Совет директоров Банка России в сентябре принял решение снизить ключевую ставку на 0,5 процентного пункта, а в октябре сохранил ставку на уровне 10,00% годовых. Способно ли это решение позитивно повлиять на доступность проектного финансирования для девелоперов? О проектном финансировании, его перспективах – мнение Михаила Шапошникова, руководителя отдела стратегического консалтинга RealJet.
Михаил Шапошников,
руководитель отдела стратегического консалтинга компании RealJet
Финансовые возможности застройщиков, отрезанных от иностранных инвестиций, в последние годы были крайне ограниченными – стоимость кредитов после повышения ключевой ставки была столь высока, что убивала экономику любого проекта. После введения экономических санкций ставки на проектное финансирование возросли до 15-16%. Кроме того, значительно ужесточился андеррайтинг: помимо залогового обеспечения банки стали требовать дополнительных гарантий – поручительство, залог дополнительных активов и т.д. Теперь – после решения Центробанка – у девелоперов появился шанс получить столь желанное проектное финансирование на условиях, удовлетворяющих экономические показатели проектов.
Интерес к проектному финансированию не исчез и у банков. Кредитные организации, в кризис не закрывшие свои профильные департаменты, и имеющие ликвидность, по-прежнему заинтересованы инвестировать в недвижимость, вопрос только – в какую. До недавнего времени очень немногие проекты были способны пройти через «сито» банковского отбора. Банки, оценивая финансовые модели объектов кредитования, понимали, что в условиях, когда упали ставки аренды и товарооборот, и повысились ставки по кредитам, мало кто в состоянии обслуживать предлагаемый банками долг. Именно с этим можно связывать такое существенное уменьшение сделок по проектному финансированию в последние годы.
Сегодня, с уменьшением ключевой ставки, кредитование становится более дешевым, а значит большее количество проектов способны пройти через банковское «сито». Как бы то ни было, проектное финансирование, в рамках которого банк выступает фактически соинвестором, сопряжено с разделением рисков, поэтому объекты выбираются с особой скрупулезностью.
Если до 2013 года банк принимал финансовую модель объекта со средней ставкой аренды по проекту и расчетом общего показателя доходности поквартально, а вакантность закладывалась на уровне от 80% до 98%, то сейчас все иначе. Сегодня рассматриваются планы по аренде в разрезе каждого этажа и даже отдельного блока. Вакантность закладывается на уровне от 60% до 85% максимум.
Для принятия решения необходимо предоставлять срез спроса и вакантности по аналогичным проектам, аргументированные подтверждения конкурентоспособного предложения. И безусловно, одним из ключевых критериев оценки проекта является перспективность того или иного сегмента недвижимости. Что же сегодня в цене?
В меньшей степени – офисная недвижимость, особенно в регионах: такие проекты даже не рассматриваются. Хотя именно на долю офисного сектора приходится большая часть транзакций: офисные здания за долги переходят новым собственникам, однако эти инвестиции не оживляют ранок, это эхо кризиса.
В первую очередь банки интересуются жилыми проектами в эконом-сегменте. Бизнес-класс оценивается очень консервативно. На втором месте – индустриальная недвижимость: качественные складские комплексы по-прежнему в цене. Далее идут торговые центры. На четвертом месте – гостиницы и апарт-отели. Замыкает список – перегруженный предложением офисный сегмент.
Нельзя сказать, что в последние годы не было примеров с проектным финансированием на рынке. Можно отметить масштабный многофункциональный комплекс «Парк» в Домодедово (кредитор – Среднерусский банк Сбербанка). Sberbank CIB и Московский банк Сбербанка предоставили проектное финансирование для двух жилых комплексов в Москве: «Басманный, 5» и «Пресня Сити». К крупным проектам, финансируемым Sberbank CIB, можно отнести ТРЦ «Калейдоскоп» и ТРЦ «Фестиваль». Основные проекты Газпромбанка – гостиница Hampton by Hilton в Нижнем Новгороде, ТРЦ «Авиапарк», ТРЦ «Columbus», ТРЦ «Планета» в Новокузнецке. Мы ведем переговоры с ВТБ Капитал по финансированию туристско-рекреационного кластера «Дмитровские Альпы» в Подмосковье.
Но если в последние годы этот формат кредитования можно было называть, скорее, исключением, чем правилом, сегодня решение Центробанка делает доступ к банковским деньгам более масштабным. С моей точки зрения, оно позволит банкам снизить ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 13-13,5%. Для девелоперов, считающих каждую копейку, это может сыграть решающую роль. При этом не исключено, что будут пересмотрены и условия, по которым девелоперы получали проектное финансирование ранее.
Впрочем, в вопросах финансирования, как известно, нет предела совершенству. А отсутствие доступа к дешевым западным деньгам все еще не позволяет девелоперам выходить на показатели докризисного времени. И судя по всему, пока не будут сняты санкции, на недорогой капитал рассчитывать вряд ли стоит. Недавно стало известно о том, что ЕБРР пока не планирует возобновлять финансирование российских проектов, которое было приостановлено в 2014 г. А ведь до этого года Россия была крупнейшим получателем средств ЕБРР — в 2013 г. ЕБРР вложил в российские проекты $1,8 млрд.