подтверждающего полномочия;
– лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) зарегистрированного права общей долевой собственности на объекты недвижимости при условии, что общее имущество ранее было зарегистрировано в реестре прав.
Необходимые документы
К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и кадастровый паспорт такого объекта.
В соответствии со ст. ст. 13, 17 Закона о регистрации и требованиями действующего законодательства для осуществления правовой экспертизы документов, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.
Согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в МКД взимается государственная пошлина в размере 100 рублей (с каждого собственника жилого или нежилого помещения).
Свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома, не выдается.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на такие объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение.